Социальные аспекты реконструкции промышленных пред- приятий.

Архитектурно-строительные проблемы реконструкции объектов недвижимости

Цель и задачи лекции

Цель: формирование у студентов представления о целях и пробле- мах реконструкции объектов недвижимости производственного назначе- ния с градостроительной, экологической, социальной и архитектурно- строительной точек зрения.

Задача: развитие у студентов профессиональных умений использо- вания методов и приѐмов реконструкции объектов недвижимости произ- водственного назначения.

2. Вид лекции:по дидактическому назначению – тематическая, по содержанию и построению – проблемная, и рассчитана на 2 часа.

3. Дидактические функции лекции:

формирование у студентов комплексного подхода к проблемам реконструкции объектов недвижимости производственного назначе- ния;

развитие познавательного интереса к содержанию дисциплины; воспитание социально-значимых компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения проблемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

На предыдущих лекциях рассмотрены следующие материалы, свя- занные с настоящей темой:

объективная необходимость обновления активной и пассивной час- тей основных фондов через реконструкцию объектов недвижимости;

понятия новое строительство, расширение, техническое перевоору- жение и реконструкция объектов недвижимости, их сходства и раз- личия;

история отечественных промышленных предприятий и их характер- ные особенности, влияющие на характер реконструктивных работ;

общие и детальные обследования объектов недвижимости с поста- новкой задач по устранению возникших в процессе эксплуатации противоречий и несоответствий, подбором аргументов и фактов для выявления

оптимальных путей реконструкции объектов различного функцио- нального назначения.

6. План лекции:

введение с обозначением проблемных ситуаций, связанных с рекон- струкцией производственных объектов;

конкретизация градостроительных и экологических аспектов рекон- струкции промышленных предприятий с выдвижением гипотез по их разрешению;

постановка основных задач, связанных со снятием или ослаблением социальных проблем и средства их разрешения при реконструкции действующих промышленных предприятий;

общие выводы по теме  лекции;

вопросы для контрольной работы по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение с обозначением проблемных ситуаций, связанных с

 реконструкцией производственных объектов

Во введении рассматриваются четыре аспекта реконструкции:

градостроительные проблемы, от решения которых зависят и терри- ториальное развитие промышленного предприятия, и архитектурно- строительные параметры вновь возводимых пристроек, надстроек и от- дельно стоящих зданий;

экологические проблемы или проблемы охраны окружающей среды, решение которых во многом определяет пути реконструкции производст- венного объекта (влияние объекта на воздушный и водный бассейны, со- хранность почвы путѐм уплотнения промышленной застройки и др.);

социальные проблемы, связанные с ускорением научно-технического прогресса, вследствие чего, с одной стороны, к трудящимся предъявляется требование непрерывного повышения профессионального уровня, с другой стороны, трудящиеся предъявляют требования по повышению культурного уровня обслуживания и гуманизации производственной среды;

архитектурно-строительные проблемы в основном сводятся к не- сопряжѐнности архитектурно-строительных параметров старых зданий и сооружений с традиционными индустриальными типовыми конструкция- ми и к проблеме использования и реставрации зданий, отнесѐнных к па- мятникам истории и культуры.

7.2. Конкретизация градостроительных и экологических аспектов

 реконструкции промышленных предприятий с выдвижением гипотез по их

 разрешению

7.2.1. Градостроительные аспекты реконструкции промышленных предприятий в подавляющем большинстве случаев связаны с выявлением территориальных резервов для возведения дополнительных зданий и при- строек. Территориальные резервы могут располагаться как в пределах су- ществующих промышленных площадок (внутренние территориальные ре- зервы), так и за их пределами (внешние территориальные резервы).

Обычно в условиях действующих промышленных предприятий в качестве внутренних территориальных резервов используются участки, за- нятые малоценной, штучной застройкой подсобно-производственного на- значения.

При рассмотрении внешних территориальных резервов следует в первую очередь рассмотреть санитарно-защитные зоны (санитарно- защитная зона это часть зоны загрязнения между границей промышленно- го предприятия и селитебной территорией, где уровень загрязнения или воздействие других неблагоприятных факторов не превышает допустимые значения (ПДК -предельно допустимые концентрации). Санитарно- защитные зоны устанавливаются в зависимости от характера загрязнения воздушного бассейна вредными выбросами, а также другими неблагопри- ятными факторами – шум, вибрации, электромагнитные волны и др.

Рассматривать санитарно-защитные зоны в качестве внешних терри- ториальных резервов можно только при условии, что размещаемые здесь производства будут ниже классом, чем в целом реконструируемый объект. Следует отметить, что надзорные органы, как правило, стремятся не до- пускать использования санитарно-защитных зон для размещения произ- водственных объектов. Исключением являются коммунальные объекты (бани, прачечные, гаражи и т.п.), а также предприятия административно- бытового или торгового назначения, обслуживающие данный промышлен- ный объект.

Допускается рассматривать смежные земельные участки, занятые ветхими и малоценными строениями, неиспользуемые железнодорожные ветки и т.н. «неудобья» - овраги, заболоченные или подтопляемые терри- тории в качестве внешних территориальных резервов.

Из вышесказанного следует отметить, что наиболее предпочтитель- ным является использование внутренних территориальных резервов, кар- динально не затрагивающих интересы городов.

7.2.2. Любое промышленное предприятие тесно связано с окру- жающей средой. Технология использует минеральные и сырьевые ресурсы земли, воду, воздух и при этом выделяет в окружающую среду побочные продукты производства. И естественно, что реконструкция промышленно- го объекта должна всемерно способствовать уменьшению этих воздейст- вий.

Основные экологические аспекты реконструкции действующих промышленных предприятий в первую очередь связаны с необходимостью охраны воздушного и водного бассейнов, а также охраны земельных ре- сурсов.

7.2.2.1. Особое внимание уделяется охране воздушного бассейна. В этой связи следует отметить, что раньше при реконструкции основное внимание уделялось снижению содержащихся в выбросах т.н. видимых за- грязнений в виде золы, пыли, сажи. Теперь ведѐтся борьба с невидимыми опасными веществами: окисью азота, сернистым ангидритом, фтористым водородом и другими органическими веществами без цвета и запаха.

Основное направление в охране воздушного бассейна состоит во внедрении новых технологических процессов, уменьшающих или полно- стью исключающих выбросы вредных веществ в атмосферу. По-прежнему остаѐтся эффективным рассеивание выбросов в воздушный бассейн на большой высоте над землѐй. Для особо вредных производств с опасными источниками загрязнений атмосферы наиболее приемлемым является вы- нос предприятий за пределы городов.

7.2.2.2 В части охраны водного бассейна важнейшую роль по- прежнему играют эффективные очистные сооружения, на выходе из кото- рых стоки должны приближаться к питьевому качеству.

Наиболее перспективным направлением является создание замкну- тых систем оборотного водоснабжения, когда очищенная после использо- вания вода вновь поступает на технологические нужды. При этом практи- чески полностью исключаются сбросы сточных вод в водные бассейны.

Кроме этого, оборотные системы водоснабжения обеспечивают существенную экономию воды.

7.2.2.3. Следующей крупной задачей охраны окружающей среды является всемерная экономия земли под строительство. В отечественной проектно-строительной практике экономия земли осуществлялась по двум основным направлениям: во-первых, создание промышленных узлов или групп предприятий с общими объектами вспомогательных служб (объеди- нѐнные ремонтные мастерские, общие объекты энергоснабжения и транс- порта и др.); во-вторых, расширение области применения многоэтажных

производственных зданий и блокирование «под одной крышей» различных производств.

Благоприятное воздействие на окружающую среду оказывает ре- культивация (восстановление) плодородного почвенного слоя с после- дующим благоустройством.

7.3. Постановка основных задач, связанных со снятием или ослабл е-

 нием социальных проблем и средства их разрешения при реконструкци и

 действующих промышленных предп риятий

7.3.1. Социальные аспекты реконструкции промышленных пред- приятий в первую очередь решаются путѐм гармонизация взаимодействия человека с машиной. Гармонизация достигается следующими средствами архитектуры, технической эстетики и благоустройства: режиссура движе- ния человека к рабочему месту и обратно, организация кратковременного отдыха с проведением сеансов психологической разгрузки, внедрение функциональной музыки, цветовое решение производственных помеще- ний, внедрение элементов визуальной информации и произведений искус- ства, благоустройство территории с введением зелѐных насаждений и вод- ных устройств

7.3.2. Известный специалист в области промышленной архитекту- ры Серк сказал: «…Мы верим, что миссия(архитектора и строителя) бу- дет исполнена, когда фабрики и заводы станут тем, чем они должны быть, не очагами нужды, копоти, зловония и отравы, а культурными центрами, носящими на своѐм облике печать технических побед человече- ского гения…».

7.3.3 Таким образом, гуманизация труда является важнейшей соци- альной составляющей реконструкции промышленных объектов.

7.4. Архитектурно -строительные проблемы реконструкции промы ш-

 ленных предприятий и противоречия межд у строительными параметрами

 производственных зданий и тради ционными конструктивными решениями

 на базе типовых конструктивных решений, способы разрешения этих пр о-

 тиворечий

7.4.1.

ускорение темпов строительно-монтажных работ;

уменьшение сроков ввода в действие реконструируемых предпри- ятий;

уменьшение трудоѐмкости строительно-монтажных работ с одно- временным повышением производительности труда;

уместная индустриализация в области изготовления строительных конструкций и расширение области применения монолитных и лѐг- ких металлических конструкций.

7.4.2. Нельзя признать решѐнной проблему реконструкции на базе индустриальных унифицированных изделий. Постановка этой задачи объ- ясняется тем, что современные индустриальные изделия не сопряжены с параметрами реконструируемых зданий (высоты этажей, сетки колонн и т.п.)

Многообразие реконструируемых объектов, особенно имеющих уникальный характер, создаѐт дополнительные предпосылки для ограни- чения использования типовых несущих и ограждающих конструкций.

Современная проектно-строительная практика реконструкции объ- ектов недвижимости свидетельствует о расширении применения индиви- дуальных металлических конструкций, технология изготовления которых намного проще, чем для унифицированных железобетонных конструкций. Кроме этого, использование металла позволяет изготовить конструктив- ные элементы практически любого вида и конфигурации.

Для условий реконструкции уместно также применение монолитно- го железобетона, позволяющего создать любые конструкции не ограни- ченные номенклатурой типовых изделий.

7.4.3. Особо и отдельно следует остановиться на роли памятников истории и культуры, которые занимают особое место в промышленной ар- хитектуре.

Во многих местностях России сохранились памятники промышлен- ной архитектуры. Среди них особое место занимают регионы с традицион- но развитой промышленностью: Урал, Ивановская область, Подмосковье и такие промышленные центры, как Москва и Санкт-Петербург. Эти здания и сооружения при умелом включении в реконструируемую застройку мо- гут стать важными элементами индивидуальности промышленного пред- приятия.

Работы по сохранению памятников промышленной архитектуры могут идти по различным направлениям:

использование памятников по их первоначальному функционально- му назначению, если это допустимо в условиях современного произ- водства и не требуется видоизменение архитектурного облика объ- екта;

использование памятников для организации музейного показа;

или архитектурную ценность с отнесением затрат на статью «рекон- струкция».

 7.5. Общи е выводы по теме лекции

Реконструкция производственных объектов ставит перед специали- стами комплексную задачу всестороннего обновления основных фондов предприятия с их коренным переустройством по новым принципам, учи- тывающим требования современных техники и технологии, исходной гра- достроительной ситуации, разрешения проблем охраны окружающей сре- ды, решения возникших в ходе эксплуатации социальных проблем и ис- пользования новейших достижений строительной науки и практики.

7.6. Вопросы для контрольной рабо ты по теме лекции:

с какими проблемами сопряжена комплексная реконструкция дейст- вующего производственного объекта (градостроительные, экологи- ческие, социальные, архитектурно-строительные);

для чего необходимы территориальные резервы, что такое внутрен- ние и внешние территориальные резервы;

что ограничивает использование «санитарно-защитных зон» для расширения территории промышленного предприятия;

влияние дефицита земельных участков на объѐмно-планировочные решения производственных зданий (повышение этажности произ- водственных зданий, размещение «под одной крышей» различных производств и др.) на примерах заданий на курсовое проектирова- ние;

факторы ограничения использования типовых индустриальных кон- струкций в условиях реконструкции действующего предприятия и варианты решения этой проблемы;

социальные проблемы, подлежащие разрешению при комплексной реконструкции промышленного предприятия и варианты их реше- ния;

использование существующих зданий и сооружений в условиях ре- конструкции промышленных предприятий.

8. Включение приѐмов закрепления материалов:

по завершению лекции проводится контрольная работа по приведѐн- ным вопросам из предыдущего раздела с последующим обсуждени- ем;

основные направления реконструкции, изложенные в лекции, ис- пользуются на начальном (поисковом) этапе курсового проектирова- ния по дисциплине «Реконструкция зданий и застройки»;

обоснование эффективности реконструкции льнокомбината в Ниж- нем Новгороде с изменением его функционального назначения (ис- пользовать все аспекты настоящей лекции).

9. Результативность лекции

Результативность настоящей лекции, как и курса в целом, состоит:

в создании стартового потенциала у студентов для успешной прак- тической деятельности после окончания учѐбы в области комплекс- ной реконструкции объектов недвижимости;

в формировании умения учиться «всю жизнь», творчески искать и понимать всѐ новое с учѐтом основных тенденций в области рекон- струкции.

Лекция 5. Приѐмы реконструкции промышленных предприятий

Реконструкция жилых домов

Цель и задачи лекции

Цель: формирование у студентов представления о приѐмах реконст- рукции объектов недвижимости производственного назначения и пробле- мах реконструкции жилых домов.

Задача: развитие у студентов профессиональных умений использова- ния методов и приѐмов реконструкции объектов недвижимости производ- ственного и жилого назначения.

2. Вид лекции:по дидактическому назначению – тематическая, по содержанию и построению – проблемная, и рассчитана на 2  часа.

3. Дидактические функции лекции:

формирование у студентов комплексного подхода к проблемам реконструкции объектов недвижимости производственного и жилого назначения;

развитее познавательного интереса к содержанию дисциплины; воспитание социально-значимых компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения проблемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

На предыдущих лекциях рассмотрены следующие материалы, свя- занные с настоящей темой:

объективная необходимость обновления активной и пассивной час- тей основных фондов через реконструкцию объектов недвижимости;

понятия новое строительство, расширение, техническое перевоору- жение и реконструкция объектов недвижимости, их сходства и раз- личия;

история отечественных промышленных предприятий и их характер- ные особенности, влияющие на характер реконструктивных работ;

общие и детальные обследования объектов недвижимости с поста- новкой задач по устранению возникших в процессе эксплуатации противоречий и несоответствий,  подбором аргументов и фактов для

выявления оптимальных путей реконструкции объектов различного функционального назначения.

6. План лекции:

четыре основных приѐма реконструкции; примыкание новых частей здания к существующим;

реконструкция жилых домов; общие выводы по теме лекции;

вопросы для контрольной работы по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение с  обозначением проблемных ситуаций, связанных с

 реконструкцией объектов производственного и жилого назначении с х а-

 рактеристиками их типологических особенностей

Во введении приведены основные типы производственных зданий и определены варианты их реконструкции.

По сложившейся архитектурно-строительной типологии производст- венные здания подразделяются на одноэтажные (пролѐтные, павильонные, многопролѐтные, с техническим чердаком-этажом и т.д.), двухэтажные (с увеличенной сеткой колонн второго этажа), здания смешанной этажности (сочетание двух- и многоэтажной части с одноэтажной частью здания), многоэтажные (три и более этажей). Кроме этого здания могут быть: узки- ми (шириной до 36 м), ограниченной ширины (шириной до 60 м) и широ- кие (шириной 72 м и более).

Кроме этого, приводится общая классификация жилища (постоян- ное, временное и сезонное) и основные типы жилых зданий (секционные, коридорные, галерейные, секционно-галерейно-коридорные).

7.2. Четыре основных приѐма реконструкции

В промышленной архитектуре принято рассматривать четыре основ- ных приѐма реконструкции производственных зданий:

усиление конструкций для восстановления утраченной несущей спо- собности или повышения несущей способности (в строительной нау- ке и практике методы усиления конструкций промышленных зданий достаточно разработаны и апробированы; как правило, усиление конструкций не изменяет архитектуры внутреннего пространства и внешнего облика здания);

частичная замена конструктивных элементов для увеличения их не- сущей способности или изменения архитектурно-строительных па- раметров здания (в зависимости от требований техники и технологии производятся замена подкрановых балок, колонн, повышение отме- ток покрытия, пристройки дополнительных пролѐтов, увеличение этажности; частичная замена конструктивных элементов и измене- ние и изменение архитектурно-строительных параметров здания мо- гут привести к изменению его внутреннего пространства и внешнего облика);

реконструкция с полной заменой или частичной заменой строитель- ных конструкций и даже формы здания – надвижка на старые фун- даменты новых домен большей производительности на металлурги- ческих заводах, устройство нового химического оборудования на старых фундаментах и этажерках, надстройка дополнительных эта- жей на предприятиях лѐгкой промышленности;

изменение функционального использования здания, когда здание морально устарело, но физически пригодно для нужд предприятия или представляет историко-культурную ценность, оно может быть переоборудовано для новых производственных или вспомогатель- ных целей.

7.3. Примыкание новых частей здания к существ ующим

7.3.1. Примыкание новых частей зданий к существующим осущест- вляется с демонтажом существующего стенового ограждения или с уст- ройством вставок и т.п. Иногда ограничиваются только устройством тех- нологических проѐмов в стеновом заполнении .

Наиболее благоприятные условия для производства строительно- монтажных работ и безостановочной производственной деятельности про- мышленного предприятия создаются путѐм устройства пролѐтов-вставок шириной от 3-х до 6-ти метров. Вставки-этажерки можно очень эффек- тивно использовать для технологических целей, организации проездов- проходов, прокладки магистральных коммуникаций, размещения вентси- стем и т.п.

7.3.2. Современная строительная техника позволяет изменять при реконструкции главные строительные параметры цехов. Например, увели- чивать высоту без демонтажа стропильных конструкций покрытия (подо- бие «саркофага», подъѐм на новую отметку конструкций покрытия, вре- менное вывешивание колонн, выборочную замену отдельных конструк- тивных элементов и т.п.)

7.3.3. Все названные виды строительных операций выполняются, как правило, в стеснѐнных условиях действующих предприятий, когда не- возможно применять современную строительную технику. Поэтому при их реконструкции актуальной являются  применение монолитных железобе-

тонных конструкций или  лѐгких металлических конструкций; средств ма- лой механизации и специальных монтажных приспособлений.

При реконструкции необходимо стремиться к наиболее простым и рациональным техническим решениям, которые находятся в прямой зави- симости от степени планировочной и высотной стеснѐнности.

7.4. Особенностиорганизации  строительства  при  реконструкции

 действующих производ ственн ых объектов

7.4.1. Эти особенности строительства можно свести к следующему:  технологическая  последовательность  и  сроки  выполнения  строи-

тельно-монтажных работ с учѐтом их совмещения с работой произ- водственных цехов и участков;

составление исполнительных съѐмок;

порядок  использования  существующих  зданий  и  сооружений  для нужд строительства;

использование строителями услуг предприятия и его технических средств;

оперативное руководство эксплуатационниками и строителями при возникновении чрезвычайных ситуаций.

7.4.2. Кроме этого при реконструкции действующих объектов не- движимости может возникнуть необходимость временного использования смежных территорий или прилегающих улиц. Из этого следует, что проек- том организации строительства должен быть решѐн вопрос о сервитутах на временное использование чужих территорий (здесь – это право временного пользования чужим имуществом или земельным участком).

7.5. Реконструкция жилых домов

7.5.1. При реконструкции жилых домов проводится комплекс строи- тельных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площадей квартир, строительного объѐма и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого здания к уровню современных требований.

Реконструкция жилого дома включает: изменение планировки по- мещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии соот- ветствующего обоснования – частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные «внутриплощадоч- ные сети» (кроме магистральных); замену изношенных и морально уста-

ревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надѐжные и эффективные, улучшающие эксплуатационные характеристи- ки жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

7.5.2. При реконструкции жилого дома допускается сохранять без увеличения занимаемой площади, вместимости или производительности следующих предприятий и учреждений общественного назначения, раз- мещаемых в цокольных или первых этажах: отделения связи; предприятия общественного питания; прачечные самообслуживания; пункты приѐма стеклотары; мастерские ремонта бытовых машин и приборов, ремонта одежды и обуви; автоматические телефонные станции, предназначенные для телефонизации жилых домов; магазины, в том числе специализиро- ванные, рыбные и овощные, без увеличения занимаемой площади.

Если имеющиеся в доме предприятия торговли и общественного питания загружаются товарами и продуктами со стороны дворового или торцевого фасадов с выходящими на них окнами жилых помещений и вхо- дами в квартиры, то место загрузки должно иметь козырѐк или навес. Ус- тановка транспортѐров под жилыми помещениями квартир не допускается.

7.5.3. При оборудовании жилых домов лифтами следует предусмат- ривать комплекс шумозащитных мероприятий, примыкающих к лифто- вым шахтам жилых помещений. При реконструкции жилых домов с лиф- тами грузоподъѐмностью до 350 кг допускается сохранять габариты лиф- товых шахт, машинных помещений и площадок перед лифтами. При этом ширина площадки перед лифтом должна быть не менее 1,2 м. Если ширина этой площадки менее 1,2 м, то лифт должен иметь раздвижные двери. При невозможности применения стандартных лифтов допускается использо- вать выпускаемые промышленностью нестандартные лифты, а также гид- равлические лифты (выжимные).

7.5.4. Допускается сохранять существующие размеры входных там- буров. При невозможности устройства тамбуров допускается предусмат- ривать двойные двери с открыванием в разные стороны.

7.5.5. Существующие мусоропроводы при реконструкции жилых домов следует сохранять. В случаях отсутствия мусоропроводов в рекон- струируемых жилых домах с отметкой пола верхнего этажа от уровня земли 14м и более рекомендуется оснащать такие здания мусоропровода- ми.

7.5.6. Наружный организованный водосток при реконструкции зда- ний может быть сохранѐн для зданий любой этажности.

7.5.7. В реконструируемых зданиях допускается сохранять высту- пающие конструкции в жилых помещениях, если в свету обеспечивается высота не менее 2,2м. Дефицит объѐма жилых помещений при этом ком- пенсируется увеличением их площади.

7.5.8. В жилых зданиях, расположенных по «красной линии», от- метка пола первого этажа должна превышать отметку примыкающего тро- туара не менее 0,45м.

7.5.9. Нормативная продолжительность инсоляции жилых помеще- ний и условия их естественного освещения ниже нормативного уровня в реконструируемых и окружающих зданиях не допускаются. Квартиры с необеспеченными нормативными уровнями инсоляции или естественного освещения не должны использоваться как постоянное жилище.

7.5.10. Пятиэтажные жилые дома не ниже III степени огнестойко- сти, а также десятиэтажные дома не ниже II степени огнестойкости при их реконструкции допускается надстраивать одним этажом при условии уст- ройства в нѐм и нижележащем этаже двухуровневых квартир.

7.5.11. Для проезда пожарных и других автомашин по согласова- нию с органами пожарного надзора допускается использовать существую- щие проезды с размерами в свету не менее: ширина – 3м, высота – 3,5м.

В каждый замкнутый двор, образованный реконструируемыми зда- ниями, следует предусматривать возможность въезда. При соответствую- щем обосновании и с согласия органов пожарного надзора допускается со- хранение замкнутых дворов без въезда, если площадь двора не превышает 400 кв.м. В такие дворы должен быть обеспечен пешеходный проход без дверей и ступеней шириной не 1,5 м и высотой не менее 2 м.

7.5.12. При реконструкции жилых домов допускаются:

комнаты глубиной более 6 м при условии вытяжной вентиляции из наиболее удалѐнной от окна зоны.

ширина общей комнаты не менее 2,8 м, спальни – 2,2 м, передней – 1,2 м.

В однокомнатных квартирах площадью не менее 33 кв.м. и двух- комнатных квартирах площадью не менее 48 кв.м. допускается сохранять кухни площадью не менее 6 кв.м..

Не допускается размещение газифицированных кухонь непосредст- венно над и под жилыми комнатами.

Если межкомнатные и межквартирные стены и перегородки выпол- нены из кирпича или естественного камня толщиной не менее 0,38 м, то к ним допускается крепление санитарно-гигиенических приборов и подво- дящих трубопроводов.

Кухни, не имеющие естественного освещения, могут быть сохране- ны при условии оборудования их электроплитами, вытяжной вентиляцией и люминесцентным освещением. Такие кухни должны примыкать к поме- щениям с естественным освещением. Не менее 30% площади перегородки между этими помещениями и кухнями должно иметь светопрозрачное ос- текление.

При устройстве внутреннего водостока допускается пропуск водо- сточных стояков через подсобные помещения квартир при обеспечении требуемой изоляции.

7.6. Общие выводы по теме лекции

Реконструкция объектов производственного и жилищно- гражданского назначения имеет много общего. В зависимости от целей и задач реконструкции объектов недвижимости характер реконструктивных работ зависит от исходной градостроительной ситуации, архитектурно- строительных параметров реконструируемых зданий и сооружений, уров- ня развития техники и технологии а также условий проведения строитель- но-монтажных работ.

встроенные помещения общественного назначения; основные цели реконструкции жилых домов;

требования к  лифтам, мусоропроводам, водоотводным устройствам, входам, отметкам первого этажа;

высоты этажей и помещений жилых зданий, надстройка жилых до- мов и замкнутые дворы реконструируемых жилых зданий

8. Включение приѐмов закрепления материалов:

по завершению лекции проводится контрольная работа по приведѐн- ным в предыдущем разделе вопросам с последующим обсуждением;

основные приѐмы реконструкции производственных и жилых зданий являются основой в работе над курсовыми проектами и выпускными квалификационными работами.

9. Результативность лекции

Результативность настоящей лекции, как и курса в целом, состоит:

в создании стартового потенциала у студентов для успешной прак- тической деятельности после окончания учѐбы в области комплекс- ной реконструкции объектов недвижимости;

в формировании компетенций для решения основных практических задач в области реконструкции объектов недвижимости.

Лекция 6. Реконструкция общественных зданий

Цель и задачи лекции

Цель: формирование у студентов представления о всесторонних проблемах реконструкции общественных зданий

Задача: развитие у студентов профессиональных умений использо- вания методов перехода от современного состояния к проектному при внимательном учѐте и умелом использовании всех материальных ценно- стей, вложенных в объекты недвижимости общественного назначения.

2. Вид лекции:по дидактическому назначению – тематическая, по содержанию и построению – проблемная, и рассчитана на 2часа.

3. Дидактические функции лекции:

формирование у студентов комплексного подхода к проблемам ре- конструкции общественных зданий;

развитие теоретического мышления на основе решения проблемных ситуаций перманентного изменения социальных условий развития современного общества;

формирование познавательного интереса к содержанию дисципли- ны;

воспитание социально-значимых компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения проблемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

На предыдущих лекциях рассмотрены основополагающие принци- пы всестороннего обновления основных фондов объектов недвижимости под влиянием постоянного совершенствования техники и технологии, градостроительные, экологические, социальные и архитектурно- строительные аспекты реконструкции, а также основные подходы к об- следованию и выявлению оптимальных путей коренного переустройства объектов реконструкции.

6. План лекции:

обследование общественных зданий;

приѐмы реконструкции общественных зданий; реконструкция лечебно-профилактических учреждений;

общие выводы по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение с обозначением проблемных ситуаций, связанных с

 реконструкцией общественных зданий

7.1.1. В мире накоплен значительный опыт реконструкции различ- ных типов общественных зданий и их приспособления к новым функци- ям. Как правило, эти здания возводились с большим запасом прочности и к моменту реконструкции имеют незначительный физический износ. А моральный износ компенсируется новой функцией. Например, в России имеется разнообразный опыт создания театров, библиотек, музеев, школ, учебных учреждений, больниц и санаториев в помещениях бывших двор- цов.

7.1.2. В сравнении с производственными объектами и жилыми зда- ниями процесс обследования общественных зданий менее трудоѐмкий, так как отжившая функция освобождает для «манѐвра» внутреннее про- странство.

7.2. Приѐмы реконструкции общественных зданий

7.2.1 Первый приѐм состоит в максимально возможном сохранении объѐмно-планировочных и конструктивных решений реконструируемого объекта недвижимости. Это в первую очередь относится к памятникам истории и культуры. При этом на долгие годы сохраняется облик здания с минимальными переделками, не наносящими вред зданию. На практике допускается лишь частичный перенос перегородок.

7.2.2. Второй приѐм реконструкции общественных зданий состо- ит в развитии функций (назначения) здания Существует достаточно мно- го социальных функций (культовая, архивная, библиотечная, музейная, административная, лечебно-профилактическая, учебная и т.д.), которые должны сохраняться и развиваться на том же месте, где они были зало- жены. Поэтому речь идѐт о реконструкции с расширением (т.е. со строи- тельством дополнительных пристроек, надстроек и отдельно стоящих зданий). При этом очень важно сохранить стилевое единство и соразмер- ность застройки. Примером такого вида реконструкции является реконст- рукция большинства транспортных объектов, перенос которых практиче- ски невозможен.

7.2.3. Третий приѐм к реконструкции общественных зданий ориен- тирован на создание и развитие новой функции, ранее не свойственной объекту недвижимости. Наиболее просто задача приспособления к новой функции решается для крупных зданий с большими зальными помеще- ниями. Всѐ чаще приходится разворачивать новые функции в зданиях

промышленного и транспортного назначения. Например, бывшие произ- водственные здания льнокомбината в Нижнем Новгороде, в которых раз- мещѐн многофункциональный общественный комплекс.

В этом же ряду стоит процесс «ситизации» - размещения офисов, магазинов, клубов, банков и др. в малоэтажном жилом фонде или на пер- вых этажах многоэтажных зданий в центральных районах российских го- родов.

7.3. Реконструкция лече бно-профилактических учр еждений

7.3.1. Несоответствие ряда зданий лечебно-профилактического на- значения современным требованиям препятствуют оснащению их новей- шим медицинским оборудованием и внедрению в лечебный процесс но- вейших технологий. Реконструкция сложившихся лечебных комплексов, как правило, сопровождается расширением со строительством дополни- тельных корпусов, пристроек или надстроек, а также присоединением со- седних реконструируемых зданий. В процессе реконструкции лечебно- профилактических учреждений широко применяется способ объединения различных зданий в единую систему с помощью галерей и подземных пе- реходов. Пристройки в виде эркеров улучшают инсоляцию помещений и позволяют организовать рекреационные зоны.

7.4. Реконструкция детских дошкольных учр еждений

7.4.1. Для детских дошкольных учреждений оптимальным является их размещение в малоэтажных зданиях, размещаемых на открытых и хо- рошо инсолируемых территориях.

7.4.2. Размещение детских дошкольных учреждений в нижних этажах возможно при условии организации достаточных участков для прогулок или в зданиях, расположенных вблизи от садов, скверов и буль- варов.

Кроме этого, размещение детских учреждений определено сани- тарными и противопожарными требованиями и, как правило, эти учреж- дения не должны размещаться выше второго этажа. Планировка встроен- ных детских учреждений жѐстко определяется параметрами реконструи- руемого здания, отсюда неизбежность некоторых отступлений от норма- тивных требований: преувеличение или преуменьшение площадей неко- торых помещений; ориентация части спален на неблагоприятную сторону света; использование лестничных клеток жилой части здания в качестве аварийных выходов из детских учреждений. Все отступления должны быть согласованы с органами санитарного и пожарного надзора.

 7.5. Реконструкция предприятий торговли

7.5.1. Реконструкция объектов торговли и переустройство зданий иного функционального назначения назначения под торговые помещения является наиболее распространѐнным путѐм развития торговли. Это объ- ясняется высокой экономической эффективностью капиталовложений, составляющей до 50% от затрат на новое строительство. Существовавшая в советский период торговая сеть в большинстве случаев не соответствует современным технологиям торгового обслуживания. Накопленный после 1991 года опыт переустройства зданий различного назначения под тор- говлю позволяет выделить следующие направления: устройство встроен- ных и встроенно-пристроенных помещений; трансформацию сущест- вующих торговых площадей.

7.5.2. Устройство встроенных магазинов в первых этажах жилых зданий порождает множество проблем, связанных с комплексным реше- нием архитектурного облика городской застройки, санитарно- гигиенических и других вопросов (организация входов, разгрузка посту- пающих товаров, функциональное зонирование территорий и др.).

7.5.3. Реорганизация городских районов со сложившейся застрой- кой должна обеспечивать комплексный характер реконструктивных ме- роприятий: наряду с сохранением архитектурной среды следует стре- миться к комплексности торгового обслуживания для повышения ком- фортности жилой среды.

7.5.4. Обновление существующих специализированных торговых зданий рассматривается в большинстве случаев в виде технического пе- ревооружения без перепланировки помещений с заменой устаревшего оборудования на новое, более совершенное и менее энергоѐмкое, что по- зволяет внедрять современные формы обслуживания. Одновременно, как правило, производится замена инженерных сетей, устройство рамп и по- грузочно-разгрузочных устройств и пр.

7.5.6. При реконструкции торговых зданий можно выделить два приѐма: во-первых, перепланировка основных групп помещений с заме- ной технологического и инженерного оборудования; во-вторых, расши- рение торговых площадей за счѐт использования смежных помещений, путѐм устройства антресолей в пределах избыточной высоты торговых залов или дополнительных пристроек.

7.6. Общие выводы по теме лекции

Реконструкция общественных зданий в настоящее время является самым перспективным направлением в сфере переустройства зданий и со- оружений различного назначения с целью воссоздания или совершенство- вания систем обслуживания населения на всех уровнях от микрорайона до городского центра.

7.7.

реконструкция дошкольных учреждений; разновидности реконструкции торговых предприятий.

8. Включение приѐмов закрепления материалов:

по завершению лекции проводится контрольная работа по приведѐн- ным в предыдущем разделе вопросам с последующим обсуждением;

основные приѐмы реконструкции общественных зданий являются основой в работе над курсовыми проектами и выпускными квалифи- кационными работами.

9. Результативность лекции

Результативность настоящей лекции, как и курса в целом, состоит:

в создании стартового потенциала у студентов для успешной прак- тической деятельности после окончания учѐбы в области комплекс- ной реконструкции объектов недвижимости;

в формировании компетенций для решения основных практических задач в области реконструкции объектов недвижимости.

Лекция 7. Реконструкция городской застройки. Реконструкция застройки с учѐтом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения

Цель и задачи лекции

Цель: формирование у студентов представления о всесторонних проблемах реконструкции существующих городов, их развития в целом и отдельных частей в частности.

Задача: развитие у студентов профессиональных умений использо- вания методов перехода от современного состояния к проектному при внимательном учѐте и умелом использовании всех материальных ценно- стей, вложенных в городское хозяйство.

2. Вид лекции:по дидактическому назначению – тематическая, по содержанию и построению – проблемная, и рассчитана на 2часа.

3. Дидактические функции лекции:

формирование у студентов комплексного подхода к проблемам ре- конструкции городской застройки;

развитие познавательного интереса к содержанию дисциплины; воспитание социально-значимых компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения проблемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

На предыдущих лекциях рассмотрены основополагающие принци- пы всестороннего обновления основных фондов объектов недвижимости под влиянием постоянного совершенствования техники и технологии, градостроительные, экологические, социальные и архитектурно- строительные аспекты реконструкции, а также основные подходы к об- следованию и выявлению оптимальных путей коренного переустройства объектов реконструкции.

6. План лекции:

введение с обозначением проблемных ситуаций, связанных с ре- конструкцией городской застройки;

главные противоречия  современного  крупного  города, требующие разрешения при реконструкции;

комплексное обследование городской застройки и выявление путей оптимального развития города;

природоохранные проблемы и мероприятия по оздоровлению сани- тарно-гигиенический условий проживания в городе;

реконструкция городского центра; реконструкции сложившейся жилой застройки;

ограничение роста численности крупнейших городов;

общие выводы по теме лекции;

вопросы для контрольной работы по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение с обозначением проблемных ситуаций, связанных с

 реко нструкцией городской застройки

Во введении город рассматривается как живой организм, все состав- ляющие части которого и элементы растут и изменяются. Этот процесс проходит в соответствии с развитием производственных сил и изменением производственных отношений в обществе, отражая в каждый историче- ский период состояние науки и строительной техники. Жизнь ломает ста- рые рамки, в которых город складывался веками, вызывая неизбежность постоянного проведения тех или иных реконструктивных работ.

7.2. Главные пр отивор ечия современного крупного города, требу ю-

 щие разрешения при реконструкции

7.2.1. Современное понятие город предполагает, что в сложившихся городах повсеместно производится строительство новых, реконструкция или расширение существующих промышленных предприятий. Промыш- ленное строительство является основным фактором развития городов, вы- зывая к жизни новые жилые районы и преобразовывая старые. Строитель- ство жилых и общественных зданий в них сопровождается не только по- следовательным обновлением существующей застройки, но и постепен- ным усовершенствованием сложившейся архитектурно-планировочной структуры города, обеспечивая комплексное благоустройство городской территории и улучшение городской транспортной системы.

7.2.2. Главные противоречия современного крупного города заклю- чаются в неблагоприятном уровне санитарно-гигиенических условий про- живания населения, бессистемности промышленного и гражданского строительства, в несоответствии транспортной системы города потребно- стям современных транспортных потоков и транспортных средств, несо- пряжѐнность пешеходных и транспортных потоков, отсутствие  условий для проживания маломобильных групп населения.

7.3. Комплексное  обследование  городской  застройки  и  выявление

 путей оптимального развития города состоит в тщательном изучении ис- ходной архитектурно-планировочной структуры города и заложенных в неѐ материальных ценностей, зданий, городского благоустройства и со- стояния городского транспорта. Без такого обследования нельзя сделать полноценных выводов о необходимых мероприятиях реконструкции горо- да. Такое изучение по аналогии с объектами производственного назначе- ния проводится путѐм общего и детального обследования города.

Обследование существующего города представляет собой следую- щие последовательные процедуры:

сбор исходных материалов по размещению и характеристике произ- водственных и складских территорий с указанием занятых ими тер- риторий и интенсивностью их использования (выявление внутрен- них и внешних территориальных резервов для их расширения и ре- конструкции);

изучение сведений по внешнему железнодорожному, водному, воз- душному и автомобильному транспорту – занятые ими территории, данные о пассажиро- и грузообороте;

получение сведений по санитарно-техническому оборудованию го- рода – месторасположение и мощность источников водоснабжения, водоохранные зоны, основные сооружения водоснабжения, главные водоотводы, месторасположение основных сооружений канализации и принятый метод очистки сточных вод, главные коллекторы, мощ- ность электро-, теплостанций, трассы высоковольтных передач, ма- гистральные тепловые сети и газопроводы;

выявление главнейших магистралей города, сведения по внутриго- родскому транспорту и устройству улиц – расположение пунктов транспортного тяготения населения и грузов, существующие виды транспорта, главные транспортные артерии и их поперечники;

по жилой застройке – характеристика сложившегося жилого фонда с составлением карты жилого фонда с указанием этажности, материа- лов несущих стен, степени амортизации и заселѐнности (по резуль- татам этих данных составляется картограмма плотностей жилого фонда для анализа возможных территориальных резервов для нового жилищного строительства);

по объектам общественного назначения составляется карта обеспе- ченности населения объектами культурно-бытового обслуживания населения (трѐхступенчатая система обслуживания – микрорайон, район, город);

обследование ландшафта, рельефа и растительности для выявления путей улучшения ландшафтной архитектуры города.

По результатам обследования составляется опорный план, на кото- ром показываются:

границы затопляемых территорий, болот, залегания полезных иско- паемых, залегания полезных ископаемых карстовые и подрабаты- ваемые территории, овраги, оползневые участки и др.;

границы земель железнодорожного, водного и воздушного транспор- та и основные транспортные сооружения (железнодорожные пути и ветки, территории железнодорожных станций, портовых сооруже- ний, аэродромов, автовокзалов и автостанций и т.п.);

границы земельных участков, занятых промышленными предпри- ятиями и сооружениями, объектами энергетики, а также трассы вы- соковольтных линий электропередач, магистрали теплофикации и газификации;

зелѐные насаждения, в том числе наиболее крупные и ценные внут- риквартальные насаждения;

опорная жилая и общественная застройка и еѐ характеристики по ма- териалам стен и этажности, исторические и архитектурные памятни- ки и сооружения;

все городские площади, улицы и проезды с выделением тех из них, которые имеют покрытия, а также мосты и путепроводы, трамвай- ные и троллейбусные линии;