Классификация жилых зданий. Обследование объектов недвижимости

КУРС ЛЕКЦИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЗАСТРОЙКИ»

Методическое пособие

Нижний Новгород, 2010

УДК 72.025.5

Курс лекций по дисциплине «Реконструкция зданий, сооружений и застройки» рассчитан на студентов направления 270100.62 «Промышлен- ное и гражданское строительство».

Предметом изучения этого курса являются проблемы реконструк- ции объектов недвижимости различного функционального назначения с учѐтом актуальности обновления основных фондов в современных соци- ально-экономических условиях.

Лекции содержат основные толкования официальных терминов, применяемых в отечественной проектно-строительной практике. Цель на- стоящего курса лекций - дать представление студентам о проблемах ре- конструкции, путях и тенденциях переустройства промышленных, жи- лищно-гражданских объектов и городской застройки, а также о порядке создания проектно-строительной продукции.

Основополагающей задачей курса является создание у студента стартового потенциала в виде ключевых социально-экономических компе- тенций.

Реализация поставленных задач призвана обеспечить успешную практическую деятельность после окончания учѐбы и формирование уме- ния учиться «всю жизнь», творчески искать и понимать всѐ новое.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

Лекция 1. Основные понятия, применяемые в строительстве. Предпосылки реконструкции объектов недвижимости.

Основные специальные термины . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Лекция 2. Разработка проектно-сметной документации на реконструкцию объектов недвижимости.................................................................................. 13

Лекция 3. История отечественных предприятий. Характерные типы производственных зданий.

Классификация жилых зданий.

Обследование объектов недвижимости......................................... 20

Лекция 4.Градостроительные и экологические аспекты ре- конструкции промышленных предприятий.

Социальные аспекты реконструкции промышленных предприятий.

Архитектурно-строительные проблемы реконструкции

объектов недвижимости................................................................. 31

Лекция 5.Приѐмы реконструкции промышленных предприятий.

Реконструкция жилых домов....................................................... 39

Лекция 6.Реконструкция общественных зданий........................ 46

Лекция 7.Реконструкция городской застройки.

Реконструкция застройки с учѐтом доступности для

инвалидов и других маломобильных групп населения . . . . . . . 51

Библиографический список. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Лекция 1. Основные понятия, применяемые в строительстве. Предпосылки реконструкции объектов недвижимости.

Основные специальные термины

Цель и задачи лекции

Цель: дать студентам представление об основных понятиях, приме- няемых в строительстве, и содержании различных видов работ при ре- конструкции объектов недвижимости.

Задача: развитие у студентов понимания различных видов капиталь- ных затрат в зависимости от целей инвестирования.

2. Вид лекции: по дидактическому назначению тематическая, по содержанию и построению – познавательная и рассчитана на 2 часа.

3. Дидактические функции лекции:

развитие познавательного интереса к содержанию дисциплины; воспитание ключевых компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения проблемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

сущность архитектуры, еѐ определения и задачи;

основные принципы и приѐмы архитектурной композиции; основы строительной физики;

основы градостроительства.

6.

введение в общее понятие «реконструкция»; основные понятия, применяемые в строительстве;

предпосылки реконструкции объектов недвижимости; основные специальные термины;

общие выводы по теме по  лекции;

вопросы для контрольной работы по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение в общее понятие «реконструкция».

В архитектуре понятие реконструкция подразумевает коренное пере- устройство основных фондов объектов недвижимости по новым принци-

пам, связанным с объективной необходимостью обновления основных фондов          вследствие перманентного совершенствования технологических процессов в результате новейших достижений техники и науки. В различ- ных отраслях народного хозяйства периодичность смены технологическо- го оборудования составляет 7-9 и даже 3-5 лет.

Две формы воспроизводства основных фондов – техническое пере- вооружение и реконструкция имеют много общего и подразумевают вне- дрение новой техники и технологии, механизацию и автоматизацию про- изводственных процессов.

При техническом перевооружении, как правило, указанное пере- устройство активной части основных фондов осуществляется на имею- щихся площадях, без увеличения числа персонала с затратами на строи- тельно-монтажные работы в пределах 10-20% от общей стоимости обнов- ления производства.

При реконструкции переустройству подвергаются как активная, так и пассивная части основных фондов предприятия, когда объѐм строитель- но-монтажных работ превышает указанные значения.

В строительстве применяются следующие основные понятия: новое строительство, расширение, техническое перевооружение, реконструкция, текущий и капитальный ремонт и реставрация объектов недвижимости различного функционального назначения.

 7.2 Основные понятия, применяемые в строительст ве

Понятие строительство включает в себя следующее: новое строи- тельство, расширение, техническое перевооружение, реконструкция, те- кущий и капитальный ремонт объектов недвижимости.

7.2.1. При новом строительстве осуществляется возведение ком- плекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут на- ходиться на самостоятельном балансе. Новое строительство, как правило, осуществляется на свободных территориях в целях создания новых произ- водственных мощностей. К новому строительству также относится возве- дение объектов недвижимости взамен сносимых (например, строительство жилых зданий повышенной этажности взамен пятиэтажных жилых домов постройки 50-х – 70-х г.г. ХХ столетия).

7.2.2. При расширении действующих предприятий производится строительство дополнительных производств на ранее созданном предпри- ятии, возведение новых и расширение существующих отдельных цехов и

объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на терри- ториях действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей, а также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, ко- торые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятель- ном балансе.

7.2.3. Техническое перевооружение действующих предприятий рас- сматривается как комплекс мероприятий по повышению технико- экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на осно- ве внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и авто- матизации производства, модернизации и замены устаревшего и физиче- ски изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

7.2.4. Реконструкция - изменение параметров объектов капиталь- ного строительства, их частей [количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощ- ности, объѐма].

Применительно к объектам производственного назначения рекон- струкция предусматривает переустройство существующих цехов предпри- ятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения и связана с совершенствованием производства, повышением его технико- экономического уровня с целью увеличения производственных мощно- стей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, как пра- вило, без увеличения численности работающих при одновременном улуч- шении условий их труда и охраны окружающей среды может предусмат- ривать в рамках комплексного проекта модернизации предприятия осуще- ствление следующих мероприятий:

расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, в случаях когда новое вы- сокопроизводительное и более совершенное по техническим показа- телям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;

строительство новых и расширение существующих цехов и объ- ектов подсобного и обслуживающего назначения;

строительство на территории действующего предприятия новых зда- ний и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, даль- нейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим ус- ловиям признана нецелесообразной.

7.2.5. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей здания (сооруже- ния) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудо-

вания в связи с их физическим износом и разрушением на более долговеч- ные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

7.2.6. Текущий ремонт заключается в систематически и своевре- менно проводимых работах по предупреждению износа, отделки, инже- нерного оборудования, а также работах по устранению мелких поврежде- ний и неисправностей.

7.2.7. Особо и отдельно необходимо указать на принципиальное отличие реставрации от реконструкции, капитального и текущего ремонта, которое заключается в том, что реставрация предполагает воссоздание первоначального облика здания или сооружения (как правило, памятники истории и культуры) и в большинстве случаев осуществляется в рамках комплексной реконструкции по статье «реконструкция».

7.3. Предпосылки реконструкции объектов недвижимости

7.3.1. Первой основополагающей объективной предпосылкой ре- конструкции  действующих  объектов  недвижимости,  как  отмечено  во

«Введении», является необходимость повышения эффективности произ- водства и инженерного обеспечения под влиянием совершенствования техники и технологии.

Сегодня резко сократился срок замены технологического оборудо- вания, которое, как правило, отличается не только лучшими производст- венными показателями, но и своими параметрами, массой, энергоѐмкостью и т.п. Такие замены требуют увязки со строительной частью здания (с пас- сивной частью основных производственных фондов).

7.3.2. Проблема физической и моральной долговечности является второй важнейшей предпосылкой реконструкции объектов недвижимости.

Под физическим износом объекта недвижимости понимается утрата его первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материа- лов и устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и зву- коизоляционные, водо-, воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций и др.

Средний срок физической долговечности производственных зданий

исчисляется, как правило, 60-70 годами и зависит от старения металла, по- вреждений строительных конструкций, вследствие неблагоприятных воз- действий технологических процессов: вибрации в текстильной промыш- ленности, агрессивная среда химических и пищевых производств. Поэтому сроки физической долговечности зданий в различных отраслях промыш- ленности колеблются в значительных границах.

На физический износ жилых зданий влияет длительное неиспользо- вание объекта с отключением коммуникаций, время эксплуатации, качест- во ремонтных работ, режим инсоляции и аэрации и др.

Моральный износ следует понимать как несоответствие объекта не- движимости его функциональному назначению, возникающее вследствие совершенствования техники и технологии, а также меняющихся общест- венных запросов.

Моральная долговечность промышленных объектов зависит от трудно прогнозируемых процессов развития производства в той или иной отрасли промышленности. Например, в металлургии увеличение мощности печей влечѐт за собой увеличение их физических размеров (объѐмов), что приводит к увеличению высоты производственных помещений и повыше- нию грузоподъѐмности подъѐмно-транспортных механизмов. В приборо- строении и лѐгкой промышленности технический прогресс требует увели- чения сеток колонн и т.п.

Применительно к жилым зданиям моральный износ заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным тре- бованиям, в переуплотнении застройки и недостаточном уровне благоуст- ройства и озеленения, в устаревшем инженерном оборудовании.

Физический износ зданий меняется плавно – микрошагами в про- цессе утраты функций конструктивных элементов и происходит наиболее интенсивно в первые 20-30 лет эксплуатации здания и быстро увеличива- ется после 90-100-летнего возраста.

Моральный износ зданий меняется скачкообразно по мере развития техники и технологии и по мере изменения требований к комфорту объек- тов недвижимости.

7.3.3. Третьим условием для проведения реконструкции объектов недвижимости является социальная составляющая.

В конце ХIХ начале ХХ столетий техническая база производства менялась в среднем каждые 40-50 лет, в конце ХХ столетия – каждые 10-15 лет, а в настоящее время тенденция ускорения сменяемости технологии сохраняется и достигает в отдельных отраслях промышленности 7-9 лет и даже 3-5 лет. По этой причине современный рабочий, в отличие от рабочих прошлого, в течение своего рабочего цикла (35-40 лет) может пережить от двух до четырѐх и более полных циклов технического переоснащения сво- его производства. Это вызывает необходимость постоянной учѐбы для по- вышения квалификации или смены профессии. Во многих отраслях про- мышленности техника переводится в автоматический режим работы, осво- бождая человека от непосредственного участия в рабочем процессе, когда функция человека всѐ более перемещается в область управления техноло- гическим процессом.

Таким образом, происходит процесс слияния производства с обуче- нием. Возрастает роль интеллектуального труда с сокращением числа тру- дящихся, занятых непосредственно в сфере промышленного производства. Это неизбежно связано с улучшением благосостояния работников и повы-

шением  требований  к  комфорту  на  производстве  и  уровню  культурно- бытового обслуживания работающих.

Существующие объекты жилищно-гражданского назначения в большинстве случаев не соответствуют изменяющимся социальным усло- виям.

7.3.4 Четвѐртой предпосылкой для реконструкции промышленных предприятий является необходимость всемерной охраны окружающей среды. Сейчас у большинства городов полностью исчерпаны территори- альные резервы, поэтому развитие промышленного строительства может идти за счѐт использования неудобных земельных участков (овраги, об- воднѐнные территории и др.) и интенсификации использования сущест- вующих промышленных участков в рамках реконструкции действующих производств. Однако в этом случае реконструктивные работы сопряжены с внедрением серьѐзных организационно-технических мероприятий по по- вышению экологической безопасности: внедрение систем оборотного во- доснабжения и очистки сбрасываемых стоков для наиболее полного устра- нения неблагоприятных воздействий на водный бассейн; обезвреживания производственных выбросов в воздушный бассейн; создание санитарно- защитных зон с одновременным благоустройством промышленных терри- торий и рекультивацией почвы.

7.4. Основные специальные термины:

аварийно-восстановительные работы – работы, проводимые в зда- ниях и инженерных сетях, пострадавших в результате техногенных катаст- роф природного и техногенного свойства, которые включают в себя устра- нение небольших повреждений, ремонт и восстановление повреждѐнных зданий для временного использования, расчистку территорий, снос не под- лежащих восстановлению зданий и сооружений;

безотказность – свойство строительного объекта (элемента) непре- рывно сохранять работоспособность объекта недвижимости;

ветхость – уровень физического износа по результатам техническо- го обследования (более 60-80%);

градостроительный регламент – установленные в пределах границ соответствующих территориальных зон виды разрешѐнного использова- ния земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверх- ностью земельных участков и используется в процессе застройки их за- стройки и последующей эксплуатации объектов капитального строитель- ства, предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешѐнной реконструкции объектов недвижимости, а также ограничения использования земельных участков;

дефект – каждое отдельное несоответствие строительных конструк- ций и инженерного оборудования установленным техническим требовани- ям;

диагностика техническая (техническое обследование) – определение технического состояния и эксплуатационных свойств конструктивных элементов зданий на их соответствие нормативным параметрам и режимам функционирования (инструментальный приѐмочный контроль закончен- ных строительством или реконструкцией объектов недвижимости; кон- троль технического состояния в процессе эксплуатации; подготовка ис- ходных данных для проектирования);

долговечность – свойство объекта (элемента) сохранять работоспо- собность до наступления предельного состояния ( показатели долговечно- сти: срок службы, срок службы до первого капитального ремонты);

жилой фонд – совокупность жилых зданий и их инженерной инфра- структуры на территории, а также совокупность основных фондов жилищ- ного хозяйства непроизводственного назначения, для проживания; основ- ным элементом жилого фонда является здание, используемое для прожи- вания;

застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию (строительст- во), капитальный ремонт объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для рекон- струкции (строительства), капитального ремонта;

здания и сооружения – вся недвижимость, кроме земли, куда вклю- чаются здания с их внутренним оборудованием, сооружения, инженерные коммуникации;

инженерные изыскания – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использо- вания территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального плани- рования, планировки территории и архитектурно-строительного проекти- рования;

инженерные системы зданий – внутренние сети и оборудование ре- сурсообеспечения;

капитальность здания – характеристика прочности, долговечности, ответственности (важности) объекта недвижимости;

красные линии – линии, которые обозначают существующие или планируемые (изменяемые и вновь образуемые) границы территорий об- щего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, авто- мобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооруже- ния, именуемые - линейные объекты;

моральный износ – несоответствие основных параметров объекта не- движимости современным требованиям, определяющим качество выпус-

каемой продукции, условия проживания, объѐм и качество предоставляе- мых услуг;

надѐжность эксплуатационная – свойство конструкций, элементов, узлов и здания в целом выполнять заданные функции на любом этапе экс- плуатации;

неисправность элемента – состояние элемента, когда не выполняет- ся хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований;

переустройство здания – комплекс организационно-технических ра- бот, осуществляемых в рамках реконструкции или капитального ремонта, для улучшения эксплуатационных качеств объекта недвижимости;

повреждение конструкции – нарушение исправности строительной конструкции в целом или частично под внешним воздействием;

разрушение конструкции – разделение сплошной конструкции на от- дельные части под внешним воздействием;

реновация – замещение (воссоздание) основных фондов, выбывших из процесса жизнедеятельности в результате физического и морального износов ( в сфере строительства сводится к реконструкции или капиталь- ному ремонту);

реставрация – комплекс научно-художественных и организационно- технических мероприятий по воссозданию утерянного архитектурно- исторического облика объекта недвижимости (обычно осуществляется в рамках комплексной реконструкции городской застройки или объектов не- движимости различного функционального назначения);

сервитут – право пользования чужим имуществом (например, право прохода, проезда через соседний участок);

территории общего пользования – территории, которыми беспрепят- ственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, ули- цы, проезды, набережные, скверы, бульвары);

усиление конструкций – восстановление утраченных характеристик строительных конструкций или их повышение для приведения в соответ- ствие с изменившимися условиями эксплуатации;

физический износ – материальное и техническое ухудшение техни- ческих показателей объекта недвижимости (элемента) на определѐнный момент времени;

экология – наука о взаимодействии человека с окружающей природ- ной средой; в области реконструкции рассматривает потери, приносимые техногенной деятельностью среде обитания и воздействию искусственной среды на психическое и физическое здоровье человека;

экспертиза – квалифицированная оценка проектно-сметной доку- ментации, а также условий эксплуатации и причин возникновения дефек- тов и повреждений.

 7.5. Общие выводы по теме лекции

Цели и задачи строительства объектов недвижимости коренным образом влияют на содержание и объѐмы проектных и строительно- монтажных работ, процесс подготовки исходных данных, согласование и экспертизу проектов, оформление разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию законченных строительством,(реконструкцией) объектов недвижимости.

 7.6.  Вопросы для контрольной работ ы по теме лекции:

дать определение «расширение» и привести примеры расширения; дать определение «техническое перевооружение» и привести    при- меры технического перевооружения;

чем отличается реконструкция от технического перевооружения; содержание текущего и капитального ремонта и реставрации и отли- чие этих видов работ от реконструкции;

четыре предпосылки реконструкции.

o 8. Включение приѐмов закрепления материалов:

по завершению лекции проводится контрольная работа по приведѐн- ным в предыдущем разделе вопросам с последующим обсуждением;

основные понятия применяемые в строительстве используются при формулировании тем выпускных квалификационных работ на сте- пень бакалавра техники и технологии.

9. Результативность лекции

Результативность настоящей лекции состоит в умении правильно определять характер капитальных затрат в строительстве и выявлять ос- новные причины (предпосылки) реконструкции объектов недвижимости.

Лекция 2. Разработка проектно-сметной документации на реконструкцию объектов недвижимости

Цель и задачи лекции

Цель: дать студентам представление о порядке разработки проект- но-сметной документации на реконструкцию объектов недвижимости.

Задача: развить у студентов умение ориентироваться в инвестицион- ном цикле создания объекта недвижимости на этапе создания проектно- сметной документации.

2. Вид лекции:по дидактическому назначению познавательная, по содержанию и построению – проблемная, и рассчитана на 2 часа.

3. Дидактические функции лекции:

формирование у студентов комплексного подхода к проблемам под- готовки проектно-сметной документации на реконструкцию объек- тов недвижимости различного функционального  назначения;

развитие познавательного интереса к содержанию дисциплины; воспитание профессиональных компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения про- блемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

основные понятия, применяемые в строительстве; предпосылки реконструкции объектов недвижимости.

6. План лекции:

предпроектная стадия;

общие выводы по теме лекции;

вопросы для контрольной работы по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение в общие понятия об этапах создания проектной док у-

 ментации на реконструкцию объектов недвижимости

Во введении указано, что проектирование реконструкции осуществ- ляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию и, как правило, состоит из двух основных этапов:

первый этап (предпроектный) включает:

определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта реконструкции, номенклатуры продукции, вместимости, пропускной способности, места размещения реконструируемого объекта;

разработка обоснования инвестиций в реконструкцию на основании полученных ранее решений и информации с учѐтом обязательных требований государственных органов и заинтересованных организа- ций, в объѐме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разра- ботке проектной документации;

второй этап – разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации.

7.2. Предпроектная стадия

7.2.1. Предпроектная стадия включает ходатайство о намерениях и обоснование инвестиций.

7.2.1.1.

сведения об инвесторе (заказчике);

местоположение (район, пункт) намечаемого к строительству предприятия, здания и сооружения или намечаемого к разработке (добычи) месторождения;

наименование предприятия, его технические и технологические дан- ные: объѐм производства промышленной продукции (оказания ус- луг) в стоимостном выражении в целом и по основным видам в нату- ральном выражении; срок строительства и ввода объекта в эксплуа- тацию.;

потребность в земельных ресурсах.

водоотведение стоков ( методы очистки, качество сточных вод, ус- ловия сброса, использование существующих или строительство но- вых очистных сооружений);

возможное влияние предприятия или сооружения на окружающую среду (виды воздействия).

возможность возникновения чрезвычайных ситуаций техногенного характера.

При наличии положительного рассмотрения органом местного само- управления ходатайства (декларации) заказчик принимает решение о раз- работке обоснования инвестиций.

7.2.1.2. Обоснование инвестиций включает разработку, согласова- ние, экспертизу и утверждение обоснования. Для объектов производствен- ного назначения, как правило, разрабатывается «обоснование инвести- ций», на реконструкцию объектов жилищно-гражданского назначения со- ставляется «эскизный архитектурный проект».

Обоснования инвестиций разрабатываются, как правило, заказчи- ком с привлечением, при необходимости, на договорной основе проект- ных, проектно-строительных организаций и других юридических и физи- ческих лиц, получивших в установленном порядке право на соответст- вующий вид деятельности.

 Состав и содержание обоснований инвестиций:  исходные данные;

мощность предприятия;

основные технологические решения; обеспечение предприятия ресурсами; место размещения предприятия; основные строительные решения; кадры и социальное развитие; эффективность инвестиций;

выводы и предложения.

Обоснования инвестиций подлежат государственной экспертизе в установленном порядке.

Обоснования инвестиций являются основанием для принятия реше- ний о хозяйственной, технической возможности, коммерческой, экономи- ческой и социальной целесообразности инвестиций в реконструкцию и выполнения проектно-изыскательских работ.

7.2.1.3. Эскизный архитектурный проект  включает:

пояснительную записку с обоснованием архитектурно- градостроительных, инженерно-технических , конструктивных, экономи- ческих, технологических и других проектных решений, с основными экс-

плуатационными и объѐмно-планировочными показателями (вместимость, пропускная способность, мощность, площадь земельного участка, площадь застройки, общая площадь, строительный объѐм и др.);

ситуационный план в М 1:2000 или 1:5000, схему планировочной организации земельного участка в М 1:1000 или 1:500, планы этажей в М 1:50, 1:100, 1:200, 1:400; разрезы в М 1:1000 или 1:500, планы этажей в М

1:50, 1:100, 1:200, 1:400; фасады в М 1:1000 или 1:500, планы этажей в М

1:50, 1:100, 1:200, 1:400; перспектива, аксонометрия в произвольном мас- штабе.

 7.3 Стадии разработки и состав проектно -сметной документации на

 реко нструкцию объектов недвижимости

На основании утверждѐнных (одобренных) «Обоснований инве- стиций»реконструкции предприятий, зданий и сооружений разрабатыва- ется ТЭО (проект). В ТЭО детализируются принятые в обоснованиях ин- вестиций решения и уточняются технико-экономические показатели объ- екта.

На основании утверждѐнного в установленном порядке ТЭО (про- екта) строительства разрабатывается рабочая документация (далее – РД).

Такой порядок разработки проектно-сметной документации приня- то именовать– двухстадийным проектированием [первый этап – ТЭО (проект), второй этап – РД].

Для объектов, строящихся по проектам массового или повторного применения, а также других, технически несложных объектов на основа- нии утверждѐнных (одобренных) «Обоснований инвестиций» в строитель- ство, может осуществляться одностадийное проектирование – рабочий проект (далее – РП), состоящий из утверждаемой части в объѐме ТЭО и рабочей документации.

7.3.1 Проектная документация на реконструкцию предприятий, зда- ний и сооружений должна содержать сведения об объекте реконструкции, описание технических и иных решений, пояснения, ссылки на норматив- ные и (или) технические документы, используемые при подготовке про- ектной документации и результаты расчѐтов, обосновывающие принятые решения, а также чертежи, схемы, планы и другие материалы.

Проектная документация на реконструкцию объектов производст- венного и непроизводственного назначения состоит из Текстовой и графи- ческой частей.

Текстовая часть

Раздел 1 «Пояснительная записка» должен содержать сведения и ма- териалы в соответствии с п.10 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 (далее Постановление). Исходные

материалы в виде подлинников или копий, оформленных в установленном порядке, должны быть приложены к пояснительной записке в полном объ- ѐме в соответствии с п. 11 Постановления.

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п.12 Постанов- ления.

Раздел 3 «Архитектурные решения» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п.13 Постановления. Раздел 4 «Конструктив- ные и объѐмно-планировочные решения» должны содержать сведения и материалы в соответствии с п.14 Постановления.

Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженер- но-технического назначения» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п.п. 15 -22 Постановления.

Раздел 6 «Проект организации строительства» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 23 Постановления.

Раздел 7 «Проект организации работ по сносу и демонтаж зданий, строений объектов капитального строительства» должен содержать сведе- ния и материалы в соответствии с п. 24 Постановления.

Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 25 Постанов- ления.

Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 26 Постанов- ления.

Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» дол- жен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 27 Постановле- ния.

Раздел 11 «Смета на строительство (реконструкцию) объектов капи- тального строительства» должен содержать сводку затрат, сводный смет- ный расчѐт стоимости строительства, объектные и локальные сметы а так- же иные сведения и материалы в соответствии с п. 28 - 31 Постановления (сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени еѐ составления).

В текстовую часть может включаться иная документация, необходи- мость разработки которой при осуществлении проектирования и строи- тельства объекта капитального строительства предусмотрена законода- тельными актами Российской Федерации (например, декларация промыш- ленной безопасности, декларация безопасности гидротехнических соору- жений и др.)

Графическая часть

Схема планировочной организации земельного участка в М 1:1000 или 1:500, ситуационный план в М 1:2000 или 1:5000, а также иные графи- ческие материалы в соответствии с п. 12 Постановления.

Планы этажей зданий и сооружений, характерные разрезы, фасады, схемы каркасов и узлов строительных конструкций, планы перекрытий и покрытий, схемы расположения ограждающих конструкций, план и сече- ния фундаментов и др.

Принципиальные схемы наружных и внутренних систем инженерно- го обеспечения, схемы технологических процессов и др.

Строительный генеральный план, календарный план строительства

и др.

План земельного участка и прилегающих территорий с указанием

сносимых  объектов,  технологические  карты-схемы  последовательности сноса (демонтажа) строительных конструкций и др.

Ситуационный план с нанесением санитарно-защитной зоны, плани- ровочных ограничений, а также мест нахождения расчѐтных точек и др.

Ситуационный план с указанием въездов (выездов) на территорию и путей подъезда пожарной техники к объектам капитального строительст- ва, схемы эвакуации людей и материальных средств из зданий (сооруже- ний) и с прилегающей территории и др.

Схема обеспечения доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам (п.10 часть 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

7.3.2. Состав рабочей документации на строительство  предпри- ятий, зданий и сооружений определяется соответствующими государст- венными стандартами СПДС и уточняется заказчиком совместно с проект- ной организацией в договоре подряда (контракте).

В состав рабочей документации на строительство зданий и соору- жений в общем случае включают:

спецификации оборудования, изделий и материалов по ГОСТ 21.110; другую прилагаемую документацию, предусмотренную соответст- вующими стандартами СПДС;

сметную документацию по установленным формам.

7.4. Общие выводы по теме лекции

В лекции рассмотрены подходы к подготовке и составу проектно- сметной документации на реконструкцию объектов недвижимости на предпроектном и проектном этапах инвестиционного процесса. Такие зна- ния необходимы студентам для формирования  у них круга вопросов и по-

знаний для будущей практической деятельности (формирование компетен- ции).

 7.5. Вопросы для контрольной работы по теме лекции:  содержание предпроектной стадии;

двухстадийное проектирование; одностадийное проектирование; содержание и состав ТЭО (проекта); содержание и состав РД.

8. Включение приѐмов закрепления материалов:

по завершению лекции проводится контрольная работа по приведѐн- ным в предыдущем разделе вопросам с последующим обсуждением;

основные понятия о стадиях проектирования и составе проектно- сметной документации используются при формулировании тем вы- пускных квалификационных работ на степень бакалавра техники и технологии.

9. Результативность лекции

Результативность настоящей лекции состоит в умении правильно ориентироваться в инвестиционном процессе и в получении суммы знаний для практической деятельности после завершения обучения в высшем об- разовательном учреждении.

Лекция 3. История отечественных предприятий. Характерные типы производственных зданий.

Классификация жилых зданий. Обследование объектов недвижимости

Цель и задачи лекции

Цель: дать студентам представление о типах производственных и жилых зданий, в контексте со временем их строительства, и характере ре- конструктивных работ в зависимости от архитектурно-строительных пара- метров сообразных времени их возведения и результатов обследования действующих объектов недвижимости.

Задача: развить у студентов умение оценивать типологические осо- бенности зданий и определять характер возможных реконструктивных ра- бот.

2. Вид лекции:по дидактическому назначению познавательная, по содержанию и построению – проблемная, и рассчитана на 4 часа.

3.

формирование у студентов комплексного подхода к проблемам реконструкции объектов недвижимости производственного и жи- лищного назначения;

развитие познавательного интереса к содержанию дисциплины; воспитание социально-значимых компетенций.

4. Средства обучения:наглядные пособия, экранно-звуковые тех- нические средства обучения, пакет документов для решения проблемных заданий.

5. Связь нового материала с предыдущими лекциями

На предыдущих лекциях по дисциплине «Архитектура» рассмотрены следующие материалы, связанные с настоящей темой:

основные понятия, применяемые в строительстве; предпосылки реконструкции объектов недвижимости.

6. План лекции:

характерные типы производственных зданий; классификация жилых зданий;

обследование объектов недвижимости; общие выводы по теме лекции;

вопросы для контрольной проверки по теме лекции.

7. Содержание лекции

7.1. Введение в общее понятие о периодах строительства промы ш-

 ленных отечественных предприятий и жилых зданий, х арактеристика ге-

 неральных планов промышленных предприятий

7.1.1. Во введении определены основные периоды строительства отечественных промышленных предприятий и жилых зданий. Приведены характеристики генеральных  планов промышленных предприятий, а также определены цели и задачи общего и детального обследования объ- ектов недвижимости.

7.1.2 Для выявления особенностей реконструкции действующих промышленных предприятий установлено, что время развития различных отраслей промышленности можно разделить на три периода, в каждом из которых возводились предприятия с соответствующей архитектурно- планировочной структурой и сообразными времени строительства типами зданий.

7.1.3. Первый период – охватывает вторую половину Х1Х века до начала индустриализации в конце 20-х годов ХХ столетия.

Вторая половина Х1Х века характеризуется стихийным развитием промышленного производства в условиях первоначального частнособст- веннического ведения хозяйства. В это время массовые производства, как правило, размещались в приспособленных зданиях иного функционально- го назначения. Для отдельных отраслей промышленности (например, ме- таллургия) возводились первые специализированные производственные здания.

Конец Х1Х века и начало ХХ столетия отмечено бурным развитием промышленного строительства в России. Возводились многочисленные одно- и многоэтажные производственные здания для различных отраслей промышленности. После социальной революции 1917 года в течение граж- данской войны промышленность пришла в упадок, вследствие чего прак- тически было прекращено строительство новых фабрик и заводов.

После окончания гражданской войны вплоть до конца 20-х годов осуществлялось штучное восстановление разрушенных во время граждан- ской войны предприятий.

7.1.4. Второй период включает время с конца 20-х годов до сере- дины 50-х годов ХХ столетия и по времени совпадает со становлением со- циалистической промышленной архитектуры, связанной с интенсивным строительством специализированных производственных зданий в рамках реализации программы индустриализации народного хозяйства, а также восстановлением разрушенных во время Великой Отечественной войны предприятий

Этот период принято делить на предвоенный и восстановительный этапы. Это время характеризуется усилением роли унификации объѐмно- планировочных и конструктивных решений с постепенным внедрением элементов индустриального строительства, что было обусловлено огром- ными работами по индустриализации страны и послевоенному восстанов- лению промышленности. В конце 30-х годов были заложены основы по- точно-скоростных методов массового строительства.

7.1.5. Третий период включает время с середины 50-х годов и по настоящее время. Этот период характеризуется комплексным решением архитектурно-градостроительных задач на основе индустриальных мето- дов строительства с использованием достижений науки и техники.

7.1.6. Генеральные планы предприятий находятся в прямой зави- симости от времени их возведения:

генеральные планы первого периода строительства характеризуются многообъектной нерегулярной застройкой с низкой степенью ис- пользования земельного участка (плотность застройки не более 30- 40%, а интенсивность использования территории от 60 до 100%;

второй период отмечен регулярностью застройки и повышением эф- фективности использования промышленных площадок (плотность застройки повышается до 50%, а интенсивность использования зе- мельных участков превышает 100%);

третий период - это максимальное размещение «под одной крышей» большинства производств основного и подсобного назначения с ми- нимальным количеством обособленных зданий и сооружений (плот- ность застройки превышает 60%, а интенсивность использования территории составляет 125-130%).

 7.2 Характерные типы производственных зданий

7.2.1. Типы производственных зданий находятся в прямой зависи- мости от уровня развития техники и технологии. Следует отметить, что архитектурно-строительные параметры существующих производственных зданий решающим образом влияют на характер реконструктивных работ.

7.2.2. Здания первого периода, возведѐнные во второй половине Х1Х века и в начале ХХ столетия характеризуются мелкой сеткой колонн (3-4х5-7,5м) и наличием множественных внутренних несущих стен (шаг внутренних несущих стен до 6м) и недостаточной с современной точки зрения высотой производственных помещений (от 3 до 4,5м).

Для большинства массовых отраслей промышленности в это время возводились многоэтажные узкие здания шириной до 18м, рассчитанные на естественное освещение производственных помещений и наружный от- вод дождевых вод.

Такие здания возводились с кирпичными наружными и внутренни- ми стенами, чугунными и монолитными колонными и, как правило, с мо- нолитными или кирпичными сводчатыми перекрытиями. Эти здания ха- рактеризуются высокой степенью физического износа.

По большинству архитектурно-строительных характеристик произ- водственные здания этого периода не отвечают современным требованиям техники и технологии и обновление их пассивной части основных фондов требует коренной реконструкции со значительными объѐмами строитель- но-монтажных работ.

7.2.3. Второй период строительства включает в себя предвоенный и восстановительный этапы.

На предвоенном этапе были восстановлены разрушенные граждан- ской войной производственные объекты. Восстановление осуществлялось по упрощѐнным проектам с использованием технических решений первого периода.

Массовое строительство новых объектов производственного назна- чения на предвоенном этапе осуществлялось в рамках широкой программы индустриализации отечественного народного хозяйства.

Новые промышленные здания, как правило, возводились из моно- литного железобетона с укрупнѐнной сеткой колонн и со значительной вы- сотой производственных помещений. Широкое внедрение искусственного освещения позволило увеличить ширину зданий до 24-30м, благодаря чему сократился периметр зданий и застройка стала более компактной. Здания этого периода хорошо сохранились до наших дней и при условии усиления конструкций, улучшения микроклимата в производственных помещениях, совершенствования системы культурно-бытового обслуживания работаю- щих по современным требованиям, а также при устранении неблагоприят- ного воздействия производственных вредностей на окружающую среду, могут использоваться для размещения обновляемых производств.

Промышленные здания второго периода строительства имеют мно- го схожих характеристик с объектами предыдущего периода, но их основ- ной отличительной чертой является внедрение сборных индустриальных конструкций на основе первых результатов научно-практических работ по унификации и типизации конструктивных решений в массовом строитель-

стве производственных объектов. Появляются понятия о модульности в строительстве, унифицированной координатной сетке колонн (пролѐт и шаг), производятся индустриальные конструкции перекрытий и покрытий зданий, сборные лестницы и др.

В целом в истории промышленной архитектуры в силу объектив- ных причин, связанных с Великой Отечественной войной (1941-1945 г.г.) и последовавшим за ней восстановительным периодом (1945-1952г.г.), за- метного типологического следа третий период не оставил, т.к. в это время актуальной была задача скорейшего восстановления разрушенного войной промышленного потенциала страны. В основном восстанавливались зда- ния предыдущих периодов в рамках сложившихся архитектурно- строительных параметров (сетки колонн, высоты этажей, ширины зданий и т.п.).

Характер реконструктивных работ этих зданий такой же, как и для объектов первого периода с существенными затратами на замену или уси- ление изношенных конструкций, с воссозданием систем культурно- бытового назначения и внедрением мероприятий по охране окружающей среды.

7.2.4. Третий период охватывает время с 1954 г. до начала 90-х го- дов прошлого столетия и продолжается в «урезанном» виде в настоящее время.

В этот период были проведены серьѐзные научные исследования по унификации и типизации конструктивных и объѐмно-планировочных ре- шений производственных зданий: применение укрупнѐнных сеток колонн благодаря внедрению большепролѐтных конструкций (9х6м, 12х6м и даже 18х6м в многоэтажном строительстве и 18х12м и более для одноэтажных зданий); повышение компактности застройки за счѐт размещения боль- шинства производственных цехов «под одной крышей» одно- и много- этажных зданий «широкой застройки» (ширина зданий составляет 60 и бо- лее метров).

Промышленная архитектура в этот период неуклонно повышала свой уровень за счѐт совершенствования таких объѐмно-планировочных решений, как внедрение параллельной схемы зонирования основных про- изводственных цехов по отношению к инженерно-техническим и подсоб- но-производственным помещениям. Благодаря этому обстоятельству дос- тигалось всемерное сокращение протяжѐнности инженерных коммуника- ций и технологических связей. Кроме этого, размещение инженерного оборудования на кровлях зданий и вынос инженерных коммуникаций за внешний контур зданий обеспечивали уменьшение расхода энергоресурсов за счѐт сокращения отапливаемых объѐмов.

Внедрение унифицированных типовых конструкций в сочетании с прогрессивными объѐмно-планировочными решениями повысило плани- ровочную гибкость производственных зданий и предопределило их мо-

ральную долговечность, обеспечивающую широкие возможности для тех- нологической манѐвренности без значительных затрат на переустройство пассивных частей основных фондов современных производственных объ- ектов.

В течение четвѐртого периода объѐмно-планировочные решения характеризуются достаточно широким разнообразием: различные одно- этажные производственные здания (герметизированные бесфонарные и со световыми или светоаэрационными фонарями); здания смешанной этажно- сти в виде сочетания одноэтажной и многоэтажной частей; двухэтажные здания с разрядкой колонн второго этажа; многоэтажные здания (три этажа и выше);различные многофункциональные здания; здания ограниченной ширины (ширина 36м включительно); здания ограниченной ширины в диапазоне от 36м до 54м, а также широкие здания с шириной 60м и более.

Объективная необходимость всемерной экономии земельных ресур- сов обусловила широкое внедрение многоэтажных производственных зда- ний, вследствие чего были созданы и внедрены в проектно-строительную практику длинномерные конструкции перекрытий: коробчатые настилы длиной 12м-18м, совмещающие несущие и коммуникационные функции; восемнадцатиметровые балки-воздуховоды; двенадцатиметровые плиты типа «П» и др.

В 70-е – 80-е годы прошлого столетия в стране была реализована широкая программа реконструкции промышленных предприятий. На цели реконструкции затрачивалось более 70% всех капитальных вложений. Практика показала, что затраты на обновление основных фондов предпри- ятий четвѐртого периода значительно ниже, чем затраты на реконструкцию объектов недвижимости предыдущих периодов. Это обстоятельство под- тверждает объективную необходимость совершенствования объѐмно- планировочных и конструктивных решений производственных зданий.

7.2.5. Из вышесказанного следует, что решение комплексных задач обновления производств требует в первую очередь профессионального подхода со стороны проектировщиков и строителей. Поэтому особо акту- альной является задача подготовки соответствующих специалистов, вла- деющих современными подходами в области технического перевооруже- ния и реконструкции промышленных объектов. Вот почему этому уделяет- ся особое внимание, т.к. получение суммы знаний в виде «стартового по- тенциала» и умение мыслить в условиях обновления объектов недвижимо- сти производственного назначения является важнейшей составляющей бу- дущей практической деятельности.

7.3. Классификация жилых зданий.

7.3.1. Разнообразие существующих жилых зданий – результат взаи- модействия таких факторов, как первоначальное назначение, архитектур-

но-строительные характеристики, уровень комфортности. Эти характери-

стики применительно к жилым зданиям постоянно претерпевают заметные изменения по мере роста социальных требований к жилищу и возможно- стей строительной индустрии. Поэтому за основу классификации жилых зданий также принят период их постройки.

7.3.2. Дореволюционный фонд (постройки до 1917 года) - разноха- рактерная застройка индивидуального строительства, составляющая по стране менее 15% от общего числа жилых зданий. Это, как правило, ка- менные и смешанные дома постройки второй половины Х1Х века: особня- ки, индивидуальные дома, многоквартирные здания секционного, кори- дорного и галерейного типа, промышленные и общественные здания, при- способленные под жильѐ.

Жилым зданиям этого периода свойственны сложные планы. В большинстве городов центре России преимущественно использовалась квартальная застройка зданиями различной конфигурации. В жилищном фонде Санкт-Петербурга применялась т.н. «атриумная» застройка с замк- нутыми и полузамкнутыми дворами, что объясняется высокой стоимостью городской земли в бывшей столице.

Архитектурно-планировочные схемы жилых зданий этого периода отличаются большой шириной (от 13 до 20 метров). Многокомнатные квартиры в таких зданиях после перепланировки, как правило, рассчитаны на посемейное заселение (коммунальные квартиры). Функциональное де- ление таких квартир недостаточно выражено на зоны дневного и ночного пребывания.

Реконструкция зданий постройки до 1917 года сопряжена со значи- тельными материальными затратами по причине высокого физического износа. В большинстве случаев здания этого периода отнесены к опорной застройке и могут приспосабливаться под жильѐ для экономически со- стоятельных членов общества.

7.3.3 Жилые здания постройки 1918-1940 гг. характеризуются:

преобладанием фронтальной и угловой застройки в сочетании с то- чечными домами повышенной этажности;

физический износ несущих элементов составляет 35-45%; секционной или коридорной планировочной структурой; первоначальным покомнатным заселением (коммунальным) или по- квартирным для элитных слоѐв общества;