Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире.

Приобретение жилья путемвыкупа освободившегося жилого помещенияв коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусмат­ривающего, что освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире передается (при отсутствии граждан, при­знаваемых нуждающимися в улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам), нанимателям соседних ком­нат по договору купли-продажи или аренды, если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом осуществляет­ся постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Реализация этого положения осуществляется в следующем по­рядке:

1. После освобождения жилого помещения претендующие на его приобретение граждане обращаются в органы исполнительной влас­ти с соответствующим заявлением. Жилищные органы устанавлива­ют тот факт, что помещение свободно от обязательств (отсутствует запрет на приватизацию жилья) и может быть продано, а также определяют стоимость этого жилья.

2. Должно быть получено согласие других нанимателей комнат в этой квартире (если они есть) на участие в приватизации занимае­мых ими помещений.

3. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно каждому претенденту, либо всем претендентам в совместную или долевую собственность под общие цели.

4. После оплаты претендентами стоимости выкупаемого жилья оформляется приватизация всей квартиры.

Кроме того, как уже было сказано выше, согласно ст. 16 Закона, при согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимате­лям коммунальной квартиры в частную собственность, занять осво­бодившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке.

При отсутствии в квартире граждан, желающих приобрести ос­вободившееся жилое помещение, оно передается другим гражданам по договору найма.

2.2.8. Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помеще­ния.

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помеще­ния является введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге прак­тикавыкупа нежилых чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с присоединением этих помещений к своим квар­тирам, так и физическими и юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных помещений1. Целью освоения чердачных пространств является создание дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Последнее немало­важно, поскольку инвестор, получая право на возведение мансард­ных помещений, обязан осуществить определенный объем планово-предупредительного, текущего и капитального ремонтов здания.

Условием проведения работ по устройству инвесторами мансард в жилых домах является выплата компенсаций собственникам (на­нимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам про­ведения работ. Право на компенсации имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых пре­фектурами административных округов.

Собственно мансардным помещением можно называть этаж, раз­мещенный внутри чердачного пространства, т.е. между конструк­циями кровли, наружных стен и перекрытием верхнего этажа1.

Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и ис­пользования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами санэпидемнадзора, МосжилНИИпроектом и др. Учитывая, что устройство мансардных помещений осу­ществляется без застройки земельного участка, согласовании с Зе­мельным комитетом не требуется.

Вновь полученная площадь оформляется в собственность заклю­чением нотариально удостоверенного договора с последующей ре­гистрацией права собственности.

Спорные вопросы между инвестором и собственниками (нанима­телями) квартир в этом доме рассматриваются в судебном порядке2.

III. Заключение

В заключение хотелось бы сказать несколько слов относительно института права собственности на жилое помещение:

С 1 января 1995 года введена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям, регулируемым ГК, как указывалось выше, относится и право собственности на жилое помещение. К сожалению, как и ГК 1964 года, новый не содержит определения собственности, а сама собственность определяется через правомочия собственника (владение, пользование и распоряжене).

Ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” несколько сужает права собственника жилья, по сравнению со ст. 209, имеющей общий для всех видов собственности характер. Дело в том, что ст. 288 ГК прямо говорит, что жилые помещения предназначены для проживания, а размещение в них промышленных производств не допускается. Размещать в принадлежащих собственникам жилых помещениях предприятия, учреждения, организации разрешается только после перевода в нежилые.

Пункт 1 ст. 288 ГК говорит о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Естественно, что ГК не может урегулировать все вопросы собственности на жилые помещения, часть этих вопросов урегулирована нормами Жилищного кодекса. Однако, ГК ограничивает права собственников жилых помещений своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: “Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством”. Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” – среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более “страхует”права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?

Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по моему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Статья 24 “Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество” устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.

Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации – суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

С моей точки зрения подобные требования – ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы.

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

Библиография