Типові цілі аналізу ринку нерухомості

Лекція 6

На тему «Аналіз ринку нерухомості»

План

1.Сутність та етапи аналізу ринку нерухомості.

2.Структура аналізу ринку нерухомості.

3.Принципи дослідження ринку нерухомості.

4.Суб’єкти та задачі моніторингу ринку нерухомості.

Самостійна робота:

1.Етапи формування ринку нерухомості України.

2.Первинний ринок нерухомості.

3.Вторинний ринок нерухомості.

4.Аналіз ринку нерухомості м. Києва.

Література:

[23], стор.58 – 60

Питання 1

Аналіз ринку нерухомості представляє собою самостійний вид інформаційної діяльності, метою якої є забезпечення об’єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих чи інших операцій на ринку.

Обєктом аналізу є ринок нерухомості як складна саморегулівна і керована .

    Предметоманалізу є процеси, властивості і закономірності функціонування ринку нерухомості.

Цикли розвитку ринку нерухомості прийнято ділити на флуктуації і тенденції.

Флуктуації ринку нерухомості – це випадкові короткострокові зміни цін і орендних ставок, що зазвичай тривають від одного – двох днів до декількох місяців. Коливання ринку зазвичай не є наслідком взаємодії попиту і пропозиції. Іх причина – сили,що діють на ринок ззовні.

Це, перш за все, природні катаклізми і форс – мажорні обставини. Проте, понад усе флуктуації на ринку нерухомості формуються очікуваннями цінової зміни під впливом крупних гравців ринку, що цілеспрямовано формують ці очікування, необережними заявами політиків, прогнозами курсів валют, інфляційних очікувань, прогнозами про можливі банкрутства системи тощо.

Серйозна аналітика ринку,як правило, не має справи з флуктуаціями, оскільки їх неможливо передбачити і не можна чекати, що вони будуть тривалими.

Українська аналітика ринку нерухомості представлена в основному відомими ріелторськими компаніями і відображає, як правило, флуктуації ринку.

Тенденції ринку нерухомості – це середньострокові і довгострокові зміни ринку під впливом зміни насамперед попиту ( тобто «ринку продажів»). Вивчення тенденцій – основне завдання аналізу ринку нерухомості.

Типові цілі аналізу ринку нерухомості

Аналіз ринку може проводитись з різноманітними цілями і здійснюватись самостійно або являти собою елемент, етап інших видів діяльності.

- галузевого економічного аналізу із загальними цілями – для роботи ріелторських агенцій , органами управління рішень по удосконаленню механізмів функціонування ринка;

- забезпечення інформацією ЗМІ та споживачів;

-стратегічного і оперативного менеджменту в ріелторській, девелоперській, інвестиційній компанії з метою підвищення ефективності її діяльності;

- маркетингу з метою просування бренду компанії, товару чи послуги;

- оціночної діяльності з метою визначення вартості конкретного об’єкту ;

-інвестиційної діяльності з метою оцінки ефективності інвестиційних рішень.

Аналіз стану ринку включає наступні етапи:

Прогнозування є кінцевим результатом і вершиною кожного з напрямів аналізу. Тому ці задачі розташовані в кінці кожного ряду завдань, а попередні - збудовані в необхідній послідовності їх рішення, тобто відображають етапи аналізу на шляху до прогнозу.

Аналіз цінової ситуації включає наступні завдання (етапи):

Типізація об'єктів нерухомості за якістю, розмірам і розташуванню (районування території) Оперативна оцінка середніх за типом цін. Дослідження впливу параметрів якості та розмірів на середню ціну Дослідження впливу місцеположення на середню ціну Аналіз стану ринку Вивчення соціально-економічної ситуації в регіоні і макроекономічної ситуації в країні Прогнозування цін

Аналіз стану ринку включає наступні завдання (етапи):

Вивчення складу (обсягу і структури) і стану фонду об'єктів нерухомості міста (за видами, підвидами, типами) Вивчення складу і стану приватизованого, приватного фонду, темпів приватизації Вивчення складу споруджуваного фонду і темпів будівництва Аналіз законодавчої та нормативної бази Аналіз стану корпоративної діяльності (асоціації , підготовка кадрів, підготовка і лобіювання нормативних актів, взаємодія з банками, органами управління) Аналіз обсягу і структури пропозиції, попиту, співвідношення попит / пропозиція Аналіз обсягу і структури угод, відносини угоди / попит, угоди / пропозицію, угоди / фонд Аналіз цінової ситуації на первинному і вторинному ринку Прогнозування кон'юнктури і стану ринку

Аналіз доступності та ліквідності включає наступні завдання (етапи):

Аналіз характеру розвитку і стану економіки регіону Аналіз демографічної ситуації, складу і структури населення, темпів міграції (в'їзд, виїзд, сальдо), у тому числі нерезидентів Оцінка забезпеченості житлом, іншими видами об'єктів нерухомості Аналіз цінової ситуації Вивчення і оцінка рівня доходів і накопичень, наявності потреби на конкретні види об'єктів та платоспроможного попиту на них Оперативна оцінка доступності та ліквідності об'єктів Прогнозування доступності та ліквідності

Маркетинговий аналіз ринку включає наступні задачі:

Опис просувається об'єкта (послуги) Опис меж локації (мікрорайону) Вивчення пропозиції об'єктів-аналогів Вивчення економічного прогнозу для мікрорайону Вивчення суб'єктів ринку (конкурентів) Вивчення платоспроможного попиту Прогнозування обсягу продажу при різних витратах на рекламу

Аналіз ринку при оцінці об'єкта включає наступні задачі:

Підбір об'єктів-аналогів, вивчення їх характеристик та ціни продажу (купівлі) Визначення поправок на якість і місце розташування оцінюваного об'єкта і аналогів (при методі порівняння зіставних продажів) Прогнозування орендних ставок, реверсії (вартості продажу об'єкта в майбутньому), потоку доходів, коефіцієнта капіталізації, ставки дисконтування (при оцінці дохідним методом) Визначення вироблених та прогнозування майбутніх витрат (при витратному і дохідному методі) Визначення і прогнозування потоку чистого доходу з урахуванням податків та інших відрахувань Оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості

Аналіз ефективності інвестицій включає наступні задачі:

Аналіз цін на об'єкти-аналоги Прогнозування цін на об'єкти інвестицій Вивчення макроекономічних параметрів (ставка рефінансування ЦБ, прибутковість цінних паперів, темпи інфляції і девальвації рубля) і прогнозів їх зміни Оцінка і прогнозування витрат на проект Розрахунок потоку доходів Розрахунок податків і відрахувань Прогнозування ефективності інвестиційного проекту

 Питання 2

Усі ринки нерухомості мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію.

Попит – це кількість об'єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання. На даний час в Україні у зв'язку з недостатнім рівнем доходів більшої частини громадян, високою вартістю одного квадратного метра житла, великим розміром першого внеску при стандартному іпотечному кредиті та високою відсотковою ставкою житлового кредитування спостерігається збільшення

Пропозиція – це кількість об'єктів нерухомості, які власники готові продати за певний проміжок часу та за певну ціну. Характерним показником пропозиції є вартість 1 м² житла, яка залежить від регіональних особливостей та ринкових умов. Відповідно вартість 1 м² загальної площі у нових житлових будинках (в залежності від матеріалів стін) по регіонах різна. На ринку нерухомості у зв'язку з великим терміном виробництва кінцевої продукції, порівняно з сільськогосподарським та промисловим ринками, складніше зменшити або збільшити пропозицію. У будівництві житла задіяні організації, що зацікавлені у використанні своїх потужностей та ресурсів, тому зупинити чи значно збільшити обсяги будівництва в короткий термін часу неможливо. Для цього необхідно місяці й навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді. Вона не може формуватися пише відповідно до попиту, в зв'язку з чим виникає незбалансованість ринку житла.

Ринок нерухомості України можна розподілити на: ринок землі; ринок комерційної та промислової нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення, виробничих будівель і споруд); ринок житла. Тому аналіз розвитку вітчизняного ринку нерухомості здійснюється саме в цих напрямах.

Земельний ринок в Україні розвивається в двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. З приводу легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на:

1.Зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь;

2.Неконтрольоване зростання ціни землі, або навпаки, – штучне її заниження;

3.Відчуження земельних ділянок селянами через земельний ринок за низькими цінами;

4.Купівля землі олігархами й спекуляція нею; перетворення банків великих власників при переході закладеної землі у власність заставоутримувача

Ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і перебуває на стадії активного становлення, він почав формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств державної власності.

Характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є:

- невисокий рейтинг виробничих приміщень;

- зростання попиту на об'єкти торговельного призначення та ринку послуг; активізація продажу конфіскованої нерухомості й такої, що перебуває у власності держави .

Ринок об'єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави, адже нежитлові приміщення – це та матеріальна основа, на якій базується й розбудовується економіка будь-якої країни. Отже, чим міцніший фундамент, тим більшої стійкості набуває економіка.