Оценка кредитоспособности заемщика.

На первом этапе проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика.

Платежеспособность заемщика определяется путем сравнения доходов и расходов заемщика. Разница между совокупными доходами и расходами должна составлять не менее 45 % в совокупном доходе заемщика. Другими словами, платежеспособность заемщика означает, сколько можно платить в месяц по кредиту, чтобы и на жизнь оставалось, и кредит погашался. То есть половина дохода может идти в погашение, оставшаяся половина на жизнь.

Итак, на начальном этапе для оценки платежеспособности необходимо сравнить имеющиеся доходы и расходы заемщика.

В качестве доходов могут быть:

Доходы заемщика может подтвердить справка с места работы по форме 2-НДФЛ.

В качестве расходов заемщика учитываются:

· ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);

· ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;

·  ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;

· регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

· расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

· другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

На втором этапе проведем оценку кредитоспособности заемщика.

Кредитоспособность заемщика – это способность нести расходы, связанные с ипотечным кредитованием, а также наличие собственных средств для осуществления первоначального взноса и единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки, таких, как уплата страховых взносов, государственной пошлины и т. д.

Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика. Расходы составляют не более 35% от совокупного дохода заемщика.

Коэффициент О/Д–отношение общей суммы обязательств к его доходам. Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45% от его чистого совокупного дохода.

Коэффициент К/З–соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества. Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70%.

Кредитоспособность заемщика рассчитывается по формуле:

где П – платеж по кредиту;

К – величина кредита;

i – процентная ставка в долях помесячно;

n – количество периодов платежей в месяцах;

Расчет платежа

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитетные платежи

Аннуитетные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец года равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит. При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования. Для молодых заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность рождения ребенка и отпуска по уходу за ним. Не только проблемы, но и преимущества дает молодой возраст при ипотечном кредитовании. Во-первых, пока молодой, ипотеку можно оформить на большой срок и платежи по кредиту будут не слишком обременительны. Во-вторых, банки разрабатывают специальные ипотечные программы для молодых. И, в-третьих, молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить поддержку у государства по программе "Обеспечение жильем молодых семей".