Які особливості договору купівлі-продажу житлового будинку і квартири?

⇐ ПредыдущаяСтр 55 из 103Следующая ⇒

Договір купівлі-продажу житлового будинку і квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.

Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю житлового будинку і квартири як об'єкта права приватної власності. Договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири обов'язковоповинен бути нотаріально посвідченим і підлягає державній реєстрації.

Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки та іншого нерухомого майна укладається за місцезнаходженням будівлі (ст.55 Закону України "Про нотаріат").

При посвідченні договору продавець зобов'язаний надатидокументи, які підтверджують його право власності на майно, яке відчужується: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі; свідоцтво про право власності, видане при приватизації житлового приміщення органами приватизації; договір довічного утримання; свідоцтво про право власності на частину в спільному майні подружжя; свідоцтво про придбання будинку на публічних торгах; свідоцтво про право на спадщину; рішення суду про визнання права власності на об'єкти нерухомості та інші правовстановлюючі документи.

Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторісвідоцтво про прийняття спадщини.

Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним.

Якщо будинок належить подружжю на праві спільної власності, необхідна взаємна згода їх на його продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.

Продавець зобов'язаний надатидовідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характеристику будівлі, а якщо в населеному пункті інвентаризація не проведена, то довідку виконкому відповідної Ради.

Порядок отримання довідок-характеристик детально регламентовано в Інструкції "Про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб", затвердженій наказом Держкомжитлокомунгоспа України від ЗО квітня 1996 р. № 35.

Різноманітні господарські забудови (літня кухня, сарай та ін.) відповідно до цієї Інструкції є підсобними забудовами і становлять разом з будинком єдине ціле. У разі продажу будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору купівлі-продажу не було передбачено інше.

Якщо квартира належить державній організації, тоїїможна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.

Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового будинку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути по-

свідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протягомтрьох місяців. Для запобігання можливій недобросовісності продавця таку довідку потрібно вимагати для надання напередодні посвідчення договору.

Ціна будинку (квартири), що продається, визначається угодою сторін, але не може бути меншою за балансову оцінку, яку зазначено в довідці-характеристиці.

За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус стягує державне мито в розмірі 5 % від суми договору (але не менше як 0,5 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян), а якщо будинок відчужується близьким родичам — дітям, подружжю, батькам, то розмір державного мита становить 1 % (але не менше ніж 0,2 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян). При укладенні договору на біржі, в агентстві нерухомості державне мито стягується в таких самих розмірах.

Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутись до Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе придбане домоволодіння.

Покупець має право заявити претензію за недоліками в будинку, якщо їх було виявлено непізніше ніжза три рокиз дня передачі будинку покупцеві, а якщо день передачі установити неможливо — з дня укладення договору купівлі-продажу.

Аналогічні вимоги пред'являють при продажу іншого нерухомого майна — гаража, садового будинку.

⇐ Предыдущая 50 51 52 53 545556 57 58 59 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2018-04-12; просмотров: 656.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...