Правовое регулирование и основные требования к заключению договор мены, дарения и залога земельных участков; правовые основы наследования земельных участков

Особые требования к заключению договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Стаття 130. Покупці земель сільськогосподарського призначення

1. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського

призначення для ведення товарного сільськогосподарського

виробництва можуть бути:

а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту

або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням

товарного сільськогосподарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими документами яких

передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

2. Переважне право купівлі земельних ділянок

сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які

постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де

здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи

місцевого самоврядування.

Правовое регулирование и основные требования к заключению договор мены, дарения и залога земельных участков; правовые основы наследования земельных участков

Міна

Відповідно до ч. 1 ст. 715 ЦКУ,

«1. За договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов 'язується пере-

дати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

2. Колена із сторін договору міни є продавцем того товару, який він

передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

3. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вар-

тості, що обмінюється на товар меншої вартості.

4. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одно-

часно після виконання зобов 'язань щодо передання майна обома сторонами,

якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

2. Набуття права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами

6. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та ви-

конання договору міни.»

Положення ч. 4 ст. 715 ЦКУ щодо одночасного переходу права влас-

ності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами

слід застосовувати з урахуванням особливих правил щодо моменту ви-

никнення права власності на земельну ділянку (ст. 125 ЗКУ, п. З розділу

II Закону України від 05.03.2009 № 1066-VI).

До відносин міни, у т. ч. земельних ділянок (на інше майно), а також

міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) «застосовуються

загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір постав-

ки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться

в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов 'язання» (ст. 716 ЦКУ).

Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок

див. вище.

Дарування

Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до Глави

55 ЦКУ. Згідно зі ст. 717 ЦКУ,

«1. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або

зобов 'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному)

безоплатно майно (дарунок) у власність.»

Ч. 2 ст. 719 дублює правило ЗКУ щодо необхідності нотаріального

посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна

та передбачає його державну реєстрацію.

ЦКУ встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування

(ст. 720), передбачає можливість встановлення обов'язку обдарованого

на користь третьої особи (ст. 725) та правові наслідки порушення цього

обов'язку (ст. 726). У певних випадках договір дарування може бути розі-

рваний на вимогу дарувальника (ст. ст.. 727, 728). Кодексом передбачена

пожертва як різновид договору дарування (ст. 729): дарування нерухомих

та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів для досягнення певної,

наперед обумовленої мети.

Згідно із ч. 1 ст. 722 ЦКУ, право обдарованого на дарунок виникає з

моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням осо-

бливих правил щодо моменту виникнення права власності на земельну ді-

лянку (ст. 125 ЗКУ, п. З розділу II Закону України від 05.03.2009 № 1066-VI).

Варто звернути увагу, що ЗКУ як одну з підстав припинення права

власності передбачає добровільну відмову власника від права на земельну

ділянку (п.«а» ст. 140 ЗКУ). Детальніші положення про добровільну від-

мову містяться у ч. ч. 1 та 2 ст. 142 ЗКУ:

«L Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної

відмови власника землі на користь держави або територіальної громади

здійснюється за його заявою до відповідного органу.

2. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі

згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду

про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу пра-

ва власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та

державній реєстрації.»

На наш погляд, за своєю природою такі відносини є даруванням, тому

у частині, не врегульованій ЗКУ, на них поширюються загальні правила

цивільного законодавства про дарування.

Спадкування

Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою ЦКУ «Спадкове

право». Згідно зі ст. 1216 ЦКУ,

«1. Спадкуванням є перехід прав та обов 'язків (спадщини) від фізичної

особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).»

Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у право-

вій доктрині. Тому формулювання ст. 131 ЗКУ, де спадкування назване

«угодою», видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про

«істотні умови» та письмову нотаріальну форму (ст. 132 ЗКУ) спадкування

неправильно. Таким чином, видається, що вимоги ст. 132 ЗКУ не можуть

поширюватися на спадкування. Не можна вважати також, що ці вимоги

стосуються заповіту.

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види

спадкування детально врегульовані ЦКУ.

Підставою для реєстрації права власності на землю при спадкуванні

є свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами. Підстави та по-

рядок видачі таких свідоцтв регламентуються ЗУ «Про нотаріат» (Глава 7,

ст. ст. 66-69), а також Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних

дій нотаріусами України, затвердженою наказом Мін'юсту України від

03.03.2004 № 20/5 (Розділ 22, насамперед, п. п. 216, 217).

NB. Хоча в спадкоємців право власності на земельну ділянку виникає лише

з моменту реєстрації права власності на землю (ст. 125 ЗКУ), держава також

не може вважати земельну ділянку своєю, оскільки законодавство передбачає

спеціальну процедуру визнання спадщини відумерлою у судовому порядку,

причому заява про визнання спадщини відумерлою подається лише по спливу

одного року з часу відкриття спадщини (ст. 1277 ЦКУ). Таким чином, після смер-

ті спадкодавця до моменту реєстрації спадкоємцем права власності на земельну

ділянку земельна ділянка має невизначений правовий режим, є нібито «нічий-

ною». Невизначеними також є і зобов'язання щодо сплати земельного податку

В Україні починає складатися судова практика617 визнання земельних

ділянок відумерлою спадщиною. На даний час оформити право комунальної

власності, у яку переходять земельні ділянки, що є відумерлою спадщиною,

державним актом неможливо через відсутність його форми. Між тим, як ви-

дається, право комунальної власності має виникати на підставі рішення суду

незалежно від його оформлення державним актом безпосередньо на підставі

закону. Рішення суду має бути підставою для реєстрації земельної ділянки

та права власності на земельну ділянку.

Таким чином, при визнанні спадщини відумерлою земельні ділянки

переходять у комунальну власність ще до того, як відбудеться розмежування

земель державної та комунальної власності.

Особливості набуття права власності

земельні ділянки у правовідносинах,

що виникають із договору іпотеки

«Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні

заставодавця або третьої особи» (ч. 1 ст. 575 ЦКУ).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку»,

«іпотека - вид забезпечення виконання зобов 'язання нерухомим майном,

що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким

іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпечено-

го іпотекою зобов 'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок

предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника

у порядку, встановленому цим Законом».

NB. Іпотека існувала ще у Давній Греції у VII-VI ст. до н. є. Після укла-

дення договору на межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп

із написом про те, що земельна ділянка забезпечує зобов'язання власника.

Назва цього стовпа і дала назву іпотеці618.

Відносини іпотеки земельних ділянок врегульовані ст. ст.. 572-593 ЦКУ,

ЗУ «Про заставу» (іпотеки земельних ділянок стосуються лише загальні

положення), ЗУ «Про іпотеку» (особливості іпотеки земельних ділянок

передбачені ч. ч. 4-6 ст. 6, ст. 15), а також ст. 133 ЗКУ (ч. 4 передбачає,

зокрема, що «[з]аставодержателем земельних ділянок сільськогосподар-

ського призначення та прав на них ... можуть бути лише банки»).

Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про іпотеку», іпотечний договір «укла-

дається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню».

З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте

обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого

набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб

на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону, положення щодо

реєстрації також закріплені у ч. ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦКУ, ч. 2 ст. 111 ЗКУ,

ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх об-

тяжень», ПКМ від 31.03.2004 № 410 «Про затвердження Тимчасового

порядку державної реєстрації іпотек»).

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані

у ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про іпотеку»:

«Іпотечний договір укладається між: одним або декількома іпотекодав-

цями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному

посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості

про:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний

код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підпри-

ємців;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де

зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

для громадян України - прізвище, ім 'я, по батькові, місце проживання із

зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному

реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обоє 'язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім 'я, по батькові (за на-

явності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов 'язання, строк і порядок його виконан-

ня та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов 'язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або

його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її

цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.»

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі

не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку.

Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене

майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (1) неви-

конання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (ви-

пливає із самого поняття іпотеки, див. також ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»),

у певних випадках, (2) порушення іпотекодавцем своїх обов'язків (ст. 12 ЗУ

«Про іпотеку»), (3) порушення провадження у справі про відновлення

платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при

ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»).

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється (1) на підставі

рішення суду, (2) виконавчого напису нотаріуса або (3) згідно з договором

про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. З ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»).

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу

«на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадэюення, пе-

редбаченої Законом України «Про виконавче провадэюення» (ч. 1 ст. 41 ЗУ

«Про іпотеку»). Також ст. 139 ЗКУ передбачає, що «[у] разі звернення

стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи

юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах,

що проводяться у формі аукціону» (див. нижче питання 3).

У третьому випадку йдеться про т. з. позасудове врегулювання, яке

«здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотеко-

держателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим

договором між: іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення

вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який

моэюе бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який

час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення

на предмет іпотеки» (ч. 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати

(1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в раху-

нок виконання основного зобов'язання або (2) право іпотекодержателя від

свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору

купівлі-продажу (ч. З ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

Як видається, існуючий законодавчий підхід, що передбачає можли-

вість позасудового врегулювання у відносинах іпотеки, не є оптимальним.

Видається, що найбільш справедливо було б в усіх випадках продавати

предмет іпотеки на аукціоні. Це забезпечило б баланс інтересів сторін,

який у випадку «позасудового врегулювання» порушується на користь

«сильної» сторони - іпотекодержателя.

Стаття 133. Застава земельних ділянок або прав на них

1. У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які

належать громадянам та юридичним особам  на праві власності, а

також права на них - право оренди земельної ділянки, право

користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських

потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою

для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом.

2. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності (або

право спільної оренди земельної ділянки), може бути передана

(передано) у заставу за згодою всіх співвласників (співорендарів).

3. Передача в заставу частини земельної ділянки (або права на

частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в

натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою.

4. Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського

призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише

банки.

5. Порядок застави земельних ділянок та прав на них (оренди,

суперфіцію, емфітевзису) визначається законом.