Принципы земельного права - это основополагающие начала, которыми руководствуются участники земельных правоотношений.

Предметом земельного права являются общественные отношения, урегулированные нормой земельного права, складывающиеся по поводу использования и обеспечения охраны земельных участков, а также управления земельным фондом Российской Федерации.

Предмет правового регулирования, его границы могут быть уточнены с помощью метода, присущего той или иной отрасли права. Методом земельного права является совокупность юридических приемов и способов воздействия на участников земельно-имущественных отношений.

Методы земельного права, с помощью которых регулируются земельные правоотношения в Российской Федерации, представлены двумя вариантами - это административно-правовой метод (метод власти и подчинения) и гражданско-правовой метод (метод дозволения). Императивный метод - это метод воздействия посредством обязательных к исполнению предписаний и запретов. Метод императивных предписаний, по существу, является не отраслевым, а общеправовым методом. Он свойственен любой отрасли права. Диспозитивный метод - это метод определения пределов поведения участников земельных отношений, предоставляющий им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в установленных пределах.

Система земельного права - это совокупность правовых институтов, каждый из которых состоит из группы юридических норм, регулирующих однородные земельно-имущественные отношения, обладающие единством.

Систему земельного права составляют Общая и Особенная части. Общая часть земельного права включает общие правила и нормы правового регулирования земельных отношений по использованию и охране земель. Институтами общей части земельного права являются: право собственности и иные вещные права на землю; права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков; управление в сфере использования и охраны земель; правовая охрана земель; правовое регулирование платы за землю; ответственность за нарушение земельного законодательства.

Особенная часть земельного права изучает особенности использования и правовой режим отдельных категорий земель в зависимости от их целевого назначения. Институтами особенной части земельного права являются: правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; правовой режим земель населенных пунктов; правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, земли иного специального назначения; правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов; правовой режим земель лесного фонда; правовой режим земель водного фонда; правовой режим земель запаса.

Принципы земельного права - это основополагающие начала, которыми руководствуются участники земельных правоотношений.

Основные правовые принципы сформулированы в статье 1 ЗК РФ, а изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах.

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (ст. 9, пп. 3 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 42, п. 4 ст. 42 ЗК РФ).

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат (ст. ст. 7, 41, 42, 55, 74 Конституции РФ; ст. ст. 41, 42, 43, 60 - 63, 71 - 76 ЗК РФ; Федеральные законы: от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей природной среды", от 09.01.1996 N 3-ФЗ "О радиационной опасности населения", от 19.07.1997 N 109-ФЗ "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимиками").

4. Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством (п. 2 ст. 23, ст. 31 ЗК РФ).

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Романова Г.В. Приобретение права собственности на земельные участки собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений // Вестник МГПУ. Серия "Юридические науки". 2012. N 2 (10).

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами (подробнее: главы 17, 18 ЗК РФ, Закон об обороте земель, Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ (далее - ЛК РФ), Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях").

7. Платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подробнее гл. 10 ЗК РФ, гл. 31 Налогового кодекса РФ (ч. 2) от 05.08.2000 N 117-ФЗ).

8. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (ст. 7, гл. 14 - 18 ЗК РФ).

9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлен приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, так как гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное - специальные. Поэтому если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, то общая норма гражданского законодательства Российской Федерации не применяется.

Земельные отношения являются сложными отношениями, поскольку они могут регулироваться нормами как земельного, так и гражданского законодательства, а нормы административного права применяются к тем земельным отношениям, участники которых находятся в положении власти и подчинения <1>. Взаимосвязь земельного права с гражданским и административным правом вызвана сходством предмета правового регулирования данных отраслей права.

--------------------------------

<1> Романова Г.В. Значение земельной реформы 1990-х годов для России // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия "Юридические науки". 2013. N 1 (11). С. 102 - 108.

Как известно, предметом гражданского права являются имущественные и личные неимущественные отношения (ст. 2 ГК РФ), а предметом административного права - управленческие отношения. Предметом же земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений по использованию и охране земельного фонда Российской Федерации.

Особенность предмета земельного права состоит в том, что, с одной стороны, земельные имущественные отношения могут регулироваться нормами гражданского и земельного законодательства, с другой стороны, когда земля выступает как объект властных полномочий, для регулирования земельных отношений привлекается метод административного права с его властными предписаниями о порядке ведения земельного кадастра, регистрации земельных участков, а также об особом режиме их использования и т.д.

Общей сферой правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки, оборотоспособности земельных участков, в незначительной степени договоров с земельными участками и гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства.

Проблема соотношения гражданского и земельного права исследовалась учеными-юристами, и ими сделаны выводы о том, что гражданское и земельное право соотносятся как общее и специальное. Нормы гражданского права применяются в тех случаях, когда соответствующая норма отсутствует в земельном законодательстве и при коллизии норм этих отраслей права используется норма земельного законодательства.

Лекция 2. Источники земельного права

Источниками земельного права признаются внешние формы выражения правотворческой деятельности государства, в которых закрепляются, формулируются правила поведения, обязательные для исполнения.

Источники земельного права - это нормативные правовые акты, принятые органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их полномочий, нормы которых направлены на регулирование земельно-имущественных отношений.

Иерархия земельно-правовых нормативных актов представляет собой следующие уровни.

1. Международно-правовые договоры, подписанные Российской Федерацией, содержащие земельно-правовые нормы. Например, Договор СССР с Финляндской Республикой о передаче ей в аренду на 50 лет советской части Сайменского канала на Корейском перешейке и острова Малый Высоцкий.

2. Конституция РФ (ст. ст. 1, 5, 9, 12, 36, 42, 57, 58, 65, 66, 67, 69, 71, 72, 73, 76, 77, 78, 79, 102, 130, 131, 132, 133).

3. Федеральные конституционные законы принимаются по вопросам, предусмотренным Конституцией РФ. Например, Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (в ред. от 07.05.2013).

4. Федеральные законы. Например, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и др.

5. Указы Президента РФ. Например, Указ Президента РФ от 14.02.1996 N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности", Указ Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", Указ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", Указ Президента РФ от 21.05.2012 N 636 "О структуре федеральных органов исполнительной власти в Российской Федерации" и др. Начиная с 2002 года указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения, принимаются редко и касаются, как правило, признания утратившими силу принятых ранее указов либо внесения в них изменений.

6. Постановления Правительства РФ. Например, Постановление Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре", и др.

7. Нормативные акты органов исполнительной власти Российской Федерации - это подзаконные акты, принимаемые федеральными министерствами, службами и агентствами в форме приказов, инструкций, правил и др. Например, Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 843 "О создании межведомственной рабочей группы по вопросам подготовки предложений о совершенствовании регулирования земельных отношений и градостроительного регулирования".

8. Законы и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.Статья 72 Конституции РФ относит земельное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов. В соответствии со статьей 76 Конституции РФ, субъекты Российской Федерации вправе принимать свои законы и иные нормативно-правовые акты. Например, Законы г. Москвы: от 26.05.2004 N 35 "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы"; от 24.11.2004 N 74 "О земельном налоге"; от 21.03.2007 N 8 "О Перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы"; от 04.07.2007 N 31 "О городских почвах"; от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" и др.

9. Нормативные акты органов местного самоуправления. Например, распоряжение префектуры САО г. Москвы от 08.04.2010 N 1993 "О предоставлении региональной общественной организации "Московский городской союз автомобилистов" в аренду земельного участка, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Базовская, вл. 4 (Северный административный округ города Москвы)" и др.

Лекция 3. Право собственности и другие вещные права на землю

Возникновение, прекращение и ограничение прав на землю. Для возникновения на земельные участки прав собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, обладателей сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в законе.

Согласно статье 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на земельные участки возникают: из договоров и иных сделок; из актов государственных органов и органов местного самоуправления; из судебного решения; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (приватизация, приобретательная давность), и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав.

Особое место в иерархии оснований возникновения прав на землю занимают административные акты органов государственной власти и органов местного самоуправления. В отличие от действий (бездействия) граждан и юридических лиц, акт государственных органов и органа местного самоуправления является властным актом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Романова Г.В. Содержание права собственности на земельные участки: Монография. М.: Юрист, 2011. 184 с.

Общие вопросы, связанные с приобретением прав граждан на земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства предоставляются в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке, предусмотренном статьями 25 - 26 ЗК РФ.

Одним из наиболее распространенных оснований приобретения в частную собственность земельных участков, допускаемым законом, является приватизация. В силу части 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и иными федеральными законами. Так, перечень норм, предусматривающих порядок реализации перечисленных выше положений, установлен Законом "О введении в действие ЗК РФ".

Процедура приобретения прав на земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, собственниками строений или сооружений, расположенных на указанном земельном участке, урегулирована статьей 36 ЗК РФ.

Основания прекращения прав на земельные участки: договор (ст. 37 ЗК РФ); акт органа государственной власти или местного самоуправления (ст. ст. 49, 51 ЗК РФ); решение суда (ст. 50 ЗК РФ); смерть собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка; истечение срока договора аренды земельного участка (исключение: если срок договора аренды не возобновляется); добровольный отказ от земельного участка.

Ограничения прав лиц, использующих земельные участки - это установление в административном порядке запретов на выполнение отдельных видов хозяйственной деятельности и использование земли либо требований воздержаться от совершения определенных действий, содержащихся в соответствующих нормативных правовых актах.

Цели ограничения прав лиц на земельные участки в интересах их охраны заключаются в обеспечении рационального и эффективного использования земель и охраны всей окружающей среды. ЗК РФ в главе 17 выделяет земли, основное целевое назначение которых связано с охраной окружающей среды: земли природоохранного, заповедного, оздоровительного назначения. Вокруг этих земель устанавливаются охранные зоны и округа санитарной защиты. Режим хозяйственной деятельности в этих зонах ограничивает право по использованию земель, которые объявлены особо охраняемыми территориями, в интересах обеспечения сохранности земель и их природных комплексов.

Ограничения прав на землю в интересах ее охраны подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав. Ограничения прав на землю могут быть обжалованы в судебном порядке (гл. 9 ЗК РФ).

Земельным законодательством могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных законом.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Право собственности на землю. Право собственности на землю - это урегулированные нормами гражданского и земельного права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, без вмешательства в хозяйственную деятельность субъекта третьих лиц, но с участием органов государственной власти и местного самоуправления.

Формы собственности на землю:

1) собственность на землю граждан и юридических лиц;

2) государственная собственность на землю;

3) собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю;

4) собственность на землю субъектов Российской Федерации;

5) муниципальная собственность на землю.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).

Особенности права частной собственности на земельные участки:

1) данное право имеет ярко выраженный аграрный характер, так как большинство земельных участков предоставлены в собственность граждан и юридических лиц - сельхозпроизводителей;

2) доминирующим субъектом данного права выступают граждане, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство и личное подсобное хозяйство;

3) при совершении сделок с земельными участками должно сохраниться их целевое назначение в соответствии с разрешенным использованием.

Виды частной собственности на землю:

1) индивидуальная (личная) собственность, когда земельный участок предоставляется для ведения садоводства, огородничества, дачного и личного подсобного хозяйства, а также для индивидуального жилищного строительства;

2) общая собственность (общая совместная и общая долевая).

Земельные участки, как правило, находятся в общей собственности у супругов, если договором между ними не установлено иное (ст. 256 ГК РФ, ст. 35 СК РФ), собственность крестьянских (фермерских) хозяйств (ст. 257 ГК РФ). В общей долевой совместной собственности земельный участок может находиться в собственности юридических лиц (СНТ, ДНТ, ТСЖ, ГСК и др.).

К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

В соответствии со статьей 214 ГК РФ государственная собственность - это имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

Федеральная собственность (федеральные земли). К ним относятся прежде всего земли, занятые объектами, отнесенными исключительно к федеральной собственности, а также иные земли, необходимые для осуществления задач федерального значения (ст. 17 ЗК РФ).

В состав федеральных земель входят:

- земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны Государственной границы РФ;

- земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, метеорологической службы, добывающей промышленности и др.;

- земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, памятников природы и др.;

- земельные участки Российской академии наук, научно-исследовательских учреждений, высших учебных заведений федерального значения и др.

Собственность субъектов Российской Федерации. К ней относятся земли в пределах их административно-территориальный границ, за исключением федеральных, муниципальных и частных земель (ст. 18 ЗК РФ).

Муниципальная собственность на землю - это собственность городских, сельских и иных населенных пунктов, других муниципальных образований (ст. 19 ЗК РФ).

К данному виду собственности могут относиться земли, занятые объектами муниципальной собственности, а также земли, необходимые для непосредственного осуществления коммунального обслуживания населения, находящегося на соответствующей территории района, города и др.

Право собственности является наиболее полным по содержанию вещным правом. В отличие от права собственности, вещные права лиц, не являющихся собственниками, представляют собой права на чужую вещь.

Вещные права на земельные участки. Вещные права - это особая разновидность гражданских (имущественных) прав, выделяемая наряду с правами обязательственными и исключительными <1>.

--------------------------------

<1> См.: Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе РФ // Закон. 1995. N 11. С. 23.

Действующее российское законодательство не рассматривает право собственности на землю единственным видом законного владения и пользования <1>.

--------------------------------

<1> Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник для студентов ВУЗов, обучающихся по специальности "юриспруденция". М.: Издательство г-на Тихомирова М.Ю., 2002. С. 63.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками земельных участков - это более узкие по объему и содержанию права землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по сравнению с правом собственности, т.к. субъекты вещных прав владеют и пользуются чужим имуществом в меньшем объеме, чем собственники, и только в определенном направлении и целях.

Согласно статье 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ); сервитуты (ст. ст. 274 - 277 ГК РФ); право хозяйственного ведения имуществом (ст. 298 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Изначально право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось только юридическим лицам. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставлялись государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки на данном праве не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 г., сохраняется. Землепользователи не вправе совершать сделки с земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность. На граждан, в отличие от юридических лиц, законом не возлагается обязанность перерегистрировать свое право.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года. Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем, независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.

С 1 января 2013 года вступила в действие статья 7.34 КоАП РФ, устанавливающая ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность, - наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Согласно правилам статьи 39.9 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3) казенным предприятиям;

4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

В решении о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование указывается кадастровый номер земельного участка, а также:

1) наименование организации, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц в случае предоставления земельного участка юридическому лицу;

2) наименование органа местного самоуправления в случае предоставления ему земельного участка;

3) наименование органа государственной власти в случае предоставления ему земельного участка.

4. Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в настоящей статье лицам на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если иное не предусмотрено статьями 39.10 и 39.20 ЗК РФ.

Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Действующее законодательство отказалось от данного права по результатам приватизации земель гражданами и юридическими лицами. В настоящее время предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Впервые институт пожизненного наследуемого владения земельными участками был закреплен в акте "Основы законодательства СССР о земле". При их принятии депутатами Верховного Совета СССР не был воспринят институт собственности на землю, а право пожизненного наследуемого владения рассматривалось как право ограниченной собственности на землю.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускалось, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводилась на основании свидетельства о праве на наследство и в соответствии с Законом о регистрации прав <1>.

--------------------------------

<1> См. подробнее: Романова Г.В. Государственная регистрация прав на земельные участки: проблемы и пути их решения // Вестник МГПУ. Серия "Юридические науки". 2010. N 1 (5).

Оформление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивалось Законом о дачной амнистии <1>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

Так, граждане и юридические лица должны были подать заявления о предоставлении земельного участка на праве собственности или на праве аренды, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьями 28 и 29 ЗК РФ.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения":

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица, а также копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя; копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

2) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) кадастровый паспорт;

5) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения уполномоченного исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанного заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в порядке, установленном Законом о кадастре. При этом местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом: фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В течение 30 дней со дня поступления вышеуказанного заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или аренды.

В течение 30 дней с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Аренда земельных участков (ст. 22 ЗК РФ) будет рассмотрена ниже, в лекции "Договоры с земельными участками".

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ). Как вещное право сервитуты возникли еще в Древнем Риме в условиях частной собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Сервитуты устанавливаются в тех случаях, когда на земельных участках, обремененных правами других лиц, находятся различные инженерные коммуникации, это могут быть трубопроводы, линии связи, линии электропередачи. Для их обслуживания организация, занимающаяся их эксплуатацией, должна иметь возможность свободного прохода и проезда по земельным участкам без каких-либо препятствий.

Действующее российское законодательство различает частный и публичный сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон (между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, то спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом сделок (купли-продажи, залога).

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммуникаций, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых <1> и геодезических знаков и подъездов к ним;

--------------------------------

<1>Межевые знаки - это обозначения, которые размещаются на всех поворотных точках границ земельного участка.

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок;

- сенокоса или пастьбы скота на земельном участке;

- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки в установленном порядке;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

В настоящее время возможно применение по аналогии лесного, водного и градостроительного законодательств, которые детально определяют порядок возникновения соответствующих сервитутов. Но в условиях формирования объектов недвижимости существует иная практика, когда сервитуты устанавливаются на основании решения компетентных органов о предоставлении земельного участка или переоформлении прав на него.

Лица, использующие земельные участки на правах сервитута, не только не вправе распоряжаться ими, но и имеют ограниченные полномочия при использовании земли. Как правило, их права ограничены возможностью прохода и проезда по земельным участкам.

Безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК РФ). В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

- находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела;

- находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Лица, использующие земельные участки в виде служебных наделов, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.10 ЗК РФ договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

1) лицам, указанным в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ на срок до одного года;

2) в виде служебных наделов работникам организаций в случаях, указанных в пункте 2 статьи 24 ЗК РФ, на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;

3) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;

4) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

5) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;

6) гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

7) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

8) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством РФ порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;

11) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;

12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;

14) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2012 N 275-ФЗ "О государственном оборонном заказе", Федеральным законом "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельного участка, на срок исполнения указанного контракта;

15) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;

16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

17) лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор безвозмездного пользования земельным участком для ведения садоводства, заключаемый с некоммерческой организацией, созданной гражданами, должен предусматривать обязанность этой некоммерческой организации обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Договор безвозмездного пользования земельным участком для ведения огородничества, заключаемый с некоммерческой организацией, созданной гражданами, должен предусматривать обязанность этой некоммерческой организации обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Лекция 4. Договоры с земельными участками

Дискуссионными являются практически все вопросы, связанные с недвижимостью, начиная с определения понятия недвижимости и заканчивая проблемами государственной регистрации перехода прав на недвижимость и договоров, связанных с недвижимостью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать право собственности на недвижимое имущество и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Современное гражданское законодательство относит земельный участок к категории недвижимых вещей. Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус <1>.

--------------------------------

<1> См.: Романова Г.В. Правовое регулирование оборота недвижимости в России // Вестник МГПУ. Серия "Юридические науки". 2014. N 1 (13).

Договор купли-продажи земельных участков. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 "Юриспруденция" и по специальности 021100 "Юриспруденция": В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. Том 3: Обязательственное право. С. 367.

Договор купли-продажи земельного участка регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ.

Договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, двусторонним, взаимным. Возмездность определяется как основание исполнения обязательства по передаче товара и получение встречного удовлетворения в виде покупной цены <1>. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный <2>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2000. Т. 2. С. 6.

<2> Там же.

Стороны договора купли-продажи - продавец и покупатель (юридические и физические лица). В качестве продавца должен выступать только собственник земельного участка. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом федеральной государственной собственности, выступают органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества.

Предмет договора купли-продажи является существенным условием договора и представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона.

Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены <1>.

--------------------------------

<3> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 22.

В договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (абз. 1 ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На плане земельного участка должны быть показаны пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц <1>.

--------------------------------

<1> См.: письмо Роскомзема от 09.11.1994 по делу N 2-12/1749 "Пояснения к техническим требованиям к плану участка".

Требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены статьей 550 ГК РФ: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения - путем составления единого документа (такой договор не может быть заключен путем обмена документами по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Галиновская Е.А. Купля-продажа земли и другие сделки. М.: Норма, 1998. С. 71.

Одним из существенных условий договора купли-продажи земельного участка является цена, которая должна быть четко определена в договоре (ст. 555 ГК РФ). Весьма значительно отличается от общих положений о договорах такое условие договора купли-продажи земельного участка, как его цена. Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам купли-продажи земельных участков. При отсутствии в договоре условия о цене земельного участка договор о его продаже признается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Если земельный участок продается под застройку, то продавец обязан передать данные государственной экспертизы градостроительной документации (ст. 29 ГрК РФ <1>). При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (абз. 2 ст. 554 ГК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Продавец обязан передать покупателю пакет документов на земельный участок, соответствующий требованиям к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет <1>. Передача земельного участка покупателю осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, где должны быть указаны данные о земельном участке в порядке, предусмотренном законодательством о государственном земельном кадастре, о землеустройстве <2>.

--------------------------------

<1> См.: Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 48. С. 75.

<2> См.: Приказ Роскомзема от 02.06.1993 N 1-16/770 "Об утверждении примерной формы Типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка".

В соответствии с пунктом 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, в том числе земельного участка, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.