Тенденції розвитку земельного обігу

Рух землі в аграрній сфері країни - невідворотний процес. Практично він уже розпочався в умовах самоврядування, у ході проведення земельної реформи.

У власності громадян і юридичних осіб, які самостійно господарюють на землі, станом на 01.07.2000 р. знаходилося 29,4 млн. га сільськогосподарських угідь, із них використовуються в товарному сільськогосподарському виробництві 26,3 млн. га. Власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) було 6,3 млн. громадян. їхнє право вимоги поширюється на 25,2 млн. га сільськогосподарських угідь. Крім того, у резервному фонді поки що залишалося 3,14 млн. га сільськогосподарських угідь, а в запасі - 3,88 млн. га, з яких 1,04 млн. га взагалі не мають землекористувача.

Майже 10,94 млн. громадян приватизували свої ділянки на площі 3,27 млн. га. Ці землі використовуються переважно для ведення особистого підсобного господарства (57,8%), індивідуального житлового будівництва (38,6%) та садівництва (3,5%)1.

У країні зареєстровано 37,6 тис. фермерських господарств, середній розмір сільськогосподарських угідь яких становить 54,8 га2.

Сучасний стан сільськогосподарського землеволодіння не зможе довго зберігатися незмінним. Очевидно, що 6,4 млн. власників невеликих (у середньому в країні по 4,05 га) часток землі не одержуватимуть із них прибуток, який забезпечить їм прожитковий мінімум, не кожен із цих громадян може і бажає працювати на землі.

Станом на 01.07.2000 р. зафіксовано 206,2 тис. нотаріально посвідчених переходів прав на земельну частку, з них 6,9 тис. - на підставі договорів купівлі-продажу. Укладено 5,5 млн. договорів оренди земельних часток. Крім того, орендується 7,5 млн. га земель різних форм власності, у тому числі 23,9 тис. га земель несільськогосподарського призначення. Має місце оренда земельних ділянок іноземними громадянами (Київська і Херсонська області, Автономна Республіка Крим, Севастополь).

Постійно відбуваються купівля-продаж земельних ділянок, переданих громадянам у власність для будівництва та обслуговування житлових будинків і ведення особистого підсобного господарства.

Які ж тенденції розвитку земельного обороту в країні?

Конституція України гарантує громадянам право розпоряджатися власністю на свій розсуд відповідно до Закону. В найближчий період украй необхідно, щоб держава і територіальні громади прискорено розвивали цивілізований ринок земель як систему юридичних, економічних та соціальних відносин, за якою права на володіння, користування і розпорядження земельними ділянками вільно обмінюються за цивільно-правовими угодами між громадянами та юридичними особами без втручання в процеси обміну держави чи органів місцевого самоврядування.

У суспільстві поширені побоювання щодо імовірного сплеску спекуляції землею і створення латифундій. Як показує історичний досвід, таким явищам повністю запобігти неможливо, але зменшити їхні обсяги і негативний вплив можна.

На нашу думку, в першу чергу необхідно здійснити заходи щодо регулювання попиту на землю, особливо у населених пунктах, шляхом:

а) належного територіального планування і функціонального зонування за напрямами дозволеного використання земельних ділянок, що пропонуються на продаж;

б) створення державою та територіальними громадами фонду земель запасу і резервного фонду й узгоджене розміщення їхніх земельних ділянок, здійснення заходів щодо поліпшення землі, у тому числі підготовка земельних ділянок до продажу в інженерному відношенні;

в) регулювання розмірів земельного податку, а також орендної плати.

Як свідчить світова практика, економічні фактори невідворотно спричинятимуть перехід земельної власності у руки великих промислових підприємств, окремих підприємців, банків.

Промислові підприємства, окремі підприємці імовірно намагатимуться скуповувати сільськогосподарські угіддя для різних цілей: організації меліоративних робіт, закладання садів, виноградників, а також спекуляції. Але основною метою при цьому буде наступна передача в оренду земель сільськогосподарським товаровиробникам.

Вкладення вільних грошей у землю в ряді випадків забезпечить у майбутньому значно більший прибуток у вигляді орендної плати, ніж відсотки по банківських вкладах. Крім того, в умовах нестабільності економічної ситуації діяльність банків не завжди передбачувана, і ризик втрати розміщеного в них капіталу дуже великий.

Придбання у власність земельних ділянок буде особливо вигідним для підприємств харчової та переробної промисловості, які зможуть мати стійку сировинну базу створенням вертикально інтегрованої системи виробництва за участю фермерів-орендарів.

Промислові підприємства, деякі великі підприємства зможуть, скупивши значні масиви земель сільськогосподарського призначення, створити великі сучасні сільськогосподарські підприємства, засновані на найманій праці та високому рівні її механізації й сучасних технологіях. Законодавчі гарантії цього, безумовно, позитивного процесу закладені у проекті Земельного кодексу України.

Тенденції розвитку сільськогосподарського землеволодіння і землекористування в Європі та у Північній Америці пов’язані не лише з проникненням у цю сферу промислового капіталу, а й з інтенсивним витісненням дрібних сільськогосподарських товаровиробників. Як відомо, від розміру господарств залежать ефективність використання технічних засобів виробництва, собівартість продукції та її конкурентоспроможність.

Сучасні фермерські господарства в Україні за розмірами нераціональні. При забезпеченні їх необхідною технікою тільки амортизаційні відрахування будуть більшими, ніж вартість валової продукції. Тому значна кількість цих господарств не можуть впроваджувати сучасні технології і поки що існують за рахунок широкого застосування дешевої ручної праці.

Вчені Інституту аграрної економіки УААН довели, що найефективніше конкурентоспроможне господарство, наприклад, зернового, зернового із вирощуванням соняшнику і цукрових буряків та тваринницького напрямів спеціалізації, можливе лише при розмірі площ орних земель у них понад 400 га.

Таким чином, існують об’єктивні економічні передумови концентрації земельної власності в сільськогосподарському виробництві. Основним механізмом забезпечення цього процесу, звичайно, має стати укладення договорів купівлі-продажу. Слід зазначити, що розвиток ринку землі, інтерес до нього промислового і банківського капіталу поряд із невідворотною спекуляцією земельною власністю сприятимуть зростанню цін на землю в більшій мірі, ніж регулятивні заходи держави.

Це не виключає необхідності активізації держави у наступному:

а) розвитку земельного законодавства;

б) удосконаленні системи справляння плати за землю;

в) контролі за меліорацією земель;

г) контролі за виконанням заходів щодо охорони земель;

д) розвитку інфраструктури, планування та забудови населених пунктів;

е) сприянні розвитку інфраструктури ринку землі.

Посилення державного регулювання земельних відносин і землекористування через систему урядових органів не виключає можливості створення недержавних органів земельного ринку. До складу цих органів, які частково можуть фінансуватися державою, мають входити представники власників землі та землекористувачів, посередницьких структур, професійних установ, органів місцевого самоврядування, місцевих державних адміністрацій. Недержавні органи земельного ринку, на наш погляд, можуть виконувати такі функції:

а) здійснювати аналіз кон’юнктури цін на землю;

б) своєчасно оповіщати про вартість землі потенційних покупців і продавців, органи місцевого самоврядування та місцеві органи виконавчої влади, посередницькі організації, пресу;

в) придбавати земельні ділянки в основному з метою впорядкування землекористування проведенням культуро-технічних робіт, укрупненням дрібних ділянок, ліквідацією черезсмужжя, вклинювання, дальноземелля тощо;

г) продавати консолідовані земельні ділянки;

д) регулювати обсяги освоєння земель;

е) надавати пільгові умови інвесторам, які погоджуються на освоєння земельних ділянок із складними ґрунтовими та інженерними умовами;

є) встановлювати обсяги відшкодування втрат сільськогосподарських і лісових угідь з урахуванням втрат на повторне освоєння земельних ділянок.

На перехідний період однією з найактуальніших проблем є законодавче врегулювання обороту сільськогосподарських угідь, які використовуються у товарному сільськогосподарському виробництві.

Доцільно на найближчі десять років обмежити право громадян придбавати у власність сільськогосподарські угіддя площею до 600 га у степовій, 500 – в лісостеповій і до 400 га – у поліській зонах.

На нашу думку, треба не допустити створення загальнодержавного ринку сертифікатів на право на земельну частку (пай). Їх купувати повинні лише громадяни, що постійно проживають в адміністративному районі, де видані ці сертифікати.

Право на відчуження сертифікатів на право на земельну частку (пай) на найближчі п’ять років повинні мати тільки їхні власники-пенсіонери (колишні члени недержавних сільськогосподарських підприємств), а також громадяни у працездатному віці, які переїздять на постійне місце проживання в іншу місцевість або мають намір вкласти одержані від продажу сертифікатів кошти в інше виробництво на території місцевої ради. Інші власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) мають відчужувати свої земельні частки лише при виділенні їх у натурі. Потрібно взагалі заборонити юридичним особам придбавати у власність сертифікати на право на земельні частки (пай) шляхом купівлі-продажу, дарування, міни. Ця заборона не повинна стосуватися придбання у власність земельних ділянок у натурі при реалізації продавцями права вимоги земельної ділянки, посвідченого сертифікатом.

Розвиток ринку землі

Як відомо, земельні ділянки легально визначаються об’єктом реального обігу землі. Складається відповідна правозастосовна практика. Формується нове законодавство, яке регулює відносини, пов’язані з ринком землі.

“Ринок землі” та “обіг землі” - різні за місткістю словосполучення: перше ширше, ніж друге, і включає поряд із системою угод із землею також механізми та інфраструктуру, що їх забезпечують. Під обігом землі розуміють сукупність угод із землею (земельними ділянками, частиною земельної ділянки, правом на земельну частку (пай), правами на землю). Ринок землі на даному етапі розвитку економіки є:

♦ інструментом і одночасно гарантією реалізації основних конституційних прав громадян та юридичних осіб на землю;

♦ правом мати землю в приватній власності, правом вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування та розпоряджання землею;

♦ важливим інструментом досягнення мети першого етапу земельної реформи;

♦ невід’ємною умовою і засобом здійснення економічних реформ у цілому.

Внаслідок політичного й економічного характеру в Україні з юридичної точки зору існують два ринки землі: нелегальний (чорний) і легальний.

Легальний ринок землі з самого початку формувався згідно з волею законодавця. З цієї причини ринок земельних ділянок громадян пов’язаний із Декретом Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок” від 26 грудня 1992 р. №15, ринок земельних ділянок несільськогосподарського призначення – з Указом Президента України від 19 січня 1999 р. №32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. Ринок права на землю пов’язаний також з указами Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р. № 666, “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8 серпня 1995 р. № 720, “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р. № 608.

Зокрема, станом на 1 січня 2000 р. кількість власників землі та землекористувачів зросла до 22 млн. З 1993 р. започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об’єкти незавершеного будівництва. За цей час органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж понад 1500 земельних ділянок на загальну суму понад 45 млн. грн., із них у 15 обласних центрах України продано 143 земельні ділянки на загальну суму понад як 16 млн. грн.

Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. Протягом 1999 р. органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб’єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. грн. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та Львівській областях.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно. За вісім років тільки 60 відсотків громадян України, яким земельні ділянки було надано у користування, приватизували їх. Тричі переносилися граничні строки завершення приватизації.

У деяких регіонах, зокрема в містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій і кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише три відсотки земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб’єктами підприємницької діяльності об’єкти, перебувають у власності цих суб’єктів. Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об’єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць і поліпшення соціально-економічного розвитку територій.

У той же час продаж підприємствам, іншим суб’єктам підприємницької діяльності земельних ділянок несільськогосподарського призначення з державної власності, площа яких становить близько 200 тис. га, відкриває можливість залучення до зведеного бюджету України понад 50 млрд. грн.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації й продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема суб’єктам підприємницької діяльності – юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власників землі, необґрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їхніми межами.

Одним із законодавчих актів у цьому напрямі є Указ Президента України “Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення” від 4 лютого 2000 р. № 168/2000, основні положення якого будуть висвітлені нижче.