Правові засади оренди землі

Земельний кодекс України максимально враховує різноманітні аспекти земельних відносин в умовах ринкової економіки, створює правові основи ринку землі як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення. Він містить новий – третій розділ “Обіг земельних ділянок”, який врегульовує всі питання, що не відбиті в чинному земельному законодавстві: купівлі-продажу, застави, дарування, успадкування, оренди. Встановлено можливість обміну земельних ділянок, зокрема тих, які орендуються. Визначено механізм продажу земельних ділянок, у тому числі із земель права державної та комунальної власності. Запроваджуються земельні торги (аукціони, конкурси).

В умовах переходу від централізованої системи управління до ринкової економіки найважливішим принципом землеволодіння і землекористування є введення плати на всі землі, що залучаються у господарський оборот. Платежі за землю відповідно до прийнятих законодавчих актів повинні встановлюватися у формі земельного податку й адекватної йому категорії у системі орендних відносин – орендної плати. Їхній розмір визначається на основі кадастрових оцінок, які враховують якість місця розташування земель відповідного цільового призначення.

Оренда, як особлива форма реалізації права власності та господарського використання землі, як основний засіб виробництва в сільському господарстві займає важливе місце у системі економічних категорій і земельних відносин. В економічно-правовому розумінні оренда – це оформлений договором майновий найм, згідно з яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендареві) майно, засоби виробництва, землю у тимчасове користування за домовлену в договорі оренди плату. Оренда землі – це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об’єктами можуть бути й земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди. В умовах трансформації форм земельної власності існує обмежений і неврегульований ринок землі, її оренда сприяє залученню у господарський оборот ділянок, формальні чи реальні власники яких із тих чи інших причин не можуть або не бажають використовувати сільськогосподарські угіддя за прямим призначенням.

У цілому в Україні власниками сертифікатів на право на земельну ділянку (пай) стали понад 6 млн. селян, у тому числі в Київській області право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом, одержали 289 948 селян, а 278 652 селянина мають сертифікати. Серед них близько 4 млн. пенсіонерів, а серед працюючих членів сільськогосподарських підприємств лише незначна частина може ефективно господарювати, маючи відповідні знання і досвід. Тому більшість їх бажають передати свої земельні ділянки в оренду. В розвитку орендних відносин зацікавлені фермери, розмір землекористувань яких у середньому менше 30 га, що недостатньо для ведення конкурентоспроможного господарства. Таким чином, є можливість деяким власникам землі розширити свої землеволодіння і сконцентрувати продуктивні угіддя в руках найактивнішої частини сільського населення. В найближчі роки єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі, оскільки вона виступає одним із дійових регуляторів земельних відносин при відсутності вільного ринку земель.

Оренда землі має глибокі історичні корені. У різних країнах світу вона розвивалася своїм шляхом, тому має певні традиції й національні особливості.

Об’єктивні передумови орендних відносин закладені в самій природі відносин власності, насамперед приватної. Зумовлене економічним, головним чином приватним, інтересом намагання примножити своє майно приводить до його концентрації в руках власників до розмірів, які викликають необхідність надання частини майна (а в певних ситуаціях повністю) у тимчасове користування іншим власникам або фізичним особам на взаємовигідних умовах.

В орендну плату при розвинутій системі ринкових відносин входять як відсоток на капітал, так і рента, тобто додатковий дохід, що сплачується власникові засобів виробництва або власникові різних видів нерухомості і не пов’язаний із безпосередньою підприємницькою діяльністю цього власника. Орендну плату одержує орендодавець, будь-який інший власник, який надає в найм своє рухоме й нерухоме майно.

У радянський період переважала концепція, згідно з якою оренда мала нібито експлуататорський характер і притаманна тільки капіталістичним країнам, тобто країнам із ринковою економікою й правом приватної власності, з тієї причини, що є засобом одержання нетрудового доходу. Масштаби оренди були обмежені, а оренда землі взагалі заборонялася, незважаючи на те, що в країнах із ринковою економікою вона займала важливе місце у системі аграрних відносин. Наукова невідповідність такої концепції очевидна вже тому, що дохід у формі оренди також має трудову основу.

Запропоноване в оренду майно створюється часто працею багатьох поколінь власника, тією ж працею примножується його послідовниками, і дійсний власник має право розраховувати на одержання доходу, який відображає відповідне повернення минулих витрат у формі відсотка капіталу й ренти.

Орендні земельні відносини, що базуються на загальних принципах, мають своєрідну специфіку, пов’язану, насамперед, із особливостями даного виду майна – основного засобу виробництва в сільському господарстві. Хто б не був власником землі, вона як засіб виробництва є загальнонаціональним надбанням, що зумовлює особливості механізму орендних відносин, зокрема пов’язаних із категорією земельної ренти. Ці особливості залежать також від форм земельної власності й господарювання на землі. Дані аспекти проблеми мають принципове значення при розробці та вдосконаленні економічного механізму регулювання ринку землі.

Оренда землі – це форма землекористування, при якій власник землі (орендодавець) передає її на певний тимчасовий строк іншій особі (орендареві) для ведення господарства за особливу винагороду, тобто за орендну плату.

З передачею землі в оренду відбувається розподіл повноважень власника: права власника залишаються з ним, але він переуступає орендареві значну їх частину по використанню землі. Таким чином, повноваження по господарському використанню землі відмежовуються від інших повноважень власника і персоніфікуються в іншому суб’єкті правовідносин.

У теорії “наукового комунізму” утвердилося негативне ставлення до оренди землі. Суть його полягає в тому, що основний орендодавець – великий земельний власник феодального типу, а орендарі – селяни і сільські капіталісти. Вважалося, що оренда відновлює відсталі аграрні відносини, а відповідно з нею пов’язувалося виникнення й привласнення великими землевласниками абсолютної земельної ренти. Тому Декретом про землю, прийнятим ІІ Всеросійським з’їздом Рад у 1917 р., з ліквідацією приватної власності на землю заборонялося надання її в оренду. Але уже в 1922 р. з метою розвитку сільського господарства уряд дозволив оренду землі, хоча із суттєвими обмеженнями – спочатку на 6, потім до 12 років (1925 р.).

У травні 1922 р. був прийнятий Закон “Про трудове землекористування”, але його положення дозволяли передачу землі в оренду тільки селянським господарствам, тимчасово ослабленим стихійним лихом, недостатньою кількістю робочої сили. При цьому загальною вимогою було те, щоб орендарі всю наявну (включаючи орендовану) землю обробляли самостійно.

Проте необхідність розвитку сільського господарства змушувала уряд приймати кардинальніші рішення, зокрема не обмежуватися дозволом передачі землі в оренду фінансово ослабленим господарствам. До цього спонукали й інтереси орендарів, які вимагали продовження строку оренди для того, щоб стимулювати капіталовкладення в орендовану землю, забезпечивши їм можливість встигнути за строк оренди відшкодувати свої капіталовкладення в землю та одержати прибуток. Але і ці кроки уряду не могли у повній мірі використати можливості орендних відносин. Тому в 1925 р. на ІІІ з’їзді Рад СРСР було прийнято рішення усунути перешкоди до ширшого використання права селян передавати свою землю в оренду до двох сівозмін при багатопільній системі обробітку і на строк не більше 12 років при 3-й 4-пільній системі. Цей захід здійснювався з метою найкращого використання землі та надання допомоги бідноті, яка не могла обробляти свою землю через недостатню кількість техніки і засобів виробництва.

Названою постановою дозволялась оренда землі з правом найму робочої сили за умови участі в роботі сім’ї орендаря нарівні з найманими працівниками. Орендна плата справлялася у грошовій, натуральній або відробітковій формах. Основним орендарем на той час був селянин-середняк, який володів необхідними засобами виробництва та робочою силою. Підвищений попит на землю, кращі умови для господарювання, ніж до 1922 р., сприяли вищому рівню використання сільськогосподарських угідь, розширенню посівних площ, інтенсифікації виробництва, що зумовило певне зростання орендної плати. Але незважаючи на позитивні результати застосування оренди землі, уряд вбачав у ній шлях до “формування капіталістичних відносин на селі”. Хоча в 30-х роках до початку “перебудови” оренда землі заборонялась, однак приховані форми її подекуди застосовувалися. Про це, зокрема, свідчить передача земельних ділянок у колгоспах і радгоспах південних областей України та Автономної Республіки Крим корейським бригадам, які вирощували на них за договорами оренди із сільськогосподарськими підприємствами цибулю, огірки, баштанні культури. Традиційно високий рівень агротехніки сільськогосподарських культур корейців давав можливість одержувати на таких ділянках врожаї в декілька разів вищі, ніж мали їх господарства, а умови орендного договору забезпечували взаємну вигоду: колгоспам і радгоспам – виконання й перевиконання планів за рахунок зданої корейцями продукції, а останнім – високі доходи.

Ширший рух за відродження орендних відносин розпочався з так званої внутрішньогосподарської оренди, хоч це було лише жалюгідним нагадуванням оренди, прийнятої в розвинутих країнах і визнаної світовою правовою наукою, оскільки “орендар” у зазначеній системі, по суті, залишався найманим робітником і не був власником одержаного врожаю.

В умовах внутрішньогосподарської оренди селянин так і не відчув себе господарем землі. Такий вид оренди був позбавлений основної функції – формування власника, а отже, не розвивав відносин власності. Орендар повністю залежав від підприємства, в якому працював, він не мав права розпоряджатися виробленою і навіть надплановою продукцією, якщо це не обумовлювалося договором. Орендодавець усе забирав за розрахунковими цінами. Орендарі у даному разі не могли виходити на ринок із своєю продукцією. Вони не одержали прав юридичної особи, тому залишалися незахищеними. Зростаюча інфляція, нестача ресурсів, криза фінансово-розрахункової системи, порушення паритету цін на продукцію сільського господарства та інших галузей зробили неможливим подальше використання такого економічного механізму, як розвиток орендних відносин.

Прийняття Закону України “Про оренду землі” та включення до Земельного кодексу України статей про приватну власність і оренду землі стало одним із важелів приведення виробничих відносин на селі у відповідність із рівнем розвитку виробничих сил та виробничих відносин, у тому числі у сфері землеволодіння та землекористування.

Нині у нашій державі склалися сприятливі умови для розвитку орендних земельних відносин: визначилися земельні власники, розширюються можливості для організації різних форм господарювання, набувають розвитку ринкові відносини. Закон України “Про оренду землі” сприяє цьому, він забезпечує не лише правові відносини між власником землі та орендарем, а й формує певні умови функціонування ринку землі. Можна стверджувати, що майбутній розвиток сільського господарства України великою мірою залежатиме від розвитку в ньому земельно-орендних відносин, а єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі.

У процесі використання землі як засобу виробництва орендар стає важливою фігурою поряд із великими землевласниками. Підприємець-орендар намагатиметься одержувати із земельної ділянки дохід, не менший від середньої норми прибутку і більший від капіталовкладень у цю землю. Але весь прибуток, створений при використанні орендованої земельної ділянки, він присвоїти собі не може. Певну його частину підприємець-орендар має віддати власникові землі у вигляді земельної ренти за право користування земельною ділянкою. Земельна рента регулярно привласнюється власниками землі.-Вона виступає економічною формою реалізації власності на землю та її природні ресурси і є доходом, не пов’язаним із підприємницькою діяльністю. Але земельна рента – це складова взаємовідносин підприємця-орендаря, інших суб’єктів підприємницької діяльності з власниками землі, оскільки при відсутності власної землі підприємці змушені брати її в оренду. Тобто оренда – це форма землекористування, при якій її власник передає земельну ділянку на певний термін іншій особі (орендареві) для ведення підприємницької діяльності за певну винагороду.

Договір оренди землі

Відповідно до вимог Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі – це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі.

Невід’ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

а) об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

б) термін договору оренди;

в) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);

г) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

д) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

е) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

є) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

ж) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених Законом, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Договір оренди земельної ділянки, що перебуває у власності громадян або юридичних осіб, укладається між власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку, визначеному Законом.

Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування заяву (клопотання).

Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду провадяться у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.

Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, зазначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід’ємним додатком до договору оренди.

Умови, строки, а також плата за розроблення проекту відведення земельної ділянки, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, визначаються за згодою сторін.

У разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду однієї і тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок.

Порядок набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про добросовісну конкуренцію.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.

У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місцевість).

Термін договору оренди земельної ділянки ( у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п’ятдесят років.

Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України.