Рецепт простой: - проверить документы (об этом позже)

Почему даже самая «убитая» квартира стоит весьма приличных  денег                и уходит за считанные дни?

  Почему даже самая «убитая» однокомнатная квартира на окраине, да ещё и далеко от метро стоит не меньше 14-15т.р.? Ответ заложен в сформировавшихся ценах на квартиры, та самая «убитая» однушка на окраине стоит от 2500000р. А доход от инвестиции при сдаче в аренду получается в среднем 180000р. в год, что составляет всего лишь 7,2% в год. Даже в сравнении с невысокими банковскими вкладами, это совсем немного.

    И причина таких цен вовсе не в жадности арендодателей, а в раздутых рыночных      ценах, сложившихся на рынке недвижимости.

Средние цены на квартиры и комнаты в зависимости от района на  июль 2011г.

                                   Средние цены по районам.

Схема работы любого Агентства недвижимости.

2.1 Почему в 90% сделок участвуют 2 агента, даже не знающих друг друга?

В 90% сделок участвуют 2 агента из разных агентств недвижимости.

Схема работы такая:

 1) человек, который хочет сдавать квартиру (арендодатель), обращается в агентство недвижимости, у него принимается заявка с параметрами квартиры (либо по телефону, либо агент выезжает на квартиру).

Далее, эта квартира выставляется в единых базах, которые видят ВСЕ агенты из ВСЕХ агентств и начинают предлагать своих клиентов, которые хотят снимать, схожее по параметрам, жильё.

3) напрашивается вопрос: « Почему один и тот же агент не может вселить своего клиента и получить всю комиссию?» Ответ: конечно, может, но это очень большая редкость, чтобы в данный момент у него оказался клиент, который хочет снимать именно квартиру в этом районе, именно за такую цену, именно столько комнат ему нужно, к тому же сами хозяева выдвигают определённые требования к арендаторам. Вывод такой, в 90% сделках участвуют 2 агента из разных агентств. 

2.2 Почему комиссия составляет именно 100% и как она распределяется?

Агентства недвижимости существуют чуть меньше 20 лет. До этого, в Советское время, конечно, ничего похожего не существовало. И когда в 90х годах возник вопрос, какую же брать комиссию за свои услуги, было 2 варианта: либо установить, какую-то фиксированную сумму не зависимо от стоимости квартиры, либо сделать «привязку» к стоимости квартиры. В итоге решили сделать просто – 100% комиссии от ежемесячного платежа за конкретную квартиру. Это «привязалось» и теперь уже является нормой.

  Доход же распределяется между двумя агентами поровну, т.е. по 50%. Сам же агент получает в среднем 50% от своей доли, а остальные 50% несёт в своё агентство.

Пример: комиссия – 20000р. По 10000р. в каждое агентство, каждый агент получит по 5000р. (Это наиболее распространённый вариант расчетов).

 2.3 Где и как агент ищет варианты и каким образом организовываются  просмотры?

 1) открытая база (может зайти любой желающий), называется – arenda-piter.ru

 2) закрытая база (вход по специальному паролю, к тому же существует привязка  пароля к фиксированному IP адресу компьютера), называется «Квартирный  вопрос».

                  Каким образом агент подбирает варианты.

Очень просто, заходит в одну из баз, делает выборку по нужным параметрам, ему выскакивают подходящие варианты квартир, он начинает их прозванивать, узнаёт о состоянии квартиры и другие моменты, договаривается о том, когда можно будет посмотреть данный вариант, после этого звонит клиенту и сообщает, что и во сколько можно посмотреть. Если клиента заинтересовал какой-либо вариант, договариваются о времени и месте встречи, ну и собственно смотрят квартиру. Как видите всё очень просто, основная загвоздка в той самой «магической» закрытой базе.

Хитрости и уловки агента при общении с Вами.

3.1 При телефонном разговоре.

95% объявлений в «Контакте», на «Авито», «Из рук в руки», и другие источники - несуществующие варианты, так называемые «заманушки» с целью вытянуть на себя клиента. Вам будут врать, что хозяйка уехала на отдых и будет сдавать через 10-15 дней. Что там ещё живут предыдущие жильцы и при них нельзя смотреть. Что её уже сдали и кучу других причин. И сразу после этого, вам сообщат, что могут подыскать что-то аналогичное, хотя по факту, либо цена, либо качество будет гораздо хуже.

 3.2 Скрытое давление при просмотре квартиры.

    Ещё до того, как вы зайдёте в квартиру, вас начнут «готовить», что за такие деньги лучшего варианта не найти. Что агент такой молодец и только благодаря его профессионализму, вы находитесь здесь. Что сейчас придут другие клиенты, а те-то уж точно снимут такой «классный» вариант. Находясь в квартире, всё поставлено на спешку, чтобы человек в стрессовом состоянии быстро принял решение о снятии первого попавшегося варианта, оказывая давление. Лучше просто не найти и это везение и отличный шанс. После истечения какого-то времени, человек успокаивается и понимает, что ему «впарили» совсем не то, что ему нужно. Но уже поздно.

Схемы мошенничества при аренде квартиры.

4.1 Информационные агентства.

 О них наслышаны уже большинство людей, но всё же алчность и глупость отдельных людей, позволяет успешно существовать таким агентствам. Их объявлениями увешаны все улицы с нереально низкими ценами. Вы приезжаете к ним в офис. Оплачиваете договор об оказании информационных услуг от 2500 до 4000р. и получаете распечатку с несуществующими вариантами. Через какое-то время вы понимаете, что вас «кинули», но юридически всё чисто. Деньги можно вернуть только силой.

     4.2 Сдача квартиры сразу нескольким клиентам.

Аферисты снимают квартиру посуточно, либо на месяц. Дают объявления о сдаче квартиры на длительный срок (как правило, цена, чуть ниже рыночной). Организовывают просмотры для кучи народа. Цена и качество всех устраивает. Многие оплачивают всю стоимость, либо оставляют задаток. Далее, «хозяева», под предлогом вывезти кое-какие вещи или  девочка, которая снимает сейчас, должна переночевать ещё ночь. И множество других уловок, смысл, которых в том, чтобы, не пугая людей, дать понять, что заселение пройдёт завтра. Большинство, конечно, соглашаются и таким образом «обирается» огромное количество людей. Аферисты вечером спокойно покидают квартиру, а обманутые люди с утра встречаются в злополучной квартире.

Рецепт простой: - проверить документы (об этом позже)

                         - спросить у соседей ( даже более эффективно, т.к. документы можно подделать). Не стесняйтесь хозяина, обычно люди с пониманием и даже с юмором относятся к такой проверке.

       4.3 Обман с внесением задатка.

Всё очень просто. Вы смотрите квартиру. Она вам нравится. Вы готовы брать. Вносите задаток и пишите в соглашении о задатке (если снимаете через агентство). Либо просто расписку, в которой указано, что срок действия этого соглашения до такого-то числа и если клиент, не вносит, оставшуюся сумму, до истечения этого срока, то задаток ему не возвращается. Вы готовы всё вовремя оплатить, но у хозяина случаются неожиданно «жизненные трудности» и он чисто по-человечески просит вас подождать ещё денёк, говорит, что это же просто формальность. В итоге, вы «входите в положение», а на следующий день (по истечении соглашения), он в наглую отказывается вас вселять и отдавать задаток. Юридически он прав, остаётся только бить, да и то нужно ещё суметь его выловить.

  5) Перечень документов, которые необходимо проверить у          собственника при заселении.

  - паспорт

  - правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности)

Если их нет, а даются какие-то нелепые «отмазки», нет смысла дальше разговаривать. 95%, что это обман.

Но даже, если на первый взгляд, документы в порядке, самый надёжный способ убедиться – это расспросить соседей. Это абсолютно нормальная ситуация в нынешних условиях.

               Основная часть.

Пошаговая инструкция №1.

Как очень быстро и просто снять квартиру за 50% комиссионных.                     Порядок действий и образец разговора.

Примечание. Как правило, заселение происходит в тот же день, как вы начали работать по этой схеме.