Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

Угоди про відчуження земельних ділянок посвідчуються за їх місцезнаходженням (ст. 55 Закону України "Про нотаріат").

Найчастіше в нотаріальній практиці зустрічаються посвідчення угод із відчуження земельних ділянок громадянами. І тому саме ці угоди є найбільш характерними для вивчення процесу посвідчення відчуження земельних ділянок.

Слід звернути увагу на те, що покупцями земельних ділянок не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства.

Нотаріус, посвідчуючи таку угоду, по-перше, повинен витребувати документ, який встановлює право власності громадянина на земельну ділянку. Згідно зі ст. 23 ЗК такими документами є державні акти, що видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними радами.

Державні акти мають певні форми, затверджені постановою Верховної Ради України "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею" від 13 березня 1992 р. № 2201-ХІІ. Цим нормативним актом затверджено форми державних актів на право колективної власності на землю, на право, приватної власності на землю та на право постійного користування землею.

Слід мати на увазі, що громадяни ще набувають право власності на земельні ділянки шляхом успадкування, одержання частки землі у спільному майні подружжя, купівлю — продаж, дарування, міни. Вчиняючи ці нотаріальні дії, нотаріус видає свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя, свідоцтва про право на спадщину, нотаріально посвідчені угоди про купівлю-продаж, дарування, міну. Ці документи свідчать про відчуження та придбання чи набуття права щодо земельної ділянки. Але документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку в таких випадках, усе ж таки буде державний акт. А це означає, що названі вище документи, які свідчать про придбання земельної ділянки, належить подати до відповідної ради, де їх зареєструють і на підставі їх видадуть державний акт.

Посвідчуючи угоди з відчуження громадянином земельної ділянки, нотаріус зобов'язаний уважно ознайомитися з підставами видачі державного акта.

Відповідно до ст. 6 ЗК громадяни України мають право на одержання у власність земельних ділянок для чітко визначених цілей, а саме:

• для ведення селянського (фермерського) господарства;

• для ведення особистого підсобного господарства;

• для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка);

• для садівництва;

• для дачного та гаражного будівництва.

Частиною 2 ст. 17 ЗК раніше встановлювався 6-річний строк, відлік якого починається від часу набуття права власності, протягом якого власники земельних ділянок, переданих радою, не мали права продавати або в інший спосіб відчужувати належні їм земельні ділянки, крім передачі у спадщину або раді на тих самих умовах, на яких вони були їм передані.

Однак декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", прийнятий 26 грудня 1992 р. за № 15-92, визначив, що громадяни України мають право продавати або в інший спосіб відчужувати земельні ділянки, передані їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва, не дотримуючись цього строку і в межах норм, установлених ЗК.

Стосовно до відчуження громадянами земельних ділянок, переданих їм для ведення селянського (фермерського) господарства та відчуження земельних ділянок, переданих згідно з ЗК у колективну власність, зберігається 6-річний строк заборони на відчуження земельних ділянок.Цим же декретом установлено, що відчуження земельних ділянок слід проводити без зміни їх цільового призначення. Незмінність цільового призначення у використанні земельних ділянок є однією з умов відчуження земельних ділянок. Про те, що відчуження земельної ділянки провадиться без зміни її цільового призначення, зазначається в самому тексті договору.Другим документом, що його має витребувати нотаріус для посвідчення відчуження земельної ділянки, є довідка про грошову оцінку земельної ділянки.Продаж земельної ділянки провадиться за ціною, що встановлюється угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за грошову оцінку землі.

Законом України "Про плату за землю" встановлено, що для економічного регулювання земельних відносин під час укладання цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, застосовується грошова оцінка землі, що її проводить Державний комітет України з земельних ресурсів.Третім документом, що його витребує нотаріус для посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки, є довідка про відсутність заборон на відчуження чи арешту цієї земельної ділянки.До договору купівлі-продажу, якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право приватної власності на землю. Якщо продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідну відмітку на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого було посвідчено угоду про продаж земельної ділянки, додається до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті громадянина щодо приватизації землі погашається відповідною місцевою радою. Другий примірник державного акта, що зберігається у місцевій раді, також погашається нею та передається до архіву.

Слід також зазначити, що в разі посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки громадянином у місцевої ради для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно, нотаріус повинен витребувати рішення відповідної ради з цього питання, яке і є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.Указами Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 р. № 666, "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 8 серпня 1995 p., "Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від 21 квітня 1998 р. № 332/98, "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 р. регулюються чітко визначені конкретні питання щодо відчуження певних категорій земельних ділянок, а (залежно від цього — і порядок посвідчення цих угод).По-перше, це стосується посвідчення договору купівлі — продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, правовою підставою для його укладення є Указ Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 р.

Покупцями такої земельної ділянки можуть бути громадяни та юридичні особи України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що перебуває у загальнодержавній власності. Посвідчуючи договір, нотаріус витребує рішення державної адміністрації, виконавчого комітету відповідної ради разом із проектом відведення земельної ділянки.

Посвідчений у нотаріальному порядку договір реєструється у відповідній раді, яка на підставі цього договору видає державний акт, який і є документом, що посвідчує право власності на придбану земельну ділянку.Власники приватизованих земельних ділянок несільськогосподарського призначення мають право володіти, користуватися і розпоряджатися ними через продаж, дарування, заповіт, обмін, заставу, здачу в оренду чи будь-яким іншим законним способом. Також власник земельної ділянки може передавати її як внесок до статутних фондів товариств і підприємств.Із розвитком земельних відносин постало питання щодо паювання земельних ділянок, переданих у колективну власність.Паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані в колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Що ж до земель радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, то паювання їхніх земель здійснюється після перетворення їх на колективні сільськогосподарські підприємства.Паювання земель — це визначення розміру земельної частки (паю) в колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу чи сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості).

Відповідна державна адміністрація видає громадянинові сертифікат на право на земельну ділянку (пай) єдиного в Україні зразка і провадить його реєстрацію.

Право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування та застави.Відчужуючи через купівлю-продаж право на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) господарства та громадяни, які мають право на їх створення.

Після нотаріального посвідчення укладені договори (купівлі-продажу, дарування, міни) підлягають реєстрації районною державною адміністрацією за місцезнаходженням колективного підприємства з внесенням відповідних змін до записів у книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну ділянку (пай).

Указом Президента "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19 січня 1999 р. № 32/99 регулюється продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності.

37. Інститут права власності є

На відміну від Закону України «Про власність» з об'єктивного погляду право власності— це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном— 317 Цивільного кодексу України; варто зазначити, що в Цивільному кодексі України право власності визначається че­рез можливість суб'єкта — фізичної або юридичної особи за своєю волею, незалежно від волі інших осіб здійснювати право влас­ності на річ (майно). Виходячи зі змісту ст. 319 Цивільного коде­ксу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Також на зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. У ст. 49 Закону і ст. 328 Цивільного кодексу України проголошується правомірність володіння майном. Необ­хідно звернути особливу увагу на ст. 78 Земельного кодексу України, в якій розкривається зміст права власності на землю. Крім цього, право власності можна розглядати в об'єктивному(ст. З, 13, 14, 41, 47, 56, 64 Конституції України) і суб'єктивному розумінні.Тобто інституту власності притаманний комплекс­ний характер,який полягає в тому, що відносини власності ре­гулюються нормами як цивільного, так і інших галузей права.

Ст. 79 Земельного кодексу України встановлює кваліфікувальні ознаки земельної ділянки як об'єктаправа власності.

Право власності Українського народувизначено в ст. 13 Конституції України, у ст. 1 Закону України «Про власність» і в ст. 324 Цивільного кодексу України. Право власності на землю гарантується, набувається й реалізується громадянами, юридич­ними особами та державою виключно відповідно до закону. Так, у ст. 80—85 Земельного кодексу України визначаються суб'єкти права власності на землю, якими є громадяни, юридичні особи, територіальні громади та держава. Згідно із ч. 1 ст. 80 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи визначаються суб'єктами права власності на землі приватної власності. Терито­ріальні громади сіл, селищ, міст як суб'єкти права комунальної власності на землю (ч. 2. ст. 80 Земельного кодексу України) реа­лізують це право безпосередньо або через органи місцевого са­моврядування, до яких згідно із Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» належать сільські, селищні, міські ра­ди та їхні виконавчі органи. Суб'єктами права державної власно­сті на землю відповідно до ст. 14 Конституції України є держава (ч. 3. ст. 80 Земельного кодексу України), яка реалізує це право через відповідні органи державної влади.

Громадяни, інші суб'єкти права власності на землю мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі догово­рів міни, дарування, успадкування та укладання інших цивільно-правових угод (ст. 81 Земельного кодексу України).

Юридичні особи в земельних відносинах користуються тими самими правами і обов'язками, що й громадяни України, вони набувають у приватну власність земельні ділянки для здійснення завдань, передбачених їхніми статутами. Юридична особа набу­ває право власності на земельну ділянку від свого імені та вирі­шує це питання самостійно в установленому статутом порядку. Особливою формою набуття права власності на землю юридич­ною особою є внесення земельних ділянок до статутного фон­ду.До інших підстав набуття права власності на земельну ділян­ку юридичною особою можна віднести приватизацію державних земель.

Право комунальної власності.У комунальній власності ємайно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є в комунальній власності, здій­снюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування. Землі територіальних громад, сіл, селищ, міст належать до комунальної власності.Земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти комунальної власності, на­лежать до земель комунальної власності.

Привертає до себе увагу та обставина, що в державній влас­ностіперебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Земельний кодекс України визначає перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у кому­нальну і приватну власність, до них належать землі атомної енер­гетики, космічної системи, землі оборони.

Крім цього, варто зупинитися на ст. 86 Земельного кодексу України, яка стосується спільній власностіз визначенням част­ки кожного або без визначення часток учасників спільної власно­сті (спільна сумісна власність). Водночас питанню спільної влас­ностіприсвячена гл. 26 Цивільного кодексу України, яка виз­начає поняття і види права спільної власності (ст. 355 Цивільного кодексу України). Майно може належати особам на праві спіль­ної часткової або на праві спільної сумісної власності (ст. 356 і 368 Цивільного кодексу України). Суб'єктами права спільної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

У тимчасове користування, у тому числі на умовах оренди, землі, які є державною власністю, надаються відповідною радою на підставі договору ст. 93 Земельного кодексу України, розд. ІІ Закону України «Про оренду землі». Форму договору й порядок його реєстрації встановлено відповідно постановами Кабінету Міністрів України «Про форму договору на

5.2. Право користування землею

Право землекористування є системою правових норм, закріп­лених у земельному законодавстві, які регулюють суспільні від­носини, пов'язані з використанням земельних ресурсів.

Варто звернути увагу на поняття права постійного користу­вання земельною ділянкою(ст. 92 Земельного кодексу Украї­ни). Право постійного користування земельною ділянкою із зе­мель державної та комунальної власності набувають лише підпри­ємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. Право власності на землі територіальних громад і держави визначається ст. 83 і 84 Земельного кодексу України. Право користування земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ді­лянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвід­чує це право.

Потрібно також приділити увагу такому інституту, як оренда землі.Оренда стала одним зі способів реформування відносин власності в аграропромисловому комплексі. Правове регулюван­ня орендних відносин здійснюється ст. 93 Земельного кодексу України, Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998р.

Поняття «оренда»акумулюють у собі, з одного боку, крите­рії терміновості, платності, а з іншого — показують відмінність, специфічність, багатогранність досліджуваного предмета.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Крім цього, слід звернути увагу на нові строки оренди землі, які зазначаються в ч. З ст. 93 Земельного кодексу України, — ко­роткострокова(не більше 5 років) та довгострокова(не більше 50 років).

Поняття договору оренди, його форма, умови та порядок укладення, термін дії, державна реєстрація визначаються в ст. 12—18 Закону України «Про оренду землі». Форму договору й порядок його реєстрації встановлено відповідно постановами Кабінет}' Міністрів України «Про форму договору на право тим­часового користування землею (у тому числі на умовах оренди)» від 17 грудня 1993 р. № 197 і «Про затвердження Порядку держав­ної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р. №2073. Отже, якщо договір оренди було укладено на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай), але потім, з виді­ленням цієї частки в натурі (на місцевості), виготовлено держав­ний акт на право приватної власності на землю, то має відбутися припинення дій зобов'язання угодою сторін шляхом переукла­дення договору або припинення зобов'язання у зв'язку з немож­ливістю виконання

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користуван­ня іншій особі (суборенда).

У разі укладення підприємствами, установами, організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю), із власниками цих час­ток (паїв) ними виплачується орендна плата в натуральній або грошовій формах. Розмір орендної плати за земельну частку (пай) має бути не менше 1 % визначеної відповідно до законодав­ства вартості орендованої земельної частки (паю). Орендна плата за земельні ділянки в місті Києві визначається згідно з Рішенням Київської міської ради від 26 вересня 2002 р. № 26/186.