Характеристика договора аренды (найма-продажи)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ) [2,5,6].

Договор аренды - взаимный, консенсуальный, возмездный.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Закон устанавливает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года (ст. 609 ГК РФ) [2].

Договор аренды недвижимого имущества, независимо о, суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок.

Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Встречаются случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этим другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

ГК РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды, предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- вложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Контрольные вопросы

1. Понятие договора купли-продажи, срок и момент исполнения обязанности продавца передать товар.

2. Качество товара, гарантия и гарантийный срок.

3. Комплектность товара и срок его оплаты.

4. Понятие договора поставки, урегулирование разногласий при заключении договора.

5. Понятие договора мены, цены и расходы по договору мены.

6. Понятие, стороны и предмет договора аренды.

7. Срок договора аренды и арендная плата.

Контрольные вопросы к главе 2

1. Сущность и виды договоров реализации товаров.

2. Качество и комплектность товара.

3. Доставка товара и принятие его покупателем.

4. Переход права собственности на обмениваемые товары и ответственность за изъятие товара.

5. Стороны, предмет и срок договора аренды.

Тесты к главе 2

Когда риск случайной гибели товара переходит на покупателя, если товар продан во время нахождения его в пути?

А. С момента исполнения обязательств о передаче ему товара.

Б. С момента заключения договора купли-продажи.

2. Когда начинается гарантийный срок товара?

А. С момента заключения договора купли-продажи.

Б. С момента передачи товара покупателю.

3. Могут ли быть субъектами договора мены граждане?

А. Да.                      Б. Нет, только юридические лица.

4. Могут ли некоммерческие юридические лица (например, учреждения) сдавать в аренду закрепленное за ними имущество?

А. Да.                      Б. Нет.

В. Могут, но только имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности.

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ

БАНКРОТСТВА И ЛИКВИДАЦИИ НЕСОСТОЯТЕЛЬНЫХ

ПРЕДПРИЯТИЙ

Условия и порядок объявления предприятия несостоятельным должником и правовые основы принудительной или добровольной ликвидации такого предприятия установлены Федеральным законом РФ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года № 6-ФЗ (в ред. от 12 марта 2001 года).

Под несостоятельностью (банкротством) предприятия понимается неспособность удовлетворить требования кредиторов по оплате товаров (работ, услуг), включая неспособность обеспечить обязательные платежи в бюджет и внебюджетные фонды, в связи с превышением обязательств должника над его имуществом или неудовлетворительной структурой баланса должника [7].

Внешним признаком несостоятельности предприятия является приостановление его текущих платежей, если предприятие не обеспечивает или заведомо не способно обеспечить выполнение требований кредиторов в течение трех месяцев со дня наступления сроков их исполнения.

Несостоятельность предприятия считается имеющей место после признания факта несостоятельности арбитражным судом или после официального объявления о ней должником при его добровольной ликвидации.

Типы применяемых по отношению к должнику процедур:

а) реорганизационные процедуры – процедуры, направленные на поддержание деятельности и оздоровление предприятия-должника в целях предотвращения его ликвидации;

- санация (оздоровление предприятия-должника) - реорганизационная процедура, когда собственником предприятия-должника, кредитором (кредиторами) или иными лицами оказывается финансовая помощь предприятию-должнику;

- внешнее управление имуществом должника - реорганизационная процедура, направленная на продолжение деятельности предприятия-должника и назначаемая арбитражным судом по заявлению должника, собственника предприятия-должника или кредитора (кредиторов) и осуществляемая на основании передачи функции по управлению предприятием-должником арбитражному управляющему;

б) ликвидационные процедуры – процедуры, направленные на прекращение деятельности предприятия-должника:

- принудительная ликвидация предприятия-должника - процедура ликвидации несостоятельного предприятия, осуществляемая по решению арбитражного суда;

- добровольная ликвидация предприятия-должника – внесудебная процедура ликвидации несостоятельного предприятия, осуществляемая по соглашению между его собственником и кредиторами под контролем кредиторов;

в) мировое соглашение – процедура достижения договоренности между должником и кредиторами относительно отсрочки и (или) рассрочки причитающихся кредиторам платежей или скидки с долгов.

Определение процедур преодоления банкротства и мер, направленных на повышение устойчивости финансового состояния предприятия, осуществляется по результатам анализа финансового состояния.