Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды. При этом возникает вопрос о том, означает ли право арендатора на предоставление арендуемого имущества в субаренду, предусмотренное договором, одновременно право субарендатора в свою очередь предоставить имущество во вторичную субаренду без согласия собственника этого имущества. В данном случае необходимо учитывать положение п. 2 ст. 615 ГК РФ о том, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Вывод из судебной практики: При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду необходимо получить на это согласие собственника.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном далее деле договор вторичной субаренды был признан ничтожным в связи с тем, что от собственника имущества не было получено согласия на сдачу имущества во вторичную субаренду, несмотря на то что в договоре аренды было согласие на субаренду. Невыясненным остался вопрос: необходимо ли получать согласие арендатора на передачу имущества во вторичную субаренду?

Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643

"...Суды обеих инстанций установили, что 01.01.2005 между Институтом (арендодатель) и ООО "Левикон" (арендатор) был заключен договор N 01 на аренду нежилого помещения общей площадью 50,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-ой Кожуховский проезд, д. 12, стр. 1.

Собственником имущества является ФИНЭКСПО Компани ИНК, которое по договору от 24.06.2003 передало указанный объект недвижимости в аренду ООО "Сити Проперти" с правом уступки права требования третьему лицу или заключения договора субаренды.

10.07.2003 между ООО "Сити Проперти" и Институтом был заключен договор субаренды. Впоследствии указанное нежилое помещение было передано в аренду ООО "Левикон".

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Поскольку с собственником имущества - ФИНЭКСПО Компани ИНК - не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, суды правомерно признали договор субаренды, заключенный между Институтом и ООО "Левикон", ничтожной сделкой..."

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.

Вывод из судебной практики: Проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном далее Постановлении суд указал, что арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества (помещения), если использование данного имущества арендатором во время капитального ремонта препятствует его проведению.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу N А05-8000/2007

"...До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика восстановить вход в торговый зал...

ООО "Северный берег" обратилось со встречным иском к предпринимателю Назаровой О.С. о досрочном расторжении договора аренды от 06.03.07, а также об обязании Назаровой О.С. освободить арендуемые помещения в здании по адресу: г. Архангельск, Никольский пр., д. 64.

ООО "Северный берег" неоднократно обращалось к предпринимателю (письма от 24.07.07, от 09.08.07) с уведомлением о досрочном расторжении договора в связи с проведением капитального ремонта, а также освобождении помещения.

В августе 2007 года во исполнение предписания от 24.04.07 ООО "Северный берег" установило ограждение; при этом проход к помещениям первого этажа не был обустроен.

Предприниматель Назарова О.С., ссылаясь на то, что действия по установке ограждения (забора) без обустройства прохода в складское помещение лишают ее возможности завозить и разгружать товар, нарушают ее права и препятствуют ее предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Северный берег" в обоснование встречного требования сослалось на нарушение предпринимателем условий договора аренды, а также невозможность продолжать капитальный ремонт здания.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении первоначального требования, исходил из того, что действия предпринимателя выходят за пределы осуществления права арендного пользования. Частично удовлетворяя встречный иск, суд указал на то, что нахождение предпринимателя и ее имущества в здании препятствует проведению ремонта, а также опасно для жизни и здоровья людей.

В силу пункта 1 статей 611, 616 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, действия собственника здания (ООО "Северный берег") по проведению капитального ремонта здания являются правомерными. Кроме того, арендодатель заблаговременно предупредил предпринимателя Назарову О.С. о проведении ремонта арендуемого ею помещения.

Вывод арбитражных судов о необходимости выселить предпринимателя Назарову О.С. на период проведения ремонтных работ обоснован..."