Участие в исполнении договора с потребителем риэлтерских услуг двух и

 более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору

В исполнении договора с потребителем риэлтерских услуг могут выступать два и более риэлтора. Такое участие возможно в нескольких организационных формах. Соответственно, его правовое регулирование в каждом конкретном случае будет различным.

 В договоре по оказанию риэлтерских услуг может быть предусмотрено право риэлтора прибегать к помощи других риэлтерских фирм в процессе оказания услуг риэлтерской фирмой. Таким образом, на стороне исполнителя выступает не одна, а несколько риэлтерских фирм.

 Риэлтерская фирма вправе при наступлении определенных ситуаций обратиться в другую риэлтерскую фирму за помощью в оказании риэлтерских услуг, если данное условие будет предусмотрено в договоре. Также договором может быть прямо предусмотрена обязанность риэлтерской фирмы сотрудничать с другими риэлтерскими фирмами при оказании услуг клиенту.

 При этом в договоре по оказанию риэлтерских услуг могут быть указаны конкретные организации (риэлтерские фирмы), в которые риэлтерская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании услуг клиенту.

 Другая риэлтерская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риэлтерских услуг складываются между клиентом и "основной" риэлтерской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риэлтерских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риэлтерских услуг предусмотрена обязанность риэлтора обратиться в определенную риэлтерскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риэлтерские фирмы будут действовать на "равных правах" при выполнении риэлтерских услуг. В договоре должны быть достаточно подробно определены полномочия каждого из исполнителей услуг. Урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Порядок определения размера ответственности также следует предусмотреть в договоре.

 Даже если договором между риэлтором и клиентом не предусмотрена возможность оказания риэлтерских услуг двумя и более риэлтерскими фирмами, подобная ситуация возможна в случае, если при заключении договора соучастие в исполнении договора не запрещалось. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлтерская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлтерская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлтерских услуг. На основе ст. 313 ГК РФ клиент будет обязан принять все исполненное по договору "другой" риэлтерской фирмой.

 В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Если лицо действовало при той степени осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и характеру делового оборота, оно считается невиновным и не будет нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Это возможно в том случае, когда, например, риэлтор своевременно подал документы на госрегистрацию сделки с недвижимым имуществом, но по техническим причинам сделка не была зарегистрирована. Если риэлтор виновен в неисполнении договора, то его вина, как правило, выражается в том, что он по неосмотрительности не сделал каких-либо действий для своевременного исполнения договора. В этом случае независимо от содержания договора клиент вправе потребовать в одностороннем порядке расторжения договора и передачи прав и обязанностей по договору другой риэлтерской фирме.

 Часто речь идет о том, что первоначальная риэлтерская фирма уже исполнила какую-либо часть обязательств и передает другой фирме все исполненное ею по договору. Это оформляется обычным актом приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах, в зависимости от пожеланий клиента. Если, помимо документов, передаются денежные средства, то лучше всего это сделать не актом приема-передачи, а составить отдельный документ в виде, например, расписки и нотариально удостоверить его (если сумма довольно большая). Это позволит избежать в будущем многих проблем, когда клиент решит взыскать не переданные ему денежные суммы. Передано может быть и иное имущество, например недвижимость.

 Передача прав и обязанностей по договору оформляется договором, который заключается риэлтерской фирмой, фактически не исполнившей свои обязательства по договору, с новой риэлтерской фирмой. В переговорах по заключению договора может участвовать прежний клиент риэлтерской фирмы.

 В договоре должны быть подробно указаны права, которые передаются другой риэлтерской фирме, и вознаграждение, которое она за это получит.

Договор купли-продажи

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.

 Если в риэлтерское агентство обратился гражданин c целью продажи своего жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и объекте права.

 Состав информации о субъекте права различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Информация об объекте недвижимости – совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

 Объект недвижимости включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

 Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).

 Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

 Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

 ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков – земельные комитеты.

 В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

 На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации прав представляются:

 1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

 2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;

 3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу) правоустанавливающих документов, учредительных документов юрлица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

 4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

 5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

 6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения;

 7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

 8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

 Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав).

 Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

 В заявлении указываются:

 1) данные о продавце (покупателе);

 2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

 3) наименование и реквизиты договора продажи;

 4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

 5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

 Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены гл. 25.3 «Государственная пошлина» Налогового Кодекса (НК) РФ.

 В случаях, предусмотренных законодательством, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы, в т. ч.:

 1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, ст. 182, 185 ГК РФ);

 2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечитель-ством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (ст. 292 ГК РФ);

 3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 26 ГК РФ);

 4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 30, 33 ГК РФ);

 5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации прав, ст. 604 ГК РФ);

 6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 Семейного кодекса РФ);

 7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 СК РФ);

 8) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации прав).

 Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказанными документами, дополнительно представляются:

 1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Закона о госрегистрации прав);

 2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав);

 3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

 4) иные предусмотренные законодательством документы.

 Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.