Когда арендодатель может считаться посредником

Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Мы бла­го­да­рим за пред­ло­жен­ную тему ста­тьи со­труд­ни­ка ООО «Эль­ком лтд» Жо­вта­нов­скую Мар­га­ри­ту Вла­ди­ми­ров­ну, г. На­бе­реж­ные Челны.

Упро­щен­цы-арен­до­да­те­ли, ко­то­рые пла­тят налог с до­хо­дов по став­ке 6%, стал­ки­ва­ют­ся со сле­ду­ю­щей про­бле­мой. Суммы, по­лу­чен­ные от арен­да­то­ров по­ме­ще­ний за по­треб­лен­ные ими ком­му­наль­ные услу­ги (свет, вода, тепло, вывоз му­со­ра), в пол­ном объ­е­ме пе­ре­чис­ля­ют­ся снаб­жа­ю­щей ор­га­ни­за­ции. Од­на­ко упро­щен­цам при­хо­дит­ся вклю­чать эти суммы в со­став до­хо­дов, об­ла­га­е­мых еди­ным на­ло­гом. По­смот­рим, можно ли этого из­бе­жать.

Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды

Воз­мож­ные ва­ри­ан­ты при­ве­де­ны в таб­ли­це.

Усло­вие до­го­во­ра		Воз­ни­ка­ет ли на­ло­го­об­ла­га­е­мый доход
Арен­да­тор сам за­клю­ча­ет до­го­во­ры со снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми и рас­счи­ты­ва­ет­ся с ними за ком­му­наль­ные услу­ги без уча­стия арен­до­да­те­ля (ва­ри­ант 1)		Нет
Арен­до­да­тель ока­зы­ва­ет арен­да­то­ру по­сред­ни­че­ские услу­ги по при­об­ре­те­нию и опла­те для него ком­му­наль­ных услуг за воз­на­граж­де­ние. Такая форма рас­че­тов может быть от­ра­же­на: · <или>в по­сред­ни­че­ском до­го­во­ре (агент­ском или до­го­во­ре ко­мис­сии);статьи 990, 1005 ГК РФ · <или>в самом до­го­во­ре аренды (п.3 ст. 421 ГК РФ)	До­го­вор арен­до­да­те­ля со снаб­жа­ю­щей ор­га­ни­за­ци­ей за­клю­чен: · <или>позже по­сред­ни­че­ско­го до­го­во­ра и в ин­те­ре­сах арен­да­то­ра (ва­ри­ант 2);	Нет
	· <или>ранее по­сред­ни­че­ско­го до­го­во­ра (ва­ри­ант 3)	Да
Арен­до­да­тель опла­чи­ва­ет ком­му­наль­ные услу­ги и пе­ре­вы­став­ля­ет арен­да­то­ру счет (без на­цен­ки) (ва­ри­ант 4)		Да
Арен­да­тор опла­чи­ва­ет ком­му­наль­ные рас­хо­ды в со­ста­ве аренд­ной платы (ва­ри­ант 5). В до­го­во­ре в таком слу­чае обыч­но пишут, что аренд­ная плата со­сто­ит из двух ве­ли­чин: · по­сто­ян­ной (опла­та в твер­дой сумме); · пе­ре­мен­ной (опла­ты по­треб­лен­ных в со­от­вет­ству­ю­щем пе­ри­о­де ком­му­наль­ных услуг)		Да

Рас­смот­рим по­дроб­нее плюсы и ми­ну­сы этих ва­ри­ан­тов.

Кто обязан платить за коммуналку

Обыч­но арен­да­то­ры поль­зу­ют­ся ком­му­наль­ны­ми услу­га­ми по тому же та­ри­фу, что и сами вла­дель­цы по­ме­ще­ния. От­сю­да на­пра­ши­ва­ет­ся вывод, что эко­но­ми­че­ской вы­го­ды непо­сред­ствен­но от воз­ме­ще­ния им сто­и­мо­сти этих услуг (в части, при­хо­дя­щей­ся на арен­да­то­ра) арен­до­да­те­ли не по­лу­ча­ют. В этом слу­чае не долж­но быть и до­хо­да, об­ла­га­е­мо­го на­ло­гом при УСНО. Так, кста­ти, счи­та­ли ранее и неко­то­рые суды.

Ни одна из ин­фра­струк­тур­ных сфер не на­бра­ла даже 50% по­ло­жи­тель­ных от­зы­вов

Од­на­ко в дан­ном слу­чае для на­ло­го­вых целей важно, кто в со­от­вет­ствии с до­го­во­ром обя­зан обес­пе­чи­вать отоп­ле­ние по­ме­ще­ния, элек­тро­снаб­же­ние и т. д.:

· <если>арен­до­да­тель, а так чаще всего и бы­ва­ет, то и рас­хо­ды на опла­ту таких услуг дол­жен нести тоже он (и рас­счи­ты­вать ис­хо­дя из этого сто­и­мость арен­ды). Ком­пен­си­руя арен­до­да­те­лю его рас­хо­ды, арен­да­тор осво­бож­да­ет его от за­трат по до­го­во­ру. Тут и воз­ни­ка­ет эко­но­ми­че­ская вы­го­да — сумму ком­пен­са­ции надо вклю­чать в до­хо­ды (ва­ри­ант 4). Этот под­ход под­дер­жал ВАС, и те­перь суды не будут при­ни­мать иные ре­ше­ния;

· <если>арен­да­тор, то и про­блем нет: со­от­вет­ству­ю­щие за­тра­ты до­хо­дом арен­до­да­те­ля не яв­ля­ют­ся. Да и во­прос о на­ло­го­об­ло­же­нии сни­ма­ет­ся для него сам собой: все рас­че­ты по ком­му­наль­ным пла­те­жам, ка­са­ю­щи­е­ся арен­до­ван­но­го по­ме­ще­ния, про­ис­хо­дят без уча­стия арен­до­да­те­ля (ва­ри­ант 1). В учете у него эти опе­ра­ции не от­ра­жа­ют­ся, и об упла­те на­ло­гов по ним бес­по­ко­ить­ся не нужно. Кста­ти, если в до­го­во­ре ни­че­го не ска­за­но о том, кто опла­чи­ва­ет ком­му­нал­ку по по­ме­ще­нию, то это дол­жен де­лать арен­да­тор.

Как видим, са­мо­сто­я­тель­ные до­го­вор­ные от­но­ше­ния арен­да­то­ра со снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми наи­бо­лее удоб­ны в на­ло­го­вом смыс­ле для хо­зя­и­на по­ме­ще­ния. Но такой рас­клад не слиш­ком при­вет­ству­ют дру­гие участ­ни­ки це­поч­ки, и на прак­ти­ке он при­ме­ня­ет­ся редко. Арен­да­то­ры при­хо­дят и ухо­дят, по­это­му снаб­жа­ю­щим ор­га­ни­за­ци­ям проще за­клю­чить один дол­го­сроч­ный до­го­вор с вла­дель­цем по­ме­ще­ния, чем по­сто­ян­но пе­ре­за­клю­чать до­го­во­ры с его кли­ен­та­ми. Да и по­след­ним удоб­ней ра­бо­тать толь­ко с арен­до­да­те­лем, а не с энным ко­ли­че­ством раз­ных служб.

Когда арендодатель может считаться посредником

Оформ­ляя по­сред­ни­че­ский до­го­вор с арен­да­то­ром, упро­щен­цы, как пра­ви­ло, на­де­ют­ся уйти от необ­хо­ди­мо­сти пла­тить налог с сумм, пе­ре­чис­ля­е­мых арен­да­то­ром в воз­ме­ще­ние его ком­му­наль­ных рас­хо­дов. Ведь день­ги, ко­то­рые пе­ре­чис­ля­ют­ся по­сред­ни­ку для ис­пол­не­ния его обя­за­тельств или в воз­ме­ще­ние по­не­сен­ных за­трат по до­го­во­ру, не счи­та­ют­ся до­хо­дом (кроме са­мо­го воз­на­граж­де­ния). То есть арен­да­тор как бы по­ру­ча­ет арен­до­да­те­лю за­клю­чить до­го­во­ры на элек­тро- и во­до­снаб­же­ние в поль­зу арен­да­то­ра и вести рас­че­ты по ним.

Од­на­ко Мин­фин при­зна­ет ком­пен­са­цию ком­му­наль­ных услуг по­сту­пив­шей во ис­пол­не­ние по­ру­че­ния, толь­ко если до­го­вор со снаб­жа­ю­щей ор­га­ни­за­ци­ей за­клю­чен:

· позже по­сред­ни­че­ско­го;

· толь­ко в ин­те­ре­сах арен­да­то­ра (ва­ри­ант 2).

И надо при­знать, что чи­нов­ни­ки правы: нель­зя же вы­пол­нить по­ру­че­ние до того, как оно было дано. И даже до того, как вы по­зна­ко­ми­лись с тем, кто его дает.

Пы­та­ясь «обой­ти» по­зи­цию Мин­фи­на, упро­щен­цы-арен­до­да­те­ли неред­ко пишут в по­сред­ни­че­ском до­го­во­ре так: «Сто­ро­ны до­го­во­ри­лись, что усло­вия дан­но­го до­го­во­ра при­ме­ня­ют­ся к от­но­ше­ни­ям сто­рон, воз­ник­шим до его за­клю­че­ния». Не пи­тай­те на­прас­ных на­дежд, эта фраза вас не спа­сет. Если у вас уже были ка­кие-ли­бо от­но­ше­ния по­сред­ни­че­ства с арен­да­то­ром до мо­мен­та за­клю­че­ния по­сред­ни­че­ско­го до­го­во­ра, то к ним можно будет с по­мо­щью этой фразы при­ме­нить его по­ло­же­ния. А «при­вя­зать» дей­ству­ю­щий до­го­вор со снаб­жа­ю­щей ор­га­ни­за­ци­ей к по­ру­че­нию арен­да­то­ра (дан­но­му позд­нее) не по­лу­чит­ся.

Учи­ты­вая ска­зан­ное, можно сде­лать вывод, что вос­поль­зо­вать­ся «по­сред­ни­че­ским» ва­ри­ан­том вам, ско­рее всего, не удаст­ся. Ведь для этого нужно за­клю­чать и рас­тор­гать до­го­во­ры со снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми ради каж­до­го сле­ду­ю­ще­го арен­да­то­ра. А если вы сда­е­те в арен­ду часть по­ме­ще­ния, то до­го­вор в поль­зу арен­да­то­ра дол­жен быть за­клю­чен толь­ко в от­но­ше­нии этой части. По­это­му вы­пол­нить усло­вие, по­став­лен­ное Мин­фи­ном, нере­аль­но.

***

Итак, вклю­че­ние ком­пен­са­ции за ком­му­нал­ку в на­ло­го­об­ла­га­е­мый доход арен­до­да­те­ля — это прак­ти­че­ски неиз­беж­ность. Если сдача недви­жи­мо­сти в арен­ду — ос­нов­ной вид вашей де­я­тель­но­сти, то стоит по­ду­мать над сме­ной объ­ек­та на­ло­го­об­ло­же­ния. Когда вы пе­рей­де­те на «до­хо­ды-рас­хо­ды», то смо­же­те учи­ты­вать сумму ком­пен­си­ру­е­мых арен­да­то­ром ком­му­наль­ных пла­те­жей в со­ста­ве ма­те­ри­аль­ных рас­хо­дов.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «УСН - расчет / уплата»:

Г.

1. Ма­те­ри­аль­ные рас­хо­ды при УСН: на что Мин­фин дает добро, № 5

2. Воз­ме­ще­ние рас­хо­дов по суду: учет на УСН, № 5

3. Налог при УСН за 2017 год: рас­чет, упла­та, от­чет­ность, № 5

4. Гос­кон­тракт, НДС и упро­щен­ка, № 3

5. Если упро­ще­нец-2018 не воз­вра­тил аван­со­вый НДС, № 3

6. Ми­ни­маль­ный налог при УСН: на­чис­ле­ние и упла­та, № 2

7. По­да­ча УСН-де­кла­ра­ции не сде­ла­ет вас упро­щен­цем, № 2

8. Упро­щен­ка-2018: что ме­ня­ет­ся с но­во­го года, № 1

Г.

1. Упро­щен­ка и обу­че­ние бу­ду­щих ра­бот­ни­ков, № 24

2. Уве­дом­ля­ем на­ло­го­вую о пе­ре­хо­де на УСН с 2018 года, № 23

3. Смена объ­ек­та при УСН: можно ли учесть ста­рые рас­хо­ды, № 23

4. «Слет» с УСН: за­бо­ты быв­ших упро­щен­цев, № 15

5. Кур­со­вые раз­ни­цы при УСН, № 9

6. На­ло­го­вые во­про­сы упро­щен­цев, № 7

7. Новая Клас­си­фи­ка­ция, ста­рые ОС и упро­щен­ка, № 5

8. Рас­счи­ты­ва­ем го­до­вой налог при УСН, № 4

9. Книгу учета для упро­щен­цев об­но­ви­ли, № 4

10. УСН: новый КБК ми­ни­маль­но­го на­ло­га, № 1

11. Новые ли­ми­ты для упро­щен­цев, № 1

Г.

1. Спец­ре­жи­мы: ор­га­ни­за­ци­он­ные во­про­сы, № 24

2. Упро­щен­ка: на­ло­го­вый учет, № 24

3. УСН: про­да­вец дает скид­ку по­ку­па­те­лю, № 21

4. УСН: по­ку­па­тель по­лу­ча­ет скид­ку от про­дав­ца, № 21

5. Пе­ре­ход на УСН-2017: новые пра­ви­ла, № 20

6. Воз­на­граж­де­ние за по­куп­ки при УСН, № 20

7. Мин­фин опре­де­лил­ся: у упро­щен­ца, про­стив­ше­го долг, до­хо­да нет, № 12

8. Учет пе­ре­пла­ты по стра­хо­вым взно­сам на упро­щен­ке, № 11

9. Уступ­ка права тре­бо­ва­ния при при­ме­не­нии УСН, № 4

10. Не со­дер­жит НДС: до­хо­ды упро­щен­цев по­чи­сти­ли, № 2

11. Что от­но­сить к ос­нов­ным сред­ствам на упро­щен­ке в 2016 году, № 2

Г.

1. УСНО-2016: с пред­ста­ви­тель­ства­ми вход раз­ре­шен, № 24

2. Если упро­щен­цу воз­вра­ща­ют­ся ранее упла­чен­ные им суммы, № 23

3. УСНО-2016: учет пе­ре­ход­ных до­хо­дов и рас­хо­дов, № 23

4. При­ме­ня­ем УСНО с 2016 года: раз­би­ра­ем­ся с НДС, № 23

5. Пе­ре­хо­дим на УСНО, № 22

6. Воз­вра­щен­ный упро­щен­цем аванс боль­ше до­хо­дов: за­пол­ня­ем КУДиР и де­кла­ра­цию, № 21

7. Про­да­жа упро­щен­цем ва­лют­ной вы­руч­ки — это не ре­а­ли­за­ция, № 20

8. По­ступ­ле­ния и вы­го­ды на УСНО: доход или нет?, № 17

9. Аван­сы в те­че­ние года и ми­ни­маль­ный налог: оп­ти­ми­зи­ру­ем на­ло­го­вую на­груз­ку при УСНО, № 16

10. НДПИ по ис­поль­зо­ван­ным в «упро­щен­ном» про­из­вод­стве по­лез­ным ис­ко­па­е­мым, № 13

11. ЗАО пре­вра­ща­ет­ся в ООО: во­про­сы по упро­щен­ке, № 12

12. Есть ли огра­ни­че­ние по сто­и­мо­сти ОС для ИП-упро­щен­цев, № 12

13. «Упро­щен­ные» ма­те­ри­аль­ные рас­хо­ды: что в них вхо­дит, № 11

14. Как упро­щен­цу за­пол­нить КУДиР при до­сроч­ной про­да­же ОС, № 11

15. «Уби­тое» в ДТП авто от­да­ли стра­хов­щи­ку? Налог при УСНО при­дет­ся пе­ре­счи­тать, № 7

16. Могут ли упро­щен­цы учесть ино­стран­ные на­ло­ги, № 6

17. Как упро­щен­цам учесть при на­ло­го­об­ло­же­нии взно­сы в ФСС и боль­нич­ные, № 4

18. Спи­сок «упро­щен­ных» рас­хо­дов не бес­ко­не­чен, № 2

19. Новая де­кла­ра­ция по УСНО, № 2

Г.

1. Предъ­яв­ля­ли НДС — оста­лись без упро­щен­ки?, № 24

2. Вы­год­ная за­бо­та о здо­ро­вье со­труд­ни­ков, № 24

3. Ку­пи­ли ОС для бу­ду­ще­го спец­ре­жи­ма, № 24

4. По­ни­жен­ные став­ки на­ло­га при УСНО, № 23

5. Суб­си­дия: доход минус рас­ход = 0, № 23

6. Про­бел в ин­дек­са­ции не оста­вит в 2015 году без упро­щен­ки, № 22

7. Как упро­щен­цу учесть вос­ста­нов­ле­ние ОС, по­вре­жден­но­го при ДТП, № 21

8. Лик­без для по­сред­ни­ка-упро­щен­ца, № 21

9. Сче­та-фак­ту­ры у по­сред­ни­ков на УСНО, № 21

10. Недви­жи­мость куп­ле­на в кре­дит: как упро­щен­цу учесть рас­хо­ды, № 16

11. Как учесть есте­ствен­ную убыль и тех­но­ло­ги­че­ские по­те­ри при «до­ход­но-рас­ход­ной» упро­щен­ке, № 16

12. Куда упро­щен­цу деть НДС при по­куп­ке ос­нов­но­го сред­ства, № 14

13. Бо­нус­ный товар у упро­щен­ца, № 13

14. Упро­щен­ка на грани, № 12

15. Спи­сы­ва­ем ОС на упро­щен­ке: пе­ре­счи­ты­вать ли на­ло­го­вые рас­хо­ды, № 11

16. Может ли ИП-упро­ще­нец учесть в рас­хо­дах зе­мель­ный налог?, № 10

17. На­ло­го­вый учет у упро­щен­ца при без­воз­мезд­ной пе­ре­да­че, № 10

18. ЕНВД + УСНО: делим общие рас­хо­ды, № 7

19. Налог при «до­ход­ной» УСНО = 0, № 6

20. Учи­ты­ва­ем «упро­щен­ные» убыт­ки, № 5

21. Под­от­чет­ник по­тра­тил свои день­ги: когда при­зна­вать рас­хо­ды на УСНО, № 3

Г.

1. Пла­но­вый пе­ре­ход на УСНО, № 24

2. На­ло­го­вая упа­ков­ка воз­вра­ща­е­мо­го ос­нов­но­го сред­ства, № 23

3. Как упро­щен­цы ос­нов­ное сред­ство воз­вра­ща­ли, № 22

4. Неза­пла­ни­ро­ван­ная утра­та права на УСНО, № 22

5. Сле­те­ли с упро­щен­ки? Про­верь­те, не долж­ны ли вы за­пла­тить ми­ни­маль­ный налог, № 21

6. Как на­сто­я­щим и бу­ду­щим упро­щен­цам сме­нить объ­ект, № 19

7. УСНО: чем опас­ны непо­га­шен­ные вза­им­ные долги с контр­аген­том, № 17

8. Арен­до­да­тель на «до­ход­ной» УСНО: как учесть опла­ту ком­му­нал­ки арен­да­то­ра­ми, № 14

9. УСНО: рас­счи­ты­ва­ем сто­и­мость про­дан­ных то­ва­ров, № 12

10. Воз­вра­ща­ем аван­сы на УСНО и умень­ша­ем до­хо­ды, № 12

11. От­ве­ты на «спец­ре­жим­ные» за­гад­ки, № 11

12. Непро­стое то­ва­ри­ще­ство упро­щен­цев, № 5

13. Учет на упро­щен­ке: про­стые ре­цеп­ты, № 4

14. Воз­врат про­шло­год­не­го аван­са: умень­ша­ем до­хо­ды при УСНО, № 4

15. Упро­щен­ка: о на­бо­лев­шем..., № 3

16. Упро­ще­нец пе­ре­да­ет зда­ние един­ствен­но­му участ­ни­ку — как вы­год­нее?, № 3

17. Непра­во­мер­но при­ме­ня­ли упро­щен­ку: можно ли из­бе­жать до­на­чис­ле­ний и штра­фов?, № 3

18. С но­во­го года — новая Книга для упро­щен­цев, № 2

19. «Упро­щен­ный» налог за 2012 год, № 2

20. По­ло­жен ли упро­щен­цу вычет НДС по экс­пор­ту за «об­ще­ре­жим­ный» пе­ри­од, № 1

Г.

1. Была скид­ка, стал аванс: «упро­щен­ное» пре­вра­ще­ние, № 24

2. Какие рас­хо­ды упро­щен­ца нор­ми­ру­ют­ся и как, № 16

3. Хит-па­рад на­ло­го­вых на­ру­ше­ний упро­щен­цев по вер­сии ФНС, № 13

4. Что ждет упро­щен­цев и ЕСХН­щи­ков в 2013 году, № 13

5. Как учесть рас­хо­ды на ОС, при­об­ре­тен­ные до пе­ре­хо­да на УСНО и опла­чен­ные в рас­сроч­ку, № 9

6. Как вме­нен­щи­ку стать упро­щен­цем: ор­га­ни­за­ци­он­ные во­про­сы, № 6

7. Как вме­нен­щи­ку стать упро­щен­цем: учет­ные слож­но­сти, № 6

8. Упро­щен­ка: го­то­вим­ся к го­до­во­му от­че­ту, № 4

Г.

1. Смена объ­ек­та при УСНО: «пе­ре­ход­ный» учет, № 24

2. От­ве­ча­ем на скольз­кие во­про­сы упро­щен­цев о рас­хо­дах, № 22

3. «До­сроч­ная» про­да­жа ОС упро­щен­цем после смены объ­ек­та на «до­хо­ды»: как пе­ре­счи­ты­вать налог, № 22

4. Как умень­шить налог при УСНО на взно­сы в ФСС и боль­нич­ные, № 21

5. Какие непред­ви­ден­ные на­ло­ги ино­гда вы­нуж­де­ны пла­тить упро­щен­цы, № 18

6. Упро­ще­нец про­да­ет ос­нов­ное сред­ство: когда при­дет­ся пе­ре­счи­ты­вать налог, № 17

7. Когда и как упро­щен­цу спи­сать в рас­хо­ды НДС по по­куп­ным то­ва­рам, № 16

8. «Слет» с па­тент­ной УСНО: что при­дет­ся за­пла­тить в бюд­жет, № 15

9. А не ку­пить ли мне па­тент?, № 14

10. Чем опа­сен оши­боч­ный НДС в пла­теж­ке для тех, кто при­ме­ня­ет спец­ре­жим, № 14

11. На­ло­ги, взно­сы и от­чет­ность па­тент­но­го упро­щен­ца, № 14

12. В какой мо­мент зар­плат­ный «аванс» при­зна­ет­ся в рас­хо­дах упро­щен­ца, № 13

13. Может ли упро­ще­нец при­ме­нить амор­ти­за­ци­он­ную пре­мию при «до­сроч­ной» про­да­же ОС, № 11

14. Уходя, га­си­те свет, или Ком­му­наль­ные рас­хо­ды арен­да­то­ров-упро­щен­цев, № 8

15. Упро­щен­цы, опла­чи­вать рас­хо­ды с чужих сче­тов опас­но!, № 4

16. Как пра­виль­но умень­шить сто­и­мость па­тен­та на стра­хо­вые взно­сы при УСНО, № 3

17. Еже­квар­таль­ные аван­сы по УСНО в де­кла­ра­ции за 2010 год, № 3

18. Можно ли при УСНО учесть в рас­хо­дах кап­вло­же­ния в арен­до­ван­ное иму­ще­ство, № 2