Когда кем и как оформлялась передача общедомового имущества?

Подробности

По нашему глубокому убеждению, проблема ЖКХ в действительности надуманная.

И возникла она из-за того, что во многих регионах передачаправ собственности на общедомовое имущество не была проведена с точностью до запятой в соответствии с предусмотренным законодательством регламентом... Вроде что-то передали гражданам, но "забыли некоторые мелочи"...

Если рассматривать нормы Жилищного законодательства РФ с точки зрения простого бухгалтера, а не юриста или общественного, административного деятеля, то возникают самые, что ни на есть, простые и естественные вопросы для бухгалтера, принимающего к учету недвижимое имущество организации...

Так, согласно методике бухгалтерского учета, действующей в Российской Федерации:

«Каждый факт хозяйственной жизни подлежитоформлению первичным учетным документом»(п.1 статья 9 Федерального Закона от 6.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») .

К примеру, организация приобрела недвижимое имущество:

право владения должно и обязано(!) быть оформлено документально и зарегистрировано в Росреестре!!! Лишь при соблюдении этого условия у организации будет признанобъект расходов (в виде недвижимого имущества), которым необходимо управлять, который необходимо содержать, ремонтировать и т.д.

Опять же, расходы по управлению, содержанию и ремонту имущества подлежат документальному оформлению, причем в обязательном порядке(!), иначе данные расходы нельзя будет учесть в бухгалтерском, а также налоговом учете!!!

Теперь обратимся к Жилищному кодексу РФ (п.1 ст.39 ЖК РФ):

«Собственники помещений в многоквартирном доменесут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст.290 ГК РФ):

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственностиобщие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры» (п.1 ст.290 ГК РФ)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.244 ГК РФ), если имущество находится в общей долевойсобственности, то определяетсядоля каждого из собственников в праве общей долевой собственности.

Как известно, право собственности регистрируется в уполномоченном органе, каковым в РФ является Росреестр.

Каковы реалии сегодняшнего дня в отношении расходов на содержание общедомового имущества многоквартироного дома?

Как известно,собственники (не жители, а именно собственники!) помещений в многоквартирном доме в настоящее время:

а) помимо оплаты за фактически потребляемые ресурсы, учитываемые по индивидуальным счетчикам или по нормативам потребления коммунальных ресурсов,

б) дополнительно оплачивают расходы разного рода управляющих организаций за содержание иремонт жилого помещения(«жилого помещения» - именно такая формулировка употребляется в ЖК РФ и мы не будем с этим спорить...).

В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя оплату:

• за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
• по содержанию общего имущества в многоквартирном доме,
• по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Причем, данная плата распределяется между собственниками помещений в многоквартирном домепропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Таким образом, чтобы гражданину Российской Федерации добросовестно выполнять свою обязанность по оплате затрат на содержание и ремонт "жилого помещения", ему необходимо знать следующую информацию, которая должна (и обязана!) быть документально подтвержденауполномоченным(!) органом:

• технические параметры объекта управления (объектом управления в данном случае является многоквартирный дом);
• перечень общего имущества многоквартирного дома;
• техническое состояние многоквартирного дома в целом и общего имущества данного многоквартирного дома в частности;
• долю каждого собственника в праве общей собственности.

Вспомните, сколько документов остается у Вас на руках при покупке квартиры, строительстве дома, а если собственников несколько... и все это не просто документально подтверждено, но и еще подтверждено и зарегистрировано в уполномоченных органах.

А ведь общедомовое имущество - это тоже собственность, причем долевая...

Вопрос ко всем собственникам:

кому-либо из Вас, кто является собственником квартиры в многоквартирном доме, когда-либо предоставлялась кем-либоисчерпывающая и документально подтвержденная информация:

• об объекте управления (в виде многоквартирного дома в целом и общедомового имущества в частности);
• о размере Вашей доли в праве общей собственности?

Кто-нибудь из собственников общедомового имущества видел исчерпывающий пакет документов по объекту недвижимого имущества - многоквартирному дому?...

Если общедомовое имущество не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным:

• сделать оценку технического состояниямногоквартирного дома,
• зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительно еще и по придомовой территории:

кроме данных Земкадастра, у собственников многоквартирного дома должен быть в наличии документ (выдает местный Отдел архитектуры), где утверждаетсявладелец придомового земельного участка, а также определяются сервитуты(!)... иными словами, определяютсяправа лиц и организаций, имеющих право пользования придомовой территорией помимо собственников этой территории!

По вопросу начисления ОДН:

Самые громкие возмущения до сих пор вызывает Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, где опубликованы формулы расчетов за коммунальные услуги, в том числе и ОДН...

Почему-то "забывается", что данные формулы должны применяться лишь в случае, если многоквартирный домпрошел процедуру энергоуадита в соответствии с Федеральным Законом РФ от 23.11.2009 г. № 261 "Об энергосбережении..."

Только в этом случае возникают у собственников расходы на ОДН по электричеству и водопотреблению на общедомовые нужды!!! Причем, паспортэнергоаудита вывешивается на доме!

Вы видели когда-нибудь такую табличку?!.. и мы тоже не видели… (кто увидит – сфотографируйте и пришлите… будем Вам признательны).

На чьем балансе в настоящее время числитсяобщедомовое имущество?

Уважаемые собственники помещений в МКД и одновременнокак бы собственники общедомового имущества: посмотрите все бумаги и документы, имеющиеся у Вас в наличии по своему многоквартирному дому!

Помимо того, что Вы обнаружите отсутствиеправоустанавливающих и правоподтверждающих документов хотя бы трехгодичной давности (бумаги от времен «царя гороха» не берем в расчет…), Вы также обнаружите, что Ваш многоквартирный дом до сих порнаходитсяна балансе местного органа самоуправления…

Должны, конечно, быть исключения из общего правила… но, как это ни прискорбно, с таким фактами еще ни разу не сталкивались...

Вспомните, как документально оформляется приобретение имущества и как квалифицируется юристами ситуация, когда имущество от одного лица как бы передано другому → новый собственник начал нести по нему затраты, а предыдущий собственник не переоформил на нового документы... расходы по содержанию уже идут, а имущество не переоформлено и предыдущего собственника "не получается" найти...

Итак, что мы все, собственники жилых помещений и,как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день:

1) нам, собственникам помещений в многоквартирном доме,ДАНО ПРАВО собственности на общедомовое (по ГК РФ - общедолевое) имущество;

2) в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ…

3) ...а что на местах?... то есть там, где собственно и стоит конкретный многоквартирный дом?

Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВО собственности на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени!!!

Чтобы Вам было понятнее, о чем идет речь, сравним со следующим правом:

за гражданами РФ российским законодательством утвержденоПРАВО приватизации квартир, но не все жители квартир воспользовались данным правом!.. далеко не каждыйоформилв Росреестре предоставленное емуправособственности на жилое помещение.

Кто не позаботился об оформлении приватизации квартиры, у того НЕТ собственности на квартиру...

Чувствуете, как перекликаются оба случая(?), а именно: правона приватизацию квартиры и право на общедолевую собственность в многоквартирном доме:

еслиНЕ ОФОРМЛЕНО право собственности, становитесь Высобственником имущества???!!!…

Исходя из вышеизложенного, мы сталкиваемся со странной ситуацией с точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства РФ: