Износ объектов недвижимости

    Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владения и пользования имуществом. Иными словами, объекты недвижимости подвержены износу.

    Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический).

    Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.

    В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

    В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

    В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

    Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износподразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

    Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

    Износ тесно связан с амортизацией недвижимости. Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости. Амортизируемым считается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100000 рублей. Для определения амортизационных отчислений применяются 4 основных способа:

1. Линейный

2. Способ уменьшаемого остатка

3. По сумме чисел лет

4. Пропорционально объему выпускаемой продукции

Аренда и лизинг

    Аренда представляет собой предоставление одной стороне (арендодателем) другой стороне (арендатору) имущественного комплекса во временное пользование за определенное вознаграждение на основе договора аренды. Договор аренды недвижимого имущества на срок более года заключается в письменной форме. В письменной форме заключается договор и в том случае, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, независимо от срока. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит обязательной регистрации. В договоре должны быть определены субъект, объект аренды, срок и условия передачи объекта, права и обязанности сторон, арендная плата и порядок расчетов и др.

    Финансовая аренда (лизинг) означает форму долгосрочной аренды, связанную с передачей в пользование имущества для предпринимательской деятельности. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В договоре финансовой аренды должны быть указаны следующие положения:

1. Точное описание предмета лизинга;

2. Объем передаваемых прав собственности;

3. Субъекты лизинга;

4. Наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;

5. Указание срока действия договора лизинга;

6. Порядок балансового учета предмета лизинга;

7. Порядок содержания и ремонта предмета лизинга;

8. Перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга;

9. Указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;

10. Порядок расчетов;

11. Определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

    Существуют разные методы расчета лизинговых платежей. Основными из них являются:

1. Метод с фиксированной суммой оплаты;

2. Метод с авансом;

3. Метод минимальных платежей.

Метод с фиксированной суммой оплаты

    Использует формулу аннуитетов, отражающую воздействие на величину платежей вех условий договора лизинга, периодичность выплат, сумму контракта, срок его действия, уровень процентной ставки:

Метод с авансом

    В этом случае лизингополучатель в момент заключения договора лизинга выплачивает лизингодателю аванс, размер которого установлен в договоре. Оставшаяся часть лизинговых платежей за вычетом аванса начисляется и выплачивается в течение всего срока действия лизинга аналогично первому методу.

Метод минимальных платежей

    Согласно данному методу в лизинговые платежи включаются:

1. Амортизация имущества за весь срок договора;

2. Уплата процентов за кредиты, использованные лизингодателем на приобретение имущества;

3. Вознаграждение лизингодателю

4. Оплату дополнительных услуг согласно договору

5. НДС

    Амортизационные отчисления производит одна сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга. Кроме того в состав лизинговых платежей дополнительно могут входить:

1. Стоимость выкупаемого имущества, если выкуп предусмотрен договором;

2. Взносы на страхование предмета лизинга;

3. Налог на имущество

Налогообложение недвижимости