Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости объектов недвижимости основана на применении 3 подходов, каждый из которых позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта:

§ Затратный;

§ Сравнительный;

§ Доходный.

Затратный подход

Предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости после высчитывания стоимости физического, морального и экономического износа. К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенной.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа.

При затратном подходе к оценке недвижимости используются следующие методы оценки:

§ Балансовой стоимости (МБС);

§ Восстановительной стоимости (МВС)

§ Замещения (МЗ).

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определе­ния оценочной стоимости объекта недвижимости, например, иму­щественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.

Так, в МБС не учитывается реальный, фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нор­мативам). Главный недостаток МБС — оценка материальных ак­тивов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в МБС и осуществляется определенная индекса­ция (как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с ростом цен на них), эта индексация проводится усредненно и агрегированно — по группам.

Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех ви­дов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается теку­щий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономи­ческие условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении метода восстановительной стоимости производятся полные сметно-фи­нансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяй­ственной деятельности вновь создаваемого объекта, функцио­нально и параметрически полностью одинакового с оценивае­мым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосред­ственно “восстанавливает” данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Метод замещения (МЗ) по своему содержанию идентичен выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методе замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей. Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости

1. стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984г. к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

2. ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.

3. модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как то: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т. д. Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

4. метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут рассчитываться квадратные или кубические метры, одно место и пр. Это наиболее простой способ.

5. метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м3, 1 м2, 1 пог. м, 1 нормо-ч и т. д.

6. метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т. е. как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он значительно упрощается при наличии старых смет оцениваемого объекта, по которым он строился. Кроме того, эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который сделает смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой в таких случаях документации. Обычно косвенные затраты составляют 10–15% от региональной стоимости строительства.

Сравнительный подход

Основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

1. Сбор сравнительных данных.

Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

2. Изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

3. Временные корректировки.

Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

5. Вынесение решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Доходный подход

Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

Первая операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: номеров, ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

- условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации объекта недвижимости (например, налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

- условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

- резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

Например, в случае оценки гостиницы они включают в себя стоимость гостиничного номера, оплату персонала и администрации, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.

Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода.В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться за счет сокращения личного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений.

Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл — это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Пятая операция: определение окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы: