Раздел 2.1. Правовая природа ипотеки

Вопрос о  правовой природе залога, а именно о том, является ли залог вещным правом или обеспечительным договором, имеет важное практическое значение. Например, лицо зарегистрировало ипотеку на объект незавершенного строительства. Когда долг был просрочен и кредитор приступил к обращению взыскания, выяснилось, что объект незавершенного строительства уже сдан и представляет из себя многоэтажный жилой дом. Если залог – это договор, то предметом договора был объект незавершенного строительства, которого больше нет. Значит, договор уже не действует, а с ним прекратился и залог.

Именно такой точки зрения придерживались суды до того момента, пока в конце января 2005 года не было издано информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». Согласно пункту 1 этого документа, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства[19]. Таким образом, ВАС РФ подтвердил, что залог – это вещное право или право на ценность вещи, а значит, он следует за вещью.

Данная позиция поддерживается также и логикой законодателя. Как было сказано выше, ГК РФ предусматривает применение к ипотеке норм о вещных правах, что лишний раз подтверждает ее вещную природу в действующем правовом регулировании.

Однако на практике суды по-разному трактуют правовую природу ипотеки, что приводит к отсутствию единообразия в применении соответствующих правовых норм.

Так, например, руководствуясь точкой зрения о том, что ипотека выступает сугубо способом обеспечения исполнения обязательств, суды полагают, что обращение взыскания на жилое помещение, как предмет залога, приводит к прекращению обеспечения, но не к прекращению основного обязательства, если стоимости жилого помещения, оставленного кредитором за собой, оказалось недостаточно. Как следствие, в удовлетворении требований заемщиков-залогодателей о признании кредитных обязательств прекратившимися должно быть отказано[20].

Если же рассматривать ипотеку как возникающее из договора вещное право (право на ценность вещи), то ответ в данной ситуации должен быть иным. Прекращение залога вследствие оставления залогодержателем жилого помещения за собой влечет утрату ценности вещи для залогодателя, поскольку в таком случае это касается его социального иммунитета. Кредитор, удовлетворяя свой интерес и свои потери путем обращения взыскания на предмет ипотеки, законно лишает должника жилого помещения, вследствие чего исчезает социальный смысл обязательства, направленного на реализацию права на жилище, предусмотренного статьей 40 Конституции РФ[21]. Соответственно, признание кредитных обязательств прекратившимися после оставления кредитором имущества за собой является обоснованным[22].

Следовательно, несмотря на то, что в вопросе правовой природы ипотеки существует некоторая определенность, необходимо, чтобы эта определенность присутствовала на законодательном уровне, чего пока не сделано. По нашему мнению этот вопрос очень важно разрешить, так как без четкого понимания правовой природы института ипотеки, возможно некорректное правоприменение, что повлечет за собой нарушение законных прав, свобод и интересов многих лиц. 

[1]Кущенко В. В. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Имущественные отношения в РФ. — 2006. — № 1(52). — С. 3.

[2]Жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в рублях: [Электронный ресурс] // Банк России. М., 2000-2018. URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4-&pid=ipoteka&sid=ITM_2357. (Дата обращения: 07.04.2018).

[3]Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека: Наука и жизнь. 1999. №5. С. 54 – 58.

[4]Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 283.

[5]Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1996. С. 340.

[6]Там же. С. 341.

[7]Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 287.

[8]Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 240.

[9]Исаев И.А. История государства и права России: Учебник для юридических вузов. – М.: Юристъ, 1996. С. 554.

[10]Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. – М.: Статут: Консультант Плюс, 2004. С. 459.

^[11]Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. – 2005. – № 1. С.15.

[12]Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС СССР. – 1992. – № 23. – Ст. 1239.

[13] СЗ РФ. – 1996. – № 10. – Ст. 880.

[14]Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России [Текст] // История государства и права. – 2007. – № 12. – С. 26.

[15]СЗ РФ. – 1999. – № 5. – Ст. 651.

[16]СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

[17]СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

[18]Там же.

[19]Вестник ВАС РФ, № 4, 2005.

[20]Кассационное определение Московского городского суда от 19.09.2014 № 4г/2-9901/2014; Апелляционное определение Тюменского областного суда от 17.11.2014 № 33-5975/2014; Апелляционное определение Пермского краевого суда от 22.12.2014 № 33-11538/2014.

[21]СЗ РФ. ­– 2009. – №4. – Ст. 445.

[22]Апелляционное определение Калининградского областного суда от 02.04.2014 № 33-1336/2014; Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 № 33-8040/2014; Апелляционное определение Вологодского областного суда от 14.01.2015 № 33-14/2015.