Расчет стоимости единицы сравнения

Министерство по образованию и науки РФ

ФГБОУ ВПО

Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия

Инженерно-строительный институт

Кафедра Недвижимости и строительного бизнеса

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

По выполнению 

Практической работы

По дисциплине

 «Экономика недвижимости»

Омск 2013г

Анализ предложения на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В практической работе необходимо провести анализ предложения на рынке жилой недвижимости по районам г. Омска и типам квартир:

· определить среднюю, минимальную и максимальную стоимость 1 м², путем разделения предложения на ценовые диапазоны;

· выявить факторы, влияющие на стоимость, оценить их влияние и проранжировать;

· провести сравнительную характеристику стоимости 1 м2 по городским районам и типам квартир, путем определения соотношения, используя в качестве базы кировский округ.

· оценить степень влияния фактора местоположения, построить зависимость стоимости 1 м² от района расположения по видам квартир.

По результатам расчетов сформулировать заключение.

Таблица 1

Анализ стоимости 1 м² жилой недвижимости на рынке вторичного жилья

Стоимость, тыс. руб.	Городской район
	Кир.	Куйб.	Окт.	Центр.	Лен.	Сов.	Перв.
МС
Средняя
Минимальная
Максимальная
Индекс
1-КОМН.
Средняя
Максимальная
Минимальная
Индекс
2-КОМН
Средняя
Максимальная
Минимальная
Индекс
3-КОМН
Средняя
Максимальная
Минимальная
Индекс
4-КОМН
Средняя
Максимальная
Минимальная
Индекс
Коттеджи
Средняя
Максимальная
Минимальная
Индекс

Оценить сравнительным (рыночным) подходом стоимость 1 м² заданного объекта недвижимости, принимая во внимание: месторасположение; инфраструктуру; материал и качество застройки; этажность; срок эксплуатации и техническое состояние; особые характеристики.

Основные характеристики оцениваемого объекта привести в таблице 2.

Таблица 2

Основные характеристики оцениваемого объекта

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявить объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах аналогах представить в таблице 3.

Таблица 3

Характеристика объектов-аналогов

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Анализ сравнения объектов и расчеты представить в таблице 4.

Таблица 4

Расчет стоимости единицы сравнения

Величина корректировки определяется экспертным методом. Если характеристика объекта аналога лучше, то корректировка стоимости производится в сторону уменьшения и наоборот.

Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

                                                        (1)

где Кз_i - коэффициент значимости i-го аналога;

ОВК_i - общая валовая коррекция i-го аналога;

n - число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК_i).

                                                            (2)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

                                                                      (3)

где С_м – стоимость 1м²;

СС_ан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

По результатам расчетов сделать вывод.