Дисциплина «Экономика недвижимости»

1. Понятие и признаки недвижимости.

По ст.130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей те объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба назначению невозможно в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В состав объектов недвижимости включают земельные участки, участки недр, все, что связано с землей, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (спутники, космические корабли), предприятия в целом как имущественный комплекс, иные предметы наделенные статусом по закону. К основным признакам относятся: стационарность (неподвижность) – прочная физическая связь с земельным участком, материальность – стоимостная форма, долговечность – согласно СНиП от 15-150 лет в зависимости от материала. Принято различать 4 концепции недвижимости: физическую, экономическую, юридическую и социальную. Физическая концепция недвижимости отражает технические характеристики недвижимости. Экономическая категория рассматривает недвижимость как эффективный материальный объект, как объект инвестирования и как надежный источник дохода. На юридическом уровне недвижимость это совокупность прав установленных государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

2. Особенности недвижимости как товара.

долговечность, уникальность, регламентации сделок государственными органами и органами местного самоуправления, низкая ликвидность, что способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, ограниченность – особенность земли как товара состоит в том, что количество земли ограничено самой природой.

3. Сущность земельного участка как объекта недвижимости. Категории земельных участков.

Земельный участок это часть поверхности земли границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено ФЗ о недрах, об использовании воздушного пространства и иным ФЗ. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимые могут быть разделены на части, причем каждая часть образует самостоятельный земельный участок. Неделимым является участок который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. У каждого участка должны быть реквизиты паспорта: размер земельного налога или арендной платы с единицы площади; экспликация земель те застроенная территория, площади под инженерные коммуникации, дорогами, дамбами; балансовая стоимость, расчетная и рыночная стоимость земельного участка; инженерно-технические характеристики и т.д.

Земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на 7 категорий земель: 1)земли с/х назначения; 2)земли городов и населенных пунктов; 3)земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, энергетики, обороны и иного назначения; 4)земли особо охраняемых территорий; 5)земли лесного фонда; 6)земли водного фонда; 7)земли запаса. Земли с/х имеют особый правовой статус и используется: 1)для с/х производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи); 2)для личного подсобного хозяйства; 3)для коллективного садоводства и огородничества; 4)для опытных и научных станций; 5)для подсобных с/х производств. В землях городов и населенных пунктов (4%) размещаются жилые дома, социально-культурные учреждения, улицы, парки и т.д. Земли промышленности имеют особый режим исходя из специфики отрасли. Земли особо охраняемых территорий – заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, туристических баз, памятников природы, ботанические сады – предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного восприятия и эстетического восприятия. К землям лесного фонда – земли покрытие лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. Земли водного фонда это земли занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехнические сооружения и полосами отвода от них. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

4. Виды стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки мб отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Инвестиционная стоимость – стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Ликвидационная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки мб отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Утилизационная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки мб отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Восстановительная стоимость – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий. Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство ОН, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования ОН. Потребительская стоимость – отражает ценность ОН для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на РН. Страховая стоимость – стоимость тех частей собственности, которые подвержены физическому разрушению, используется для определения объема страхового покрытия. Налогооблагаемая стоимость – определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости ОН. Первоначальная стоимость ОН – фактические затраты на приобретение или создание на момент его использования. Остаточная стоимость ОН – стоимость объекта с учетом износа. Залоговая стоимость – стоимость ОН для целей обеспечения кредита. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

5. Жизненный цикл недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости это последовательность процессов существования ОН от замысла до ликвидации. Стадии жизненного цикла: 1)предпроектная включает анализ РН, выбор ОН, формирование стратегий проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных средств 2)проектная – стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерных групп и руководство проектирования 3)стадия строительства заключается в введении строительства и контроле качества и смет расходов 4)стадия обращения – купля-продажа, дарения, аренды 5)стадия эксплуатации – предполагает обслуживание, ремонт и реконструкцию объектов, включает эксплуатацию и ремонт оборудования, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммерциями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройку, устранение аварийных ситуаций 6)стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных средств, снос или качественно новое развитие. Особенностью цикла ОН является то, что этапы 3-5 могут повторяться неоднократно.

6. Структура системы управления рынка недвижимости.

Управление недвижимостью это осуществление комплекса операций по эксплуатации ЗиС в целях наиболее эффективного использования недвижимостью. Основные цели управления РН: 1)реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей связанных с владением им 2)установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам 3)защита участников от недобросовестности, мошенничества и т.д. 4)обеспечение свободного ценообразования на ОН в соответствии с предложением и спросом 5)создание условий для инвестиций стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства 6)оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, решение жилищной проблемы в стране и регионах. Основной задачей управления недвижимостью является достижение максимальной эффективности использования недвижимости. Существует 3 основных направления: 1)правовое - распределение комбинированных прав на недвижимость 2)экономическая – управление доходами и затратами, которые формируются в процессе эксплуатации недвижимости 3)техническая т.е. содержание ОН в соответствии с его функциональным значением. Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним. Внутреннее направление недвижимостью то деятельность субъекта регламентированная его собственными нормативными документами т.е. уставом, положениями, инструкциями и т.д. Внешнее управление это деятельность гос. структуры направленных на создание нормативной базы и контроль за соблюдением всеми субъектами РН. В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции: 1)прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения 2)планирование и проектирование 3)строительство и реконструкция 4)регистрация, оценка и учет 5)эксплуатация и налогообложение 6)контроль и распоряжение, корректировка плана. Основные принципы: 1)разделение процедур т.е. применение особых подходов и регулирование отношений в различных видах недвижимости 2)открытость информации обо всех участниках и о РН для принятия управленческих решений 3)гласность – норма творчества т.е. публичное обсуждение проектов, законов и других нормативных актов 4)конкурентность как механизм повышения качества услуг на РН 5)простота и понятность правил и процедур установленных законами и другими нормативными актами 6)применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска (пенсионеры, несовершеннолетние, инвалиды) 7)рациональное распределение функций управления РН между госорганами и профессиональными участниками 8)приватизация государственной и муниципальной недвижимости, их возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производится по рыночной стоимости.

7. Общая характеристика рынка недвижимости.

РН это определенный набор механизмов по средствам, которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распространяется недвижимость между различными конкурентами вариантами его использования. РН существует только тогда, когда взаимодействует 3 процесса: 1)передача прав на недвижимость, 2)установление цен на ОН, 3) распределение недвижимости между ее различными вариантами. Основные специфические особенности РН: 1.РН локализован те ее объекты ограничены определенным местом (не могут быть перемещены), локальность рынка еще объясняется тем, что объекты рынка уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (экономической, политической, экологической), 2.РН сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями с разным платежеспособным спросом, 3.РН относится к узкому рынку те рынок обладает огромным количеством продавцов и покупателей, 4.владенин недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают 4 вида затрат – единовременные инвестиции, затраты на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы), налог на имущество, гос.пошлины и др.сборы, 5.сравнительно высокая степень гос.регулирования рынка законодательными номами и зонированием территории, 6.РН не совершенен: ограниченный и нерегулярный спрос, привязанность фактора производства и товара (недвижимости) к месту, спрос ориентирован на местоположение, недостаток информации о реальных сделках и свойствах товара, низкая ликвидность товара.

8. Посредники на рынке недвижимости, характеристика их деятельности и участие в сделках.

Участниками РН являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию ОН. Агентства недвижимости представляют специалистов выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью, брокеров посредников представляющих интересы продавца или покупателя. Риелторы это лицо которое занимается предпринимательской деятельностью на РН, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него, риелторская деятельность может осуществляться юр. или физ.лицами в лице ИП. Физическое лицо может заниматься риелторской деятельностью в случае если он дееспособен (18лет) и зарегистрирован в качестве ИП. Риелторские фирмы продают не саму недвижимость поскольку не являются их собственниками, а продаются их услуги. Функции риелтора – посредничество, брокерские операции на РН, консультирование и оказание услуг по обороту прав на недвижимость, услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости, услуги по рассрочке покупки недвижимости. Оценщики – правовая основа определена ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.98 за №135ФЗ. Характерные случаи, когда обращаются к оценщику: 1)когда оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, 2)оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки, 3)оценка перед реконструкцией на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости, 4)оценка инвестиционного проекта, 5)оценка при получении кредита под залог недвижимости при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал, 6)оценка для определения стартовой цены ОН на конкурсах и аукционах и т.д. Девелопер – это профессиональный предприниматель-застройщик, тот, кто преобразует землю к новому использованию. Банк выступает как пассивный участник РН. Основной деятельностью банков на РН должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах и ипотечное кредитование. Страховые компании – юр.лицо которое имеет разрешение на осуществление страхования соответствующего вида (саму недвижимость, жизнь заемщика).

9. Сделки на российском рынке недвижимости.

Согласно статье 153 ГК сделками признаются действия граждан и юр.лиц направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Существует различная классификация: по законности содержания различают действительные и недействительные сделки. Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий: 1.законность содержания, 2.правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, 3.соответствие воли и волеизъявления участников сделки, 4.соблюдение формы сделки. Недействительные подразделяются на ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка не действительна с самого начала ее совершения, оспоримой считается сделка недействительная по решению суда. Среди ничтожных сделок различают мнимые и притворные сделки, мнимая это сделка совершенная лишь для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная сделка это сделка которая совершена с целью прикрыть другую сделку. В зависимости от числа участников различают одно, двух и многосторонние сделки. Односторонней сделкой считается сделка для совершения которой в соответствии с законом необходимо и достаточно выражение воли одного субъекта (завещание). Двухсторонней сделкой называется сделка в которой участвует согласованная воля 2х или более сторон. Многосторонняя сделка отличается тем, что число сторон в такой сделке не может быть менее 3х. По соотношениям возникающих в сделке прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездной считается сделка в которой сторона за использование своих обязательств получает плату, определенное имущество или иное встречное предоставление. В безвозмездных сделках сторона за использование своих обязательств не получает встречного предоставления.

Виды сделок. С ОН могут заключаться следующие виды сделок: купля-продажа, мена, дарение, наследование, рента, ипотека, аренда, лизинг, доверительное управление, взнос в уставной капитал, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение. По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. При продаже предприятия как имущественного комплекса продается не только ЗиС, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается ББ, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе аудиторского заключения. По договору мены м/у сторонами производится обмен одного имущества на другое, при этом каждый из участвующих по договору мены считается продавцом имущества которое он дает и покупателем имущества которое он получает. Дарение это безвозмездная передача имущества собственником другому лицу которому переходит право собственности, дарение оформляется в виде дарственны. Для сделки дарения есть ограничения, если ОН находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех ее участников, при этом одаряемый вправе в любое время до передачи ему ОН отказаться от него. Наследование осуществляется по закону и оформляется завещанием, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, то право наследования переходит государству. Рента – одна сторона передает другой стороне в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы либо предоставлением средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается устанавливать обязательное выплачивание ренты бессрочно или на срок жизни получения ренты. Должен нотариально доверяться. Ипотека - получения кредита под залог недвижимого имущества. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, размер и срок использования обязательств обеспечивающего залогом. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату для осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. В договоре аренды устанавливается плата, подлежащие передаче арендодателю. Лизинг это долгосрочная аренда иногда на весь срок службы ОН, допускается возможность выкупа ОН лизингополучателем у лизингодателя, после истечения срока лизингополучатель либо возвращает имущество, либо продолжает срок, либо покупает имущество по остаточной стоимости. Договор доверительного управления имуществом – согласно данному договору одна сторона (учредитель упр) передает другой стороне (доверит упр) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.

10. Общая классификация объектов недвижимости.

Недвижимость естественная (земельные участки, участки недр) и искусственная (объекты постройки).

Классификация жилых ОН. На основании маркетингового подхода в зависимости от предпочтения показателей жилые ОН делят: 1)жилые высокой степени комфортности (элитные), выделяют 8 принципов отнесения к элитности: 1.местоположение, 2.материалы, 3.клубность, 4.инженерное обеспечение, 5.инфраструктура, 6.цена, 7.элитное позиционирование дома, 8.управление недвижимостью. 2)типовое жилье (эконом класс) – для него характерно размещение в любом районе города, по конструктивно технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома. 3)жилые низких потребительских качеств (низший эконом-класс) – предназначены для населения с низкой платежеспособностью, расположены в непрестижных районах, удалены транспортные коммуникации, занижены архитектурно-планировачные характеристики. На основании градостроительных ориентиров выделяют: 1)дома старого фонда построенного дореволюционного периода, 2)дома постройки с 1917-1930, которые отличаются лаконизмом архитектурно-планировачных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, 3) «сталинские» дома, 4)дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки») с 1960х с заниженными аритектурно-технологическими характеристиками, 5)дома второго поколения с 1970-1980, 6)современные жилые дома. В зависимости от материала наружных стен здания: кирпичные, панельные, монолитные, деревянные, смешанного типа. В зависимости от продолжительности и характера использования: первичное (место постоянного проживания), вторичное, загородное жилье, третичное (для кратковременного проживания, гостиницы и др.). По этажности: малоэтажные (до 3), многоэтажные (4-9), повышенной этажности (10-20), высотные (выше 20).

Классификация коммерческих ОН. Коммерческие делят на: 1)приносящие доход это общественные ЗиС: учебные, культурные, лечебные, административные, 2)создающие для условий его извлечения: торговые дома, гостиницы, развлекательные центры, офисы и т.д. Торговые: многофункциональный торговый комплекс (маркеты, универмаги) – это объект коммерческой недвижимости собственник которой не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади подготовленные для торговли. Гипермаркет это супермаркет, с площадью не менее 4 тыс.км2, расположенный в отдельном здании и ассортиментом не менее 10 000 товарных наименований в т.ч. и продуктового ряда. Супермаркет – это магазин расположенный в отдельном здании, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетным кассовым узлом площадью не менее 1 тыс.км2 и ассортиментом наполнением не менее 5 тыс.наименований. Универмаг – это торговая организация площадью не менее 1 тыс.км2 предлагающий полный ассортиментный ряд реализуемый товары в отдельных секциях, каждый из которых имеет собственный кассовый узел. Гостиничные и развлекательные виды: Европейская система – система звезд в основе которой лежит разделение гостиниц от 1й до 5ти звезд, применяется во Франции, Египте, Китае, Австрии и в ряде других стран. Система букв ABCD – Греция. Система корон – Великобритания. Система разрядов – территория бывших в СССР. Офисная недвижимость. Гаражи и автостоянки: Гаражи – индивидуальные (типовые) и встроено построенные, а также паркинги. Индивидуальные типовые гаражи это крытые небольшие одноэтажные строения. Паркинг – отдельно стоящие одно или многоуровневое замкнуто охраняемое помещение специальное исключительно для парковки и хранения автомобилей с выделенными боксами или обозначенными разметкой местами. Встроенно-построенные гаражи это помещения для парковки и хранения автомобилей с выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами, обычно расположенные в цокольном подвальном этаже. Автостоянки это ЗиС или специальные открытые площадки предназначенные для хранения, размещения автомобилей. Промышленная недвижимость – промышленные сооружения и инфраструктура действующих заводов, технопарки и т.д.