Октябрьский район, ул. Выборная, № 91/2 (стр.) и № 91/3 (стр.)

ДОКЛАД ООО «Спецжилстрой»

Для оглашения на общем собрании Участников долевого строительства

Многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения

И подземными автостоянками (№ 1 и № 2 по генплану), расположенных по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск,

Октябрьский район, ул. Выборная, № 91/2 (стр.) и № 91/3 (стр.)

Настоящий доклад подготовлен в соответствии с предложением, поступившим в ООО «Спецжилстрой» от членов инициативной группы (письмо от 22.10.2012 за вх. № 432) принять участие в работе общего собрания участников долевого строительства с предоставлением интересующей информации.

Относительно физического состояния объектов капитального строительства – жилых домов № 1 и № 2 по ул. Выборной ООО «Спецжилстрой» на 30.10.2012 г. составляются официальные справки по каждому объекту отдельно, которые направляется в ГАСН мэрии г. Новосибирска. Данные справки от 30.10.2012 г. (№ 596 и № 597) ООО «Спецжилстрой» официально направлены на электронный адрес ИГ: IGVybornaya91@mail.ru (письмо вх. № 432 от 22.10.2012) для дальнейшего доведения сведений, содержащихся в них, до всех желающих участников долевого строительства, в том числе, и Участников настоящего собрания. Информация, изложенная в указанных справках, носит технический характер. Полагаю нецелесообразным останавливаться на оглашении цифр, отраженных в этих справках. У кого возникнет предметный интерес, тот все вопросы могут быть заданы соответствующим специалистам в рабочем порядке по предварительной договоренности, либо письменно после направления Застройщику соответствующего заявления.

С февраля 2012 года (в течение уже 9-ти месяцев) Застройщик, совместно с членами ИГ, обошел все инстанции с целью получения возможности минимизации сроков достройки наших домов и дополнительных расходов, связанных с их достройкой, вызванных различными причинами.

На сегодняшний день со стороны мэрии города Новосибирска, при поддержке министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Вершинина Д.В., на наш взгляд, сделано все возможное для оказания посильной помощи со стороны властей (ряд вопросов находится в завершающей стадии документального оформления). Надеемся, что никаких непредвиденных препятствий со стороны власти не возникнет.

Как вы видите, почти год ушел на различные анализы, согласования и иные организационные процедуры.

В ходе проделанной работы выявлены основные причины, приведшие к сложившейся ситуации.

Причины:

1. Продажа строящихся площадей дома № 1 за период с июля 2007 г. по август 2008 г. по низким ценам в объеме 77 % общей площади строящегося объекта.

2. Расходование денежных средств не по назначению в период с марта 2007 г. по август 2008 г. в размере около 86 млн. рублей («выведены из бюджета строительства»).

3. Увеличение затрат на строительство, не предусмотренное сметой строительства по проекту, вызванных появлением земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072180:90 и 54:35:072180:91, использование которых необходимо для ввода в эксплуатацию домов № 1 и № 2, в том числе строительства на них ТП, автостоянок, размещения придомовой территории, на сумму около 48 млн. рублей (обременения и текущая арендная плата по новым земельным участкам, проектирование, строительство и оборудование ТП, подключение к наружным сетям (тепло, электричество)).

4. Отсутствие в смете строительства в период массовых продаж строящихся площадей по дому № 1 реальных затрат на подключение к наружным инженерно-техническим сетям, возникших в связи с изменением действующего законодательства в данной сфере (изменение тарифов) на сумму около 12 млн. рублей (МУП г. Новосибирска «Горводоканал»).

Застройщик как юридическое лицо, осуществляет свою деятельность через должностных лиц, которые, исходя из своих профессиональных знаний и навыков, принимают те или иные решения от имени юридического лица и воплощают эти решения в конкретных действиях. Юридическое лицо доверяет своим сотрудникам, которые обязаны отвечать перед ним за свои действия и их последствия. Несмотря на активные действия за последние 2 года, Застройщику пока не удалось в законном порядке кого-либо из должностных лиц привлечь к предусмотренной действующим законодательством ответственности. Работа в данном направлении продолжается.

Несмотря на то, что если бы были установлены виновные должностные лица, допустившие принятие неверных решений, и их уже, допустим, «расстреляли», то ситуация, в которой оказался Застройщик и Участники долевого строительства, на текущий момент не изменилась бы. Она есть и остается в том же виде. Все, что можно было достигнуть, двигаясь в указанном выше направлении, на текущий момент совместными усилиями достигнуто. Теперь остается рассмотреть ряд предложений по разрешению ситуации и выбрать правильный путь, сообразующийся с указанными целями.

Активными Участниками долевого строительства была проделана подготовительная работа, – они обращались к различным специалистам, которые осветили им ряд вариантов, используемых застройщиками и инвесторами, применяемыми к конкретным ситуациям. Нашим специалистам, как и вам, любезно были предоставлены схематичные наброски некоторых используемых вариантов с целью обратить внимание Участников долевого строительства на то, что путь разрешения ситуации через процедуру банкротства Застройщика является долгим и затратным, и на то, что при банкротстве Застройщика Участникам долевого строительства придется вносить дополнительные денежные средства в качестве увеличения цены строящегося (незавершенного строительством) объекта в большем объеме, чем при продолжении деятельности Застройщика в текущем режиме, и получить свои квартиры в более поздний срок, который не ограничится периодом от 6-ти до 12-ти месяцев, а растянется еще на годы (от 3-х и более лет). Это объективно, достаточно вникнуть в процедурные момента Федерального закона «О банкротстве» и даже поверхностно ознакомится с правоприменительной практикой.

Видно, что при рациональном осмыслении ситуации, заложниками которой стал сам Застройщик и Участники долевого строительства, эмоции и естественное желание «заработать» на процентах, начисляемых Застройщику за нарушение сроков окончания строительства, должны остаться в стороне, поскольку удовлетворение своих обид, на юридическом языке называемых моральным вредом, неизбежно приведет к ситуации, что ничего дополнительно с Застройщика получить не представиться возможным. Поскольку любое ваше обращение с подобного рода заявлениями в суд приводит к увеличению существующей недостающей суммы денежных средств, при сохранении взаимоотношений с Застройщиком. А при его банкротстве – вообще влечет отсутствие получения каких-либо компенсаций, поскольку и так существует огромная, не покрываемая активами Застройщика нехватка денежных средств на прямые нужды, связанные с достройкой домов.

Полагаем, что данному вопросу необходимо уделить первостепенное внимание, поскольку подача претензий и исковых заявлений уже началась в массовом порядке. На сегодняшний день обратились: Казанцева Е.В., Даниленко А.С., Черников А.В., Егоров И.В., Мотолова Т.И., Гавриленко О.С., Дувакин М.Ю., Кириленко О.Э. с требованиями к выплате им более 2,5 млн. рублей. Позиция данных Участников долевого строительства сама за себя говорит.

На наш взгляд, единственным способом остановить это массовое безумие является –  принятие решения на настоящем собрании о признании причин, приведших к нарушению сроков окончания строительства домов по заключенным договорам участия в долевом строительстве в основном объеме, относящимся к форс-мажорным обстоятельствам путем голосования по вопросу: «Признать сложившиеся обстоятельства (причины с 1 по 4) чрезвычайными, непредвиденными и непреодолимыми обстоятельствами, которые Застройщик не имел возможности предвидеть, не мог предотвратить и активно пытается преодолеть.

В случае принятия такого решения большинством Участников долевого строительства, присутствующих на собрании, есть смысл продолжить обсуждать дальнейшие наши совместные действия. Если будет принято решение «Не признавать причины форс-мажорными обстоятельствами – банкротство застройщика со дня на день обеспечено. Данное решение, оформленное протоколом, будет являться официальным документом, подтверждающим мнение большинства участников долевого строительства, и будет представлено в качестве письменного доказательства в судебные процессы, что позволит суду отойти от стандартного подхода к разрешению подобных исков (стандартный подход: требования удовлетворяются, и рекомендуется застройщику в регрессном порядке обращаться с материальными исками к мэрии г. Новосибирска. Как вы сами понимаете, до этого дело никогда не доходит, потому что Застройщик к этому времени уже банкрот, и в подобной ситуации у Застройщика отсутствует материальная база для подачи таких исков, так как размеры госпошлины достаточно высоки от цены иска).

Полагаем, еще одним подобного рода вопросом является вопрос о формировании подхода к определению размера доплат. Почему мы об этом говорим сейчас? Чтобы выбирать вариант достройки домов (через процедуру банкротства, создание ТСЖ, через иные компромиссные варианты), которые мы с вами сейчас планируем рассмотреть, нужно принципиально определиться с механизмом определения доплат, которые будут присутствовать при любом варианте дальнейшего развития событий, связанных с достройкой наших домов. Ряд применяемых вариантов при разрешении подобных ситуаций представлен в наглядных таблицах. Мы не думаем, что он приятен к восприятию, прежде всего, участниками долевого строительства дома № 2. Но, тем не менее, может использоваться как альтернативный наглядный вариант разрешения какой-то условной ситуации. Как руководство к действию, варианты, представленные в наглядных пособиях, неприменимы на практике, поскольку они не отражают реальной взаимосвязи с законодательством, регулирующим наши взаимоотношения.

Застройщик, со своей стороны, предлагает поставить на обсуждение с целью принятия оперативного решения, следующие концептуальные варианты определения изменения величины доли участия в долевом строительстве, поскольку это ведет к изменению цены договора участия в долевом строительстве, что в обязательном порядке подлежит фиксации в дополнительных соглашениях, регистрируемых в государственном органе и дает возможность к единственному официальному законному принятию денежных средств застройщиком от участников долевого строительства с дальнейшим их целевым использованием на цели, предусмотренные указанными договорами в рамках № 214-ФЗ.

Вариант № 1:

УРД = (УСС – ВС) х S, где:

УРД – условный размер доплаты; УСС – условная средняя стоимость м²; ВС – внесенная стоимость за 1 м² ; S – площадь квартиры, ПОН, парковки (ПОН – помещения общественного назначения).

УСС устанавливается, исходя из расчетных показателей и минимально может составлять: по дому № 1 – 34 250 рублей за 1 м²; по дому № 2 - 30 585 рублей за 1 м² («Справка о средней цене фактически реализованных квартир» - приложение № 8 к письму от 30.07.2012 за № 433 на имя министра строительства и ЖКХ Новосибирской области).

Объективные преимущества варианта № 1:

1. Сохраняются финансовые и моральные интересы участников долевого строительства, составляющих большинство, в частности, по дому № 2, который находятся в более сложном финансовом положении и наименьшей степени строительной готовности. Также не ущемляются интересы участников долевого строительства, приобретших строящееся жилье по реальным рыночным ценам, а не номинальным условным, что позволяет восстановить социальную справедливость между участниками долевого строительства.

2. Ряд участников долевого строительства освобождается от дополнительных плат. К ним относятся те, кто оплатил цену договора участия в долевом строительстве по цене, превышающей расчетные показатели.

Объективные недостатки варианта № 1:

1. Финансовые неудобства возникают у незначительной части участников долевого строительства, которые приобрели свои права по номинальным ценам, что спровоцировало возникновение причины № 1, повлекшей ситуацию, связанную с нехваткой денежных средств на строительство.

Следствие негативного воздействия на ситуацию:

Участники долевого строительства, доля доплаты которых окажется значительной, выбирают вариант поведения:

1. Уступают свои права по договору участия в долевом строительстве правопреемнику по реальной цене, из которой вносят определенную сумму, сформированную на основании утвержденного варианта № 1, а оставшуюся сумму забирают себе (цена договора участия при осуществлении уступки увеличивается на УРД).

Примечание: по процедуре увеличения цены договора при осуществлении уступки прав по договору на УРД необходимо принятие решения на общем собрании участников долевого строительства.

2. Обращаются к Застройщику с претензиями (исковыми заявлениями в суд) о взыскании различных видов штрафов, пеней и пр. с предложением о гашении их задолженности по уплате УРД из части предъявляемых требований.

Примечание: Защищенность Застройщика от подобного рода обращений возможна при принятии положительного результата голосования по вопросу признания причин с 1 по 4 обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор), что позволит вести конструктивные переговоры по различным вариантам взаимоотношений Застройщика и заявителя в дальнейшем. Для определения положительной перспективы возможных переговоров необходимо принципиальное решение по вопросу строительства жилого дома № 3, которое принимается путем вынесения вопроса на голосование о целесообразности его строительства.

При данном подходе общая сумма доплат, вносимых Участниками долевого строительства, по дому № 1 составит около 102 млн. рублей, по дому № 2 составит около 37 854 тыс. рублей. От реализации площадей, исходя из того же расчетного показателя, к получению - около 51 млн. рублей.

Таким образом, мы выходим на исходную денежную сумму, требуемую для завершения строительства домов № 1 и № 2 и ввода их в эксплуатацию в размере около 188 млн. рублей, не задействуя мероприятия, связанные со строительством дома № 3. При принятии решения о целесообразности строительства дома № 3 суммы доплат значительно в пропорции снижаются.

Вариант № 2:

УРД = (Х – Y): (Sп1 + Sп2), где:   

УРД – условный размер доплаты;

Х = Х1+ Х2 + Х3

Х – общая сумма денежных средств, требуемых на завершение строительства и ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию находящихся на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:072180:0063; 54:35:072180:90 и 54:35:072180:91 – около 188 млн. рублей;

Х1 – сумма денежных средств, подлежащих уплате на погашение расходов по дому № 1 официально учтенная в смете с учетом утвержденного проекта РП-06.06. от 2006 г. и действующего разрешения на строительство – около 44 415 тыс. рублей;

Х2 – сумма денежных средств, подлежащих уплате на погашение расходов по дому № 2, официально учтенная в смете с учетом утвержденного проекта РП-06.06. от 2006 г. и действующего разрешения на строительство – около 122 393 тыс. рублей;

Х3 - сумма денежных средств, подлежащих уплате на погашение расходов по домам № 1 и № 2, возникшая после утверждения проекта и выдачи разрешения на строительство (расходы по погашению задолженности, текущей арендной платы по новым земельным участкам, на которых необходимо проектирование и возведение ТП, придомовой территории, автостоянок для домов № 1 и № 2 и их юридическое оформление в соотношении с № 214-ФЗ и действующим гражданским законодательством) – около 21 166 тыс. рублей;

Y – денежная сумма к получению от продажи непроданных строящихся площадей по обоим домам, рассчитанная в соответствии с данными справки (см. вариант № 1 относительно определения цены фактической реализации одного кв. м) – составляет около 50 861 тыс. рублей.

Sп1 – общая площадь проданных кв. метров по дому № 1 составляет 11 502 410 кв. м;

Sп2 – общая площадь проданных кв. метров по дому № 2 составляет 10 460,37 кв. м;  

Sн1 – общая площадь непроданных кв. метров по дому № 1 составляет 442,97 кв. м;

Sн2 – общая площадь непроданных кв. метров по дому № 2 составляет 1 524,69 кв. м.

Примечание:

- Х1 и Х2 включают в себя затраты на непосредственное завершение строительства и на подключение домов № 1 и № 2 к сетям инженерно-технического обслуживания.

- размер Х1, Х2 и Х3 может изменяться в зависимости от дальнейшего принятия решений о строительстве дома № 3 на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:072180:90 и 54:35:072180:91 в сторону пропорционального уменьшения размера УРД Участников долевого строительства дома № 1 и дома № 2.

Объективные преимущества варианта № 2:

Уравнительный подход к доплате за 1 кв. метр строящихся площадей снижает степень разногласий между Участниками долевого строительства, сокращая время на согласительные процедуры, что ускоряет процедуру оформления и регистрации дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве и обеспечивает возникновение фактических законных оснований для принятия Застройщиком дополнительных денежных средств от Участников долевого строительства и их дальнейшее целевое использование в соответствии с заключенными договорами и № 214-ФЗ, что влечет ускорение процесса завершения строительства.

Объективные недостатки варианта № 2:

Моральные и финансовые неудобства возникают у значительной части участников долевого строительства, которые приобрели свои права по реальным рыночным ценам и вызывают у них чувство социальной несправедливости.

Следствие негативного воздействия на ситуацию:

Участники долевого строительства, доля доплаты которых усредняется, и эта социальная несправедливость их не устраивает, выбирают вариант поведения:

1. Уступают свои права по договору участия в долевом строительстве правопреемнику по реальной цене, которая может быть ниже цены приобретения, с возложением на правопреемника обязательства по оплате УРД Застройщику.

Примечание: по процедуре увеличения цены договора при осуществлении уступки на УРД необходимо принятие решения на общем собрании участников долевого строительства.

2. Обращаются к Застройщику с предложением о возможном рассмотрении предоставления Участнику долевого строительства в дальнейшем дополнительных услуг по чистовой отделке строящихся площадей и т.д., в случае наличия у Застройщика прибыли, сформировавшейся при строительстве дома № 3, что даст основание вести конструктивные переговоры по различным вариантам взаимоотношений Застройщика и заявителя в дальнейшем. Для определения положительной перспективы возможных переговоров необходимо принципиальное решение по вопросу строительства жилого дома № 3 путем принятия решения о целесообразности его строительства на общем собрании.

При данном подходе размер УРД составит около 6 250 рублей с одного квадратного метра. Общая сумма доплат по дому № 1 составит около 72 млн. рублей, по дому № 2 -  около 66 млн. рублей.

От реализации площадей, исходя из того же расчетного показателя, к получению остается около 51 млн. рублей.

Таким образом, мы выходим на исходную денежную сумму, требуемую для завершения строительства домов № 1 и № 2 и ввода их в эксплуатацию в размере около 188 млн. рублей, не задействуя мероприятия, связанные со строительством дома № 3. При принятии решения о целесообразности строительства дома № 3 суммы доплат значительно в пропорции снижаются.

В связи с тем, что строительство домов ведется в определенном плановом режиме, и ряд вопросов окончательно документально не оформлен на момент проведения настоящего собрания: не заключены мировые соглашения с мэрией г. Новосибирска об отсрочке ООО «Спецжилстрой» начала оплаты задолженности по арендной плате МУП «МСК», не получено положительного ответа от МУП г. Новосибирска «Горводоканал» об отсрочке оплаты за технологическое подключение, не получено соответствующего ответа от ВВ МВД России по Сибирскому региону о разрешении ООО «Спецжилстрой» подключиться к ТП, не получено принципиальное одобрение строительство дома № 3 министром строительства и ЖКХ Новосибирской области, которое отложено до следующего совещания и рядом иных организационных моментов, полагаем рассматривать вопрос приведения конкретных цифр и периодов внесения доплат на текущий момент нецелесообразным, так как эти цифры могут быть различными и совершенно полярными (пропорциональное возложение расходов по позиции Х3 значительно изменит позицию Х) и пр.

При формировании комплексной концепции наших совместных дальнейших действий, если к такому выводу мы придем после рассмотрения первых двух озвученных вопросов, Застройщик хотел бы остановиться на одном из представленных к обсуждению вариантов с названием «Компромиссный», где разговор идет о том, что все действия от имени Застройщика выполняет некая подрядная организация. Полагаем, что данный момент Участниками долевого строительства – авторами указанного варианта не проработан с позиции требований, предъявляемых действующим законодательством к Застройщику, Генподрядной организации, взаимоотношений Застройщика и Генподрядчика, не учитывает требований СРО, предъявляемых к Застройщику и Генподрядчику, что как раз и искажает их видение на допустимость распоряжения денежными средствами самими Участниками долевого строительства. Мысль, заложенная авторами варианта «Компромиссный» в представленной схеме, нами уловлена. Полагаем, что за истекший период своей деятельности Застройщик под руководством Генерального директора Кремок Н.В. не дал Участникам долевого строительства никаких поводов для обвинения Застройщика в нецелевом использовании денежных средств и в увеличении затратных частей как по расходам на строительство, так и на содержание Застройщика. За период деятельности Застройщика с момента возобновления строительства, кроме тенденции к улучшению финансового положения строительства, никаких негативных моментов, связанных с нецелевым использованием денежных средств и увеличением расходов Застройщика на свое содержание, не возникало. Все цифры дольщикам и в контролирующие органы предоставлены Застройщиком и говорят сами за себя. Доверить строительство какой-то организации, не принимая в этом участия, при этом неся всю ответственность за последствия ее деятельности, может свидетельствовать лишь о полном безрассудстве руководителя организации застройщика. Полагаем, что Участникам долевого строительства следует вопрос о контроле, рациональности и целесообразности использования денежных средств Застройщиком на строительство объектов, решать иным путем. Со своей стороны Застройщик, равно как по своей воле, так и находясь в обязанном положении с точки зрения заключенных договоров и № 214-ФЗ, открыт для предоставления информации Участникам долевого строительства. При этом просим учесть, что в связи с малочисленностью штата сотрудников отвечать на индивидуальные вопросы участников долевого строительства достаточно проблематично и трудоемко. Поэтому полагаем, что на настоящем собрании необходимо сформировать рабочую группу из Участников, имеющих образование: бухгалтер, экономист, главный инженер, юрист, которые могли бы знакомится с предоставляемыми им документами и могли бы делать свои профессиональные выводы и заключения о должном, либо не соответствующем, на их взгляд, использовании денежных средств дольщиков, с обоснованиями, после чего выходить с какими-либо предложениями об устранении выявленных и подтвержденных нарушений.

В связи со сказанным, считаем целесообразным присутствующим участникам, которые преимущественно являются жителями города Новосибирска и узкопрофильными специалистам, имеющими отношение к деятельности Застройщика по своей прямой специальности, либо Генподрядчика, предложить свои кандидатуры для формирования рабочей группы, и утвердить их путем голосования, а также согласовать порядок работы этой рабочей группы с Застройщиком.

Предлагаем: