Основные понятия и цели оценки

Лекция 1. Основы оценочной деятельности

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке тех или иных объектов будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Возрастает потребность в определении оценочной стоимости объекта при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством Российской Федерации, – эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики – оценки собственности. Оценочные дисциплины вводятся в учебные планы ведущих экономических учебных заведениях..

Оценка — это 1) обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта.

Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необхо­димо соблюдать технологию оценки.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

Технология оценки — это определенная Едиными профессиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости объекта оценки, включающая:

определение объекта, предмета, цели и функции оценки;

§ разработку плана оценки;

§ определение наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования оцениваемого объекта;

§ сбор и анализ необходимой информации;

§ оценку стоимости объекта с использованием различных методик;

§ сопоставление стоимостей, полученных различными методи­ками, и установление наиболее вероятной стоимости оцени­ваемого объекта;

§ составление отчета и заключения об оценке стоимости пред­приятия.

Единые профессиональные стандарты оценки (ЕПСО) — это современные требования к профессии эксперта-оценщика, включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.

Предмет оценки — это определение стоимости объекта собственности.

Полное право собственности — право владения, пользова­ния и распоряжения собственностью.

Объект оценки — это различные объекты собственности.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Принципы оценки - основные, исходные положения, выработанные на основе практической деятельности в процессе оценки и используемые при осуществлении данного вида деятельности.

Процесс оценки - порядок последовательных действий по получению заключения о рыночной стоимости рассматриваемого объекта на основе анализа представленных данных о его состоянии.

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости объекта оценки.

Функции оценки определяют потребность в оценке стоимости объекта оценки:

1) продажа предприятия;

2) продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);

3) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

4) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

5) передача предприятия в аренду;

6) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

7) получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

8) страхование имущества предприятия;

9) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

10) переоценка основных фондов;

11) ликвидация.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости объекта оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования результатов оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

Важно проводить различия между понятиями себестоимость, стоимость и цена.

Себестоимость – выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию продукции.

Стоимость – расчетная категория, характеризующая в текущих ценах денежное выражение ценности объекта или прав на него.

Цена – сумма в денежном выражении, выплачиваемая в каждом конкретном случае за объект или за право на него.

Стоимость в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования делится на стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

- рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

- потребительская (в использовании)– это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

- страховая –рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

- замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

- восстановительная– это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

- ликвидационная –это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

- для налогообложения— стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

- утилизационная— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.