Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое: юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости.

НиНЭИ рассматривается в два этапа: земельного участка как свободного и участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция.

Рыночный подход в оценке объектов недвижимости

Рыночный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка делает применение этого подхода нецелесообразным. Рыночный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. 

При работе по данному подходу сначала изучается рынок, затем собирается и проверяется достоверность информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, потом корректируются цены продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки и устанавливается стоимость объекта оценки.

Элементы сравнения и корректировка их величин:

1. Права собственности на недвижимость

2. Условия финансирования

3. Условия продажи

4. Условия рынка

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики

8. Использование

9. Компоненты, не относящиеся к недвижимости

Затратный подход в оценке объектов недвижимости

Это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного или аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Этот подход приводит к объективным результатам при условии точной оценки стоимости земельного участка, затрат на возведение объекта и величины его износа на дату оценки.

При определении стоимости в обмене на открытом рынке затратный подход выражает одну из точек зрения на нее (наряду с двумя другими подходами – сравнения продаж, доходным), отражая мнение пользователя.

  Физический износ – снижение физико-механических характеристик материалов конструкций объекта, его прочности, устойчивости под влиянием времени и условий эксплуатации.

Функциональный износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным требованиям объемно-планировочных, конструктивных, технологических, организационных решений и параметров объекта, использованных в нем материалов, стандартов, качества, дизайна.

Внешний (экономический) износ – уменьшение полезности (стоимости) объекта в результате изменения внешних условий (экономическое окружение, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база, условия рынка, транспортная доступность и т.п.)     

Доходный подход в оценке объектов недвижимости

В основе этого подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость, путем прямой капитализации или капитализации по норме отдачи.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1.Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. Рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

 - прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Расчет дохода и анализ норм возврата:

1.Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

2.Действительный валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

3.Операционные расходы (ОР) – обеспечение и обслуживание сдаваемого в аренду объекта, т.е. это периодические расходы для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

4.Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений).

5.Денежный поток после обслуживания долга (ОД)

6.Денежный поток после уплаты налогов (НЛГ)

Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов.

Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода – действующие договоры аренды недвижимости как оцениваемой, так и для объектов-аналогов.

Номер варианта задачи выбирается по последней цифре зачетной книжки.

Задача 1

Определите оптимальное количество коттеджей, которые можно построить, а также величину общей прибыли, если известно, что застройщик заплатил 20 млн.рублей за 10 гектаров земли. При плотности застройки один коттедж на 1 гектаре земли стоимость строительства каждого коттеджа составит (по вариантам табл.1), а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет составлять (по вариантам табл.1). При строительстве на 1 гектаре земли каждого дополнительного коттеджа стоимость строительства будет сокращаться на 500 тыс. рублей, но рыночная цена после уплаты расходов на продажу снизится на 1 млн. 500 тыс. рублей. Определите принцип стоимости и назовите группу принципов, к которой он относится.

Таблица 1. – Данные к задаче 1

Задача 2

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется информация по сопоставимому участку, проданному за (по вариантам табл.2).

Местоположение -           -3%

Использование объекта - -1%

Условия финансирования - +2%

Рыночные условия -         -4%

Права собственности -    +1%

Условия продажи -           -3%

Физические характеристики - +6%

Экономические характеристики - +2%

Наличие дополнительных компонентов стоимости - +3%

Таблица 2. – Данные к задаче 2

Задача 3.

Определите стоимость собственности затратным методом на основе имеющейся информации, а также величину каждого вида износа.

Стоимость земельного участка – 6 000 000 рублей

Восстановительная стоимость – 3 500 000 рублей

Прибыль застройщика – 20 %

Физический износ здания – 30 %, в т.ч.:

устранимый физический износ короткоживущих элементов – 40 %

неустранимый физический износ долгоживущих элементов – 60 %

функциональный износ – 40 %, в т.ч.:

устранимый функциональный износ – 75 %

неустранимый функциональный износ – 25 %

внешний (экономический) износ – 30 %

общий накопленный износ – по вариантам табл.3

Таблица 3. – Данные к задаче 3

Задача 4.

Здание общей площадью (по вариантам табл.4) подлежащих аренде, из них 300 м² свободны, а остальные сданы в аренду по 10 000 руб за м². Операционные расходы составляют 30 % потенциально валового дохода. Определите: потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

Таблица 4. – Данные к задаче 4

          Основная и дополнительная литература

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2014. — 432 c.
2. Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c.
3. Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
4. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. т.2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2015. — 537 c.
6. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.

7. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н. Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2014. - 240 c.
8. Максимов С.Н.Экономика недвижимости; Академия - Москва, 2014.- 320c.

9. Горина О. Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог // Финансовая газета. 2014. N 22. С. 10

10. Симионова Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2015. № 2 (12). С. 84-87.