Победа улыбается сильным и дерзким.

ДДУ: методическое пособие

Дорогие друзья, поздравляю! Вы открыли данное Методическое пособие (далее – Методичка) и теперь на одну ступень ближе к решению своих проблем с Застройщиком.

Может быть, Вы только собираетесь приобрести квартиру по договору долевого участия, рассматриваете подходящие варианты, а может уже стали дольщиком и хотите знать, что делать при том или ином поведении Застройщика.

Соответственно, рассмотрим Ваши действия в конкретных ситуациях.

Вы только планируете приобретать квартиру по ДДУ.

Начинается мучительный (хотя для кого как) процесс изучения интернет сайтов различных ЖК, просмотр рекламных роликов, баннеров, плакатов в метро и т.д.

Используя различные рекламные приемы Застройщики «помогают» Вам сделать свой выбор.

Допустим, подходящий объект найден, Вас устроила локация, цена, условия проживания. Бархатный (или не очень) голос сотрудника Застройщика приглашает Вас посетить офис продаж.

Сразу отметим некоторые важные обстоятельства.

Во-первых, бывает, что Застройщики до последнего момента удерживают документы, предоставляя их только при подписании. Такие варианты нужно отметать сразу же.

Во-вторых, часто используется схема с подбором квартиры. Будущему дольщику навязываются услуги поиска и бронирования, хотя по факту такие услуги не оказываются. Такие услуги зачастую оцениваются в 100-150 000 рублей. При этом, на удивленное замечание дольщика, сотрудники реагируют: «Это политика компании. Не нравится – не покупайте».

В-третьих, в ДДУ включаются невыгодные дольщику условия, например, штраф в случае уступки прав по договору.

Практика показывает, что далеко не всегда и далеко не все Застройщики идут на изменение таких положений, однако возможность есть, грамотные торги никто не отменял.

Необходимо четко иметь в виду и запомнить это НАВСЕГДА (и это будет актуально не только по делам с Застройщиками): претензии, соображения, комментарии надо выражать в письменном виде, что в случае чего можно было ссылаться на них, в том числе, в суде.

В России (как и почти везде в мире) любят поговорить, но «слова к делу не пришьешь». 

Какие же есть права у дольщика в случае включения в договор невыгодных условий.

Дольщик-физическое лицо пользуется всеми средствами защиты Закона о защите прав потребителей.

Согласно нормам этого закона ничтожны условия, нарушающие законодательный запрет.

Можно обратиться в территориальный орган Роспотребнадзора (http://www.rospotrebnadzor.ru/region/structure/str_uprav.php) с Заявлением о проведении проверки в отношении Застройщика. Роспотребнадзор не только выдаст предписание Застройщику исправить недействительные пункты, но и наложит штраф на Застройщика в соответствии со ст. 14.8 КоАП РФ (правда, небольшой, - до 20 000 рублей).

Нюанс – обращаться нужно своевременно, желательно в пределах 11 месяцев с даты подписания ДДУ.

Если Вы заключили ДДУ и Застройщик задерживает передачу квартиры

Не секрет, что квартиры нередко передаются дольщикам с задержкой, причины этому очень разнообразные.

Что же делать?

В первую очередь, нужно подготовить и отправить Застройщику претензию.

Ее составление позволит, во-первых, доказать Вашу добросовестность, во-вторых, даст возможность решить вопрос в добровольном порядке, в-третьих, отказ в ее удовлетворении позволит Вам взыскать с Застройщика штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя (согласно нормам Закона о защите прав потребителей).

Какие же есть три основных момента в составлении претензии, которые дольщики часто забывают или не учитывают?

1) Направлять претензию желательно на юридический и фактический адрес Застройщика. Данные адреса указываются на договоре долевого участия, но к моменту отправления претензии они могут измениться.

Основным адресом является юридический, узнать его можно на сайте: https://egrul.nalog.ru/ (нужно вбить ИНН или ОГРН Застройщика или название организации).

Если Вы отправляете Застройщику претензию в форме письма: оно должное быть заказное с описью вложения и уведомлением о вручении, заполнить опись и уведомление можно перейдя по следующим ссылкам:

http://formz.ru/forms/post_inventory/

http://formz.ru/forms/uvedomlenie/

2) В претензии обязательно нужно указывать свои банковские реквизиты для перечисления суммы неустойки. Отсутствие реквизитов может послужить основанием для Застройщика заявить, что он не мог удовлетворить требования дольщика.

Срок для перечисления денег (иного ответа на претензию) часто указан в самом ДДУ (классический вариант: «Все споры и разногласия по поводу исполнения настоящего Договора подлежат разрешению в претензионном порядке в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующей претензии).

Если такой срок не указан, укажите в претензии разумный срок (например, в течение 10 календарных дней с даты получения претензии).

3) Обязательно подпишите претензию. Да, в практике авторы были случаи, когда дольщик забывал подписать претензию и из-за этого у него возникли проблемы.

Кроме того, желательно правильно подсчитать неустойку, по крайней мере, не слишком ее завысить. 

Расчет неустойки производится по следующей формуле: сумма договора / 100 х (ключевая ставка[1]/ 150) х количество дней просрочки.

Так же можно использовать данную схему расчета, учитывая разные размеры ключевой ставки в той или иной период просрочки.

Отправить претензию нужно на юридический и (желательно) фактический адрес Застройщика. Другой вариант отправления претензии – лично явиться по адресу Застройщика с двумя одинаковыми экземплярами претензии. Один экземпляр отдать им, на втором сотрудник должен сделать отметку о принятии, поставить дату, расписаться, расшифровать подпись и указать свою должность, а также поставить печать юридического лица. После этого такой заверенный экземпляр претензии отдается Вам. По некоторым причинам данный способ не всегда удобен, так как представители Застройщика могут отказаться поставить печать, заявление может принять неуполномоченный сотрудник, который впоследствии вообще окажется не сотрудником. Поэтому данный способ требует определенной настойчивости и грамотности, но в принципе – вполне допустим и используется.

После отправления претензии следует подождать указанный в ней срок для перечисления денег / получение иного ответа + неделю для получения ответа по почте (то есть, если например, срок для получения денег истек 1 декабря, ответ от Застройщика с контр расчетом неустойки вполне может дойти только 7 декабря).

Узнать получил ли Застройщик претензию или нет в случае отправления ее по почте можно на официальном сайте Почты России (www.pochta.ru).

Суд.

Дольщик vs Застройщик

Итак, срок ответа на претензию истек + прошло определенное дополнительное время. Денежные средства не пришли, Застройщик молчит или отправил «отписку»?

Суд, настало твое время!

Куда же обратиться? Есть 2 варианта: арбитражный суд и суд общей юрисдикции.

Чем же они отличаются и как понять, куда нужно идти?

Сейчас расскажу.

Говоря простым языком, суд общей юрисдикции рассматривает дела с участием физических лиц-не предпринимателей, причем такие дела возникают из гражданских, семейных, трудовых правоотношений.

В арбитражный же суд обычное физическое лицо прийти не может (хотя и тут есть определенные нюансы, не принципиальные для целей настоящего пособия).

В некоторых случаях допустима передача права на взыскание неустойки юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю на основании договора уступки. Затем такое юридическое лицо или ИП может пойти уже в арбитражный суд.

Некоторые юристы кричат на каждом углу о необходимости идти всегда именно в арбитраж, утверждая об отсутствии снижения им неустойки, однако здесь не все так очевидно.

В последнее время, арбитражные суды начали «отбиваться» от таких дел, снижая неустойку.

Пример:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/be576754-2003-426c-bddf-56b6d015af24/A41-62814-2017_20171016_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

Однако, арбитражные суды все еще остаются неплохим вариантом для обращения. Все зависит от грамотно выстроенной стратегии.

Что касается судов общей юрисдикции, то выигрыш в деле (иногда бывают не совсем очевидные для дольщиков нюансы, благо, за время работы у меня накопилась целая коллекция) и размер взысканной неустойки зависит от конкретного судьи и правильного обоснования соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При этом, представители Ответчика нередко пытаются затянуть процесс, или всякими возможными способами добиться снижения взыскиваемой суммы. Получится у них или нет – зависит от действий дольщика или его юриста.

Автор является свидетелем некоторых случаев, когда дольщики самостоятельно взыскивали неплохие суммы, но гораздо чаще знаком с обратными ситуациями.

Если есть вопросы – пишите в группу (https://vk.com/dduproblems) или в личку: https://vk.com/curtismsc

Победа улыбается сильным и дерзким.

[1] Ключевая ставка с 01.01.2016 г. заменила ставку рефинансирования. Узнать ее можно по ссылке:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_12453/886577905315979b26c9032d79cb911cc8fa7e69/