Зміна договору найму житлового приміщення

Житлові відношення, проходячи стійкими, стабільними, у своєму прямуванні шляхами, піддаються змінам головним чином внаслідок змін, що відбуваються в сім'ї.

Відповідно до статті 162 ЦК одностороння зміна умов договору не припускається, за винятком випадків, передбачених законом. Договор найму житлового приміщення, як і будь-який інший цивільно-правовий договір, може змінюватися за згодою сторін. Особливість цього договору полягає в тому, що для його зміни необхідна згода не тільки сторін (наймодавця і наймача), але і згода членів сім'ї наймача. Така вимога базується на тому, що особи, які спільно проживають з наймачем, набувають такі ж права як і наймач.

Згоди однієї зі сторін не потрібно, лише коли по прямій указівці закону вона не вправі заперечувати проти зміни договору іншою стороною (поділ і об'єднання житлових помешкань, заміна наймача, ліквідація надлишків, що утворилися, у вигляді ізольованої кімнати і т.д.). У цьому випадку вирішення подібних питань виноситься компетентними органами, що управляють відповідним житловим фондом (ст.ст. 18-19 ЖК).

Розглянемо більш детально випадки зміни договору соціального найму житла без згоди сторін.

Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача

Член сім'ї наймача вправі зажадати згоди на укладення з ним окремого договору найму за умов:

- згоди членів сім'ї, що проживають разом із ним;

- можливості виділення відповідної жилої площі у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам, передбаченим статтею 63 ЖК (а саме: предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок; не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, частина кімнати або кімната, сполучена з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), а також, якщо малометражна кухня (до 8 метрів), суміщені санвузол та ванна.

Розмір частки житлової площі, що припадає на кожного з проживаючих у житловому приміщенні членів сім'ї, визначається шляхом розподілу загальної житлової (а не загальної корисної) площі квартири на число членів сім'ї, що мають самостійне право на житлову площу, у тому числі і неповнолітніх дітей. Наприклад, в трикімнатній ізольованій квартирі з житловою площею 45 кв.м проживає сім'я, що складається з 5 членів. Доля житлової площі, що припадає на кожного з них, дорівнює 8 кв.м. При наявності ізольованої кімнати такого розміру один із членів сім'ї може ставити питання про зміну договору найму житла і укладення з ним окремого договору на цю кімнату. Розподіл не може мати місця, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов і необхідності постановки на облік як потребуючих в покращенні житлових умов.

Таким чином:

при відсутності можливості виділити члену сім'ї ізольовану кімнату розділ жилого приміщення не допускається;

розподіл житлової площі проводиться між усіма членами в рівних частках, якщо угодою між сторонами не передбачено інше;

Як результат такого розподілу, між членами сім'ї укладається новий договір найму житла. Одночасно вносяться зміни в існуючий договір найму житлового приміщення.

Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю

Громадяни, що проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за самостійним договорам найму, відповідно до статті 105 ЖК, мають право вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все приміщення, що вони займають.

Таке право у громадян виникає у випадку об'єднання їх в одну сім'ю. Членами сім'ї наймача, як це визначено ч. 2 ст. 64 ЖК, є подружжя наймача, їхні діти і батьки. Інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача за умови спільного з ним проживання і ведення спільного господарства. Питання про зміну договору найму жилого приміщення з цих підстав є слідством вступу в шлюб осіб, що мешкають у спільній квартирі та користуються за окремими договорами найму житловими приміщеннями в ній, об'єднання в одну сім'ю братів, сестер, бабусь, дідусів і онуків, а то і чужих одна одній осіб із метою сумісного проживання, ведення спільного господарства, надання взаємодопомоги і задля взаємної турботи. Тобто мова в даному випадку не йде тільки про утворення сім'ї шляхом укладення шлюбу.

Вимогу може бути заявлено як у тому випадку, коли сім'я вже склалася, так і тоді, коли громадяни, що мешкають в одній квартирі, у спільній заяві висловили намір об'єднатися в одну сім'ю. Важливо, щоб волевиявлення суб'єктів про об'єднання в одну сім'ю було не фіктивним, а дійсним, відповідало їхньому наміру укласти єдиний договір найму житлового приміщення.

Як відмічається в правовій літературі, зміна договору найму житла за вимогою наймачів, що об'єдналися в одну сім'ю, може мати місце в будь-якому житловому фонді, у тому числі й у жилих будинках підприємств, установ і організацій найважливіших галузей народного господарства1. Хоча в теорії існує й інший погляд2.

Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сімї

Відповідно до статті 106 ЖК повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім'ї наймача.

Ці правила не поширюються на робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину (списки таких підприємств, установ, організацій затверджуються КМ України), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.

Заміна одного наймача іншим можлива за умов: пред'явлення повнолітнім членом сім'ї наймача відповідної вимоги до наймодавця про визнання його наймачем по раніше укладеному договору найму замість початкового наймача; згоди наймача й інших проживаючих із ним повнолітніх членів сім'ї на визнання члена сім'ї наймачем. Таке ж право належить у випадку смерті наймача будь-якому з членів сім'ї померлого. Виникаючі суперечки в зв'язку з визнанням члена сім'ї наймачем вирішуються в судовому порядку.

Хотілося б підкреслити, що тільки смерть наймача або втрата ним права на жиле приміщення тягне за собою зміну договору-правовідношення. В інших випадках вносяться зміни тільки в договір як документ без змін у зобов'язаннях. Це пояснюється тим, що хоча члени сім'ї наймача і не названі законом як наймачі - за правовим статусом є такими. Тобто має місце договір з множинністю осіб на стороні наймача. Заміна наймача в принципі не впливає на обсяг прав і обов'язків членів сім'ї, бо всі вони мають однакові права і обов'язки.