Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм

Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України Науково-практичний посібник. -Харків: Еспада, 2004. - С.318.

У посібнику розглядаються питання житлового права України, характеризуються основні засоби здійснення права на житло, що передбачені Конституцією України. Розгляд питань тісно пов'язано з положеннями нової правової реформи.

Розрахований на студентів, курсантів, що вивчають спецкурс «Житлове право», аспірантів юридичних вузів. Може бути корисним для юрисконсультів, адвокатів, інших практичних працівників, а також усіх тих, хто цікавиться питаннями житлового права.

Зміст

Передмова

Глава І. Загальні положення житлового права України

Вступ

§1. Поняття житлового права

§2. Предмет і метод житлового права

§З.Функціїта принципи житлового права.

§4. Здійснення права на житло

§5. Класифікація житлових правовідносин 

§6. Житлове право як галузь законодавства, навчальна дисципліна та наука

§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів 

§8. Поняття житла та його ознаки

Глава II. Засоби здійснення права на житло

Розділ 1. Здійснення права на житло шляхом будівництва

§1. Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло

§2. Здійснення права на житло через часткову участь осіб у житловому будівництві

§3. Здійснення права на житло через його будівництво житлово-будівельними кооперативами

§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва.

Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність

§1. Приватизація житла

§2. Договір купівлі-продажу житла

§3. Договір міни житла

§4. Договір довічного утримання

§5. Договір ренти житла

§6. Спадкування житла

Розділ 3. Здійснення права на житло шляхом отримання його у користування

Підрозіл 1. Сплатне користування житлом

§1. Загальні положення найму житла

§2. Приватний найм житла

§3. Соціальний найм житла

§4. Особливості договору найму службових житлових приміщень

§5. Особливості договору найму житла у гуртожитках

Підрозділ 2. Безоплатне користування житлом 

§1. Договір безоплатного користування житлом 

Підрозділ 3. Інші підстави користування житлом 

§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення

§2. Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження

Глава III. Захист житлових прав

§1. Позасудові засоби захисту житлових прав

§2. Судовий захист житлових прав

ПЕРЕДМОВА

До Вашої уваги рекомендується одна з перших у сучасній Україні теоретична робота з житлового права. Необхідність оновлення правової літератури, яка висвітлює житлові правовідносини, на наш погляд, пояснюється тим, що з радянських часів вони перетерпіли значних змін. Так, бурхливого розвитку набула приватизація житла, внаслідок якої більша його частина перейшла з державної власності у приватну. Власники житла отримали можливість відчужувати його чи здавати в найм на комерційних засадах. Водночас у осіб, що мають потребу у житлі, з'явилася реальна можливість вільно набувати житло у власність чи отримувати у користування без будь-яких обмежень. Це зумовило розвиток ринку житла та збільшення кількості укладених цивільно-правових договорів, які спрямовані на отримання житлових приміщень у власність чи користування. Як наслідок, житлова сфера все більш підкоряється суто приватноправовим та ринковим законам співвідношення попиту та пропозиції, потреб і можливостей.

У свою чергу, сегмент державного та громадського житла ні в якому разі не витискається ринком житла. Вони паралельно розвиваються, одне є альтернативою другого, кожен з них виконує свою функцію. Тобто перехід частки житла у приватну власність та розвиток ринку житла ніяким чином не звужує коло правових засобів реалізації права на житло іншим шляхом. Усі ті механізми надання житла державою, що існували раніше, залишились та продовжують розвиватись, зокрема продовжує успішно втілюватись в життя програма сприяння молодіжному житловому будівництву.

У той же час за нових економічних умов об'єктивно скорочується безоплатне надання державою житла у користування. Пріоритетом при наданні такого житла користуються соціальне незахищені громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. Така ж ситуація щодо безоплатного надання житла державою існує й у більшості країн світу з розвинутою ринковою економікою.

 Всі нові процеси, які відбуваються у житловій сфері, невідривне пов'язані з проголошеним курсом економічних реформ та динамікою суспільного життя в Україні. До того ж, житлові правовідносини зараз, як ніколи, стали актуальними. Тому з урахуванням означених змін виникає потреба у новому їх загальнотеоретичному осмисленні, правовій класифікації та узагальненні.

Структурно книга побудована виходячи зі змісту права на житло у тому вигляді, як воно закріплено у ст. 47 Конституції України. Норми житлового законодавства зараз повинні розроблятися відповідно до Конституції України - акту вищої юридичної сили.

Стаття 47 Конституції України проголошує, що держава створює умови, за якими кожен громадянин буде мати можливість побудувати житло, отримати його у власність чи взяти в оренду, а громадянам, які потребують соціального захисту, житло буде надано державою та органами місцевого самоврядування безоплатно чи за доступну для них оплату у відповідності до закону.

Саме така структура і була покладена в основу книги. Способи реалізації права на житло, що закріплені в Конституції України, стали її структурними підрозділами, на які як на матрицю були накладені існуючі теоретичні та нормативні положення щодо врегулювання житлових правовідносин в Україні. Така структура запропонованої роботи, на думку авторів, дозволить, з одного боку, найбільш оптимально викласти матеріал та розкрити сутність житлових правовідносин. З іншого боку, ця структура зможе висвітлити те, яким чином зараз нормативними актами врегульовано правовий механізм реалізації конституційного права особи на житло, які при цьому існують проблеми та що потребує узгодження, доповнення і переосмислення.

Оскільки у пострадянському просторі багато проблем житлового права є «загальними» у розумінні їх юридичної природи, то в роботі наводяться не тільки точки зору вчених України, а й Росії, Білорусії, Казахстану і т. д.

Автори усвідомлюють, що в одній книзі, якою б обсяговою вона не була, не можна вирішити і навіть докладно висвітлити усі питання та наукові суперечки. У свою чергу, багато проблем житлового права є дискусійними, і автори ніяким чином не претендують на їх остаточне вирішення. Сподіваємось, що ця робота знайде як прихильників, так і критиків, викличе дискусію, дозволить підняти, а в подальшому і вирішити цілу низку питань на практиці, в законодавстві й у науці житлового права.

Глава І. Загальні положення житлового права України

Вступ

Місце та значення права на житло у системі права в різні часи визначалося з різних наукових позицій. В.Ф. Маслов щодо цивільно-правових відносин виділяв право на житло як суб'єктивне право громадянина на особливий майновий об'єкт та як одну з характеристик цивільної правоздатності особи1. Право на житло поділялося ним на дві складові: право на конкретне житлове приміщення та право на поліпшення житлових умов. Ґрунтуючись на класифікації конституційних прав, В.А. Золотар відносив право на житло до соціально-економічних прав громадян. В.А. Тархов, використовуючи комплексний підхід, зазначав, що право на житло є складним та включає як державно-правові, так і цивільно-правові аспекти.

Але зараз у суспільстві все більш зміцнюється та виходить на перший план розуміння права на житло як одного з природних і невід'ємних прав людини. Для цього є об'єктивні підстави. Адже 17 липня 1997 року Україна ратифікувала римську Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року (далі - Конвенцію), а також Перший протокол та протоколи №№ 2, 4, 7 та 11 до цієї Конвенції. Певна увага приділена у Конвенції правам людини, що пов'язані з житлом. Так, п. 1 ст. 8 Конвенції встановлює, що кожна людина має право на повагу до її житла. Цим правом закріплена недоторканність житла, яка проголошена також ст. ЗО Конституції України. Відповідно до цього ніхто не може перешкоджати особі у законному володінні, користуванні чи розпорядженні своїм житлом, а будь-які порушення цих повноважень захищаються у встановленому законом порядку. Зокрема ч. З ст. 15 Закону України «Про власність» встановлює, що громадянин, який став власником житла, має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом. Але, як зазначено у ч. З ст. 13 Конституції України, власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині й суспільству. Тому право власності на житло охороняється правом лише настільки, наскільки його реалізація відповідає імперативним нормам закону.

Постановою Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1998 р. № 557 затверджено Положення про Уповноваженого у справах дотримання Конвенції про захист прав і основних свобод людини. Відповідно до нього Уповноважений надсилає до відповідних державних органів України запити стосовно надання матеріалів і пояснень щодо конкретних випадків порушень прав людини та забезпечує максимальний рівень об'єктивності під час розгляду справ про порушення прав людини в Україні. Як зазначалось вище, право на житло відноситься до такої групи прав. Таким чином, створені додаткові механізми щодо захисту житлових прав громадян України, які згідно з Конвенцією визнані як одні з основних прав людини.

Права людини, що невідривне пов'язані з житловими, встановлені та захищаються Міжнародним Пактом про громадянські і політичні права (далі Пакт), який ратифікований Указом Президії Верховної Ради Української РСР від 25 грудня 1990 року. П. 1 ст. 12 Пакту встановлює, що кожному, хто законно перебуває на території будь-якої держави, належить право на свободу вибору місця проживання. У вузькому розумінні реалізація цього права невідривне пов'язана із свободою вибору житла, яка проявляється у реалізації людиною права на житло. Інше пов'язане з житлом право людини встановлено ст. 17 Пакту. Згідно з ним ніхто не може зазнавати свавільних чи незаконних посягань на недоторканність його житла. Вважаємо, що це право передбачає не тільки утримання будь-кого від несанкціонованого проникнення У житло, але й право на недоторканність житла як об'єкту права власності чи інших речових прав (встановлених договором найму, сервітутів тощо). У цьому смислі право людини на недоторканність житла перемежовується та взаємодіє з встановленим п. 1 ст. 8 Конвенції правом людини на повагу до и житла.

Міжнародним Пактом про економічні, соціальні і культурні права, який ратифіковано Указом Президії Верховної Ради Української РСР ще 19.10.1973 року, також були встановлені соціальні права, які зараз активно реалізуються У житлових правовідносинах. Наприклад, у п. 1 ст. 10 Пакту вказано, що сім'ї, яка є природним і основним осередком суспільства, повинна надаватися по можливості якнайширша охорона й допомога, особливо при її утворенні і поки на н відповідальності лежить турбота про несамостійних дітей та їх виховання. Пряма допомога держави молодим сім'ям надається при реалізації програми молодіжного житлового кредитування, що здійснюється відповідно до Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, що затверджено Постановою КМ України від 17 травня 1999 р. № 825. Це дає можливість молодим сім'ям отримати довгострокові кредити на будівництво та реконструкцію житла на пільгових умовах. При цьому позичальникові, що має дітей, кредит надається безкоштовно чи навіть частково погашається. Так виявляється передбачений у Пакті захист сім'ї на період, коли на и відповідальності лежить турбота про несамостійних Дітей. Крім того, реалізація положень Пакту щодо допомоги соціальне незахищеним сім'ям та громадянам при експлуатації ними житла виявляється у тому, що ним у встановленому законом порядку надаються субсидії для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг. Зокрема така допомога надається згідно з Положенням про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. № 848.

Іншим соціальним правом людини, що закріплено у названому Пакті, є право кожного на достатній життєвий рівень для нього і його сімї, що включає право на достатнє харчування, одяг і житло та на неухильне поліпшення умов життя. Це право закріплено також у ст. 48 Конституції України. Отже, житло є однією зі складових частин, які характеризують достатній життєвий рівень, що визначений ст. 48 Конституції України. Тому право на житло додатково забезпечується захистом іншого конституційного права - права на достатній життєвий рівень. Відповідно до цього у ст. 47 Конституції України визначено, що, реалізуючи своє право на житло, кожен громадянин може побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Отже, конституційне право на житло надає підтверджену державою можливість отримати у встановленому порядку житло у користування чи в приватну власність. Право на неухильне поліпшення умов життя, що закріплено у ст. 11 Пакту, також знаходить своє втілення у житлових правовідносинах. Зокрема це виявляється в тому, що особа може поліпшити свої житлові умови як за рахунок держави (при дотриманні відповідних умов, що викладені у Житловому кодексі України), так і за власні кошти.

Таким чином, право на житло невідривне пов'язано із соціальними, культурними та економічними правами людини, що закріплені у ратифікованих Україною документах Ради Європи. Це виявляється в тому, що права людини впроваджуються, реалізуються та захищаються при здійсненні особою права на житло.

Низка основних прав людини містить в себе передусім житлові права громадян. Це право людини на повагу до її житла, право на свободу вибору місця проживання, право на недоторканність житла тощо. У той же час деякі права людини містить в собі право на житло лише як одну із складових, поряд з іншими правами. Наприклад, право на достатній життєвий рівень уміщує не тільки право на житло, а також право на достатнє харчування та неухильне поліпшення умов життя тощо.

Отже, право особи на житло слід вважати одним із природних та невід'ємних прав людини. Це підтверджено Конституцією України, де право на житло закріплено у розділі II «Права, свободи та обов'язки людини та громадянина». Розгляд права на житло в аспекті прав людини має як теоретичне, так і практичне значення. Останнє виявляється, зокрема, в тому, що право на житло може захищатись не тільки на національному рівні. Якщо вичерпані усі доступні національні правові засоби захисту прав людини і вони не принесли позитивного вирішення справи, особа може звернутись зі скаргою на порушення прав людини, що закріплені у документах Ради Європи, до Європейської комісії з прав людини чи до Уповноваженого у справах дотримання Конвенції про захист прав і основних свобод людини. Це сприяє зміцненню права на житло та підтримці осіб у реалізації ними цього права.

Поняття житлового права

Термін «житлове право» охоплює декілька взаємопов'язаних, але не тотожних понять. Необхідно розрізняти житлове право як сукупність певних правових норм, як галузь законодавства, як частину науки цивільного права та як учбову дисципліну.

Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм

Як сукупність норм права України, що регулює житлові відношення, житлове право розуміється у широкому і вузькому значенні. У першому випадку, з погляду застосовуваних критеріїв побудови вітчизняної системи права, житлове право відносять до різноманітних галузей права - конституційного, адміністративного, цивільного і т. д. Тільки житлове законодавство, регулюючи єдині за своєю метою відношення, дозволяє об'єднувати їх одним поняттям.

У юридичній літературі можна зустріти різноманітні поняття «житлового права» у так званому вузькому значенні. Одні автори трактують його як частину цивільного права, другі - як комплексний правовий інститут, треті - як комплексну галузь права3, четверті - як підгалузь права, п'яті - як самостійну галузь права.

Для правильного розуміння цього поняття важливе значення має насамперед з'ясування питання про те, що таке «житлові відносини» як предмет регулювання житлового права. У «житлових» законах, як відомо, не міститься визначення його поняття. У юридичній літературі відносно поняття «житлові відносини» позиції можна поділити на дві групи.

Житлові правовідносини одні вчені-юристи розглядають у широкому значенні, як загальне, збірне поняття, що охоплює усі види житлових відношень6, об'єднаних правом на житло. До їх складу іноді включають правові зв'язки, що виникають із експлуатаційної діяльністі суб'єктів житлово-комунального господарства, зі стосунків підприємств, які забезпечують житло електроенергією, газом, теплом, водою, а також займаються вивезенням побутових відходів, та інше.

Така трактовка житлових правовідносин надто широка і за словами С.М. Корнєєва помилкова. Дійсно, житлові правовідносини це ті, що пов'язані із задоволенням житлових потреб, з використанням саме жилих приміщень за їх споживчим призначенням.

На відміну від вищезгаданої точки зору, інші автори їх вважають цивільно-правовими. Подібна позиція не є новою в системі права України. Наприклад, здійснення права власності породжує як цивільно-правові відносини, так і адміністративні, кримінальні і т. д. Не заперечуючи той факт, що пов'язані Із задоволенням потреби громадян у житлі стосунки можуть викликати існування і публічних правовідносини, ми схиляємось до думки, що житлові це насамперед приватні , зокрема, цивільні правовідносин.

Визначивши місце житлового права в системі права України, актуальним стає питання про місце його у системі цивільного права України. І.Л. Брауде вважав, що житлове право не утворювало самостійної галузі права в єдиній системі радянського права. «Те, що в нас називають житловим правом, є частина цивільного права»,- стверджував він.

В.Н. Литовкін також вважає, що житлове право є складовою частиною цивільного права. «Житлове право - це спеціальні норми цивільного права...».

Прихильники цього погляду виходять із розуміння житлового права як права, що регулює, головним чином, користування житловими помешканнями. Що стосується інших правових норм, наприклад, які регулюють управління, експлуатацію житлового фонду, то вони розглядаються не як житлові, а як норми «іншого роду», що є за межами житлових.

У підручнику для юридичних вузів «Загальна теорія права» житлове право виділяється як підгалузь більш значної і складної галузі права - цивільного права. При цьому «підгалузь права» автори розуміють як «цілісне утворення, яким регламентується специфічний вид відношень у межах сфери правового регулювання відповідної галузі права».

Не зупиняючись на детальному аналізі наведених точок зору, не вдаючись у полеміку, зазначимо, що у своїй роботі ми виходимо із розуміння житлового права як права, що регулює відношення, у яких задовольняється потреба в житлі, відношення, що виникають у процесі задоволення громадянами своїх житлових потреб, відношення по задоволенню потреб громадян у житлі. Інакше кажучи, ми виходимо з того, що житлове право є частиною цивільного права.