Аренда и субаренда земельного участка.

Особенности аренды земельных участков

сельскохозяйственного назначения

1) Отдать в аренду можно любой участок?Да, любой, при условии, что Вы являетесь его собственником (ст.209 ГК РФ) такой земельный участок должен обязательно пройти государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает определенную конфигурацию с точной площадью, что позволяет по его характеристикам выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

2) Есть ли ограничения на сроки аренды?

Договор аренды земельного участка не может быть заключен на срок более 49 лет.

3) Кто может быть арендатором земельных участков сельскохозяйственного (несельскохозяйственного) назначения?

Согласно ст.22 Земельного кодекса РФ арендатором земельных участков сельскохозяйственного (несельскохозяйственного) назначения могут быть: граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица, а также юридические лица доля которых в уставном капитале иностранных граждан, иностранных юридических лиц, составляет более 50%.

Указанным лицам не предоставляются земельные участки в аренду ограниченные в обороте, то есть занятые землями обороны и безопасности, которые используются и предназначенные для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, заповедники, парки, исправительно-трудовые учреждения и т.д. (ст.27, 93 ЗК РФ).

Иностранным гражданам и лицам без гражданства могут предоставляться в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения только за плату (п.5 ст.28 ЗК РФ). Цена определяется согласно ст.65, 66 ЗК РФ и не может быть ниже кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость не определена то не ниже нормативной цены.

4) Установлен ли предельный размер площади арендуемых земельных участков одним лицом, в том числе иностранным гражданином и юридическим лицом?

Такое ограничение законом не содержит. Напротив, в ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного лица, в том числе иностранного гражданина и юридического лица не ограничивается.

5) Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение нового договора аренды?

Если он добросовестно исполнял свои обязанности, платил арендную плату, то по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды. Однако при этом арендатор обязан не менее чем за месяц должен уведомить другую сторону о желании заключить такой договор аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

6) С кем надо заключать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности?

С собственником земельной доли. С одной стороны договор подписывает арендатор, а с другой - каждый из сособственников участка (так называемый договор с множественностью лиц на стороне арендодателя). Закон допускает и другой вариант заключения договора: между арендатором и одним из сособственников, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими сособственниками.

7) Можно ли арендовать земельную долю?

Нет, нельзя, законом это не предусмотрено. Арендовать надо земельный участок, поэтому дольщики, желающие отдать землю в аренду, предварительно должны выделить участок и его передать в аренду, или определить между участниками долевой собственности порядок пользования земельных долей, согласовав место пользования своей долей на карте земельного участка. И только после присвоения Учетно-кадастрового номера части земельного участка может быть передан в аренду, а право аренды зарегистрировано в учреждении юстиции. При чем без выдела доли в натуре.

8) Что делать, если ранее были заключены договоры аренды земельных долей?

Законом предоставлено два года на переоформление аренды земельных долей в аренду земельного участка. За это время дольщики или по их поручению арендатор должны сформировать из земельных долей   участок, который должен пройти государственный кадастровый учет и заключить договор аренды с регистрацией его в учреждении юстиции. В случае, если договор аренды в течении двух лет со дня вступления в силу Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть до 31.12.2004 г., не будут приведены в соответствии с Гражданским кодексом РФ, то к таким договорам аренды применяется правило доверительного управления имуществом. При этом:

- учредителем доверительного управления является арендодатель (как собственник имущества) – ст.1014 ГК РФ;

- доверительным управляющим является арендатор – ст.1015 ГК РФ.

Существенными условиями договора доверительного управления являются: наименование сторон, размер и форма вознаграждения, сроки действия договора. Такие договора государственной регистрации регистрации не подлежат.Обращение взыскания по долгам доверительного управляющего (арендодателя) на имущество, преданное им в доверительное управление не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) арендодателя. При банкротстве учредителя управления (арендодателя) доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

9) Что произойдет, если договоры аренды земельных долей не будут переоформлены в договоры аренды земельных участков?

Если в течение двух лет со дня вступления в силу Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такое переоформление не произойдет, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом. Это означает, что сельхозпредприятия и фермеры, арендовавшие доли, перестанут быть собственниками выращенного на арендованной земле урожая, он автоматически будет считаться собственностью дольщиков, а СХП и КФХ получат за возделывание земли компенсацию затрат и вознаграждение в размере, определяется собственниками земельных долей.

10) Как определяется размер арендной платы?

По договоренности сторон. Обычно арендная плата составляет 7-10% урожая. В случае передачи в аренду государственных и муниципальных земель Правительством РФ могут быть установлены общие правила определения аренной платы (ст.22 ЗК).

11) Как получить в аренду земельный участок для строительства магазина?

Порядок передачи в аренду указанного земельного участка следующий:

1. Гражданин, юридическое лицо обращается в исполнительный орган с заявлением о выборе земельного участка. В заявлении указывается название объекта, предполагаемое место, обоснование размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

2. Орган местного самоуправления определяет собственника земельного участка на основе данных земельного кадастра, определяет условия использования с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории.

3. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К акту прилагается утвержденный проект границ земельного участка (простая схема).

4. Происходит предварительное согласование места размещения объекта с различными контролирующими органами, входящих в состав технического совета.

5. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или отказ в размещении объекта выдается заявителю.

6. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или отказ в размещении объекта может быть обжаловано в суд.

Кроме того земельные участки могут предоставляться в аренду и по инициативе исполнительных органов государственной власти:

- органы власти субъекта РФ или муниципалитета публикуют в средствах массовой информации (их перечень определяется субъектом РФ) сообщения о предлагаемых в аренду земельных участках сельскохозяйственного назначения и условиях аренды;

- как правило такие участки должны быть сформированы, то есть иметь кадастровый номер;

- в течение одного месяца собираются заявки на аренду указанных участков. Заявители предоставляют необходимые для участия в торгах (конкурсах, аукционах) документы;

- если поступило две и более заявки, то проводятся торги (конкурс, аукцион). По итогам торгов заключается арендный договор;

- если поступила одна заявка, то торги (конкурс, аукцион) не проводятся и заключается прямой договор аренды с единственным участником.

12) Эти правила аренды государственных и муниципальных земель действуют по отношению ко всем арендаторам или есть исключения?

Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен длинный список арендаторов, на которых эти правила не распространяются (ст.10): это религиозные организации, казачьи общества, научно-исследовательские и образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля, общины малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока, граждане, арендующие землю для сенокошения и выпаса скота. Этим арендаторам земля передается в аренду без предварительной публикации, конкурсов и т. д. Однако и права этих арендаторов по сравнению с другими ущемлены: они не могут выкупить арендованный участок.

13) Может ли арендатор передавать землю в субаренду?

Земельный кодекс дает арендатору право без согласия собственника передавать земельный участок в субаренду, при условии его надлежащего уведомления, если иное не оговорено договором аренды. Срок субаренды не может превышать срока аренды.

На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

14) Может ли арендатор заложить или внести в уставный капитал арендные права?

Такая возможность предусмотрена статьей 22 Земельного кодекса РФ. Арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды в уставный капитал ЗАО, ООО, ОАО также применяя ст. 6 ГК РФ (об аналоги права и аналогии закона) можно сделать вывод о том что правила п.5 ст.22 ЗК РФ распространяются и на случаи внесения арендных прав в складочный капитал хозяйственных товариществ, в паевой фонд производственного кооператива, а так же в качестве паевого взноса в ЖСК в пределах срока аренды земельного участка. Согласие собственника участка при этом не требуется, его необходимо только предварительно и письменно уведомить о сделке. Однако договором аренды могут быть налажены ограничения на такие действия. После внесения арендных прав в уставный капитал ответственным перед арендодателем становится новый арендатор. Прежний арендатор земельного участка перестает быть ответственным. Заключение нового договора аренды не требуется. Тем не менее, учитывая, что к лицу в порядке перенайма переходят права, связанные с недвижимостью, данный договор подлежит государственной регистрации, если                    

   17 Возникновение прав на землю.

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);

предоставление земельных участков для строительства;

предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);

переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;

приватизация.

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица.

Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользования являются: а) решение уполномоченного государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования; б) правопреемство права постоянного (бессрочного) пользования при реорганизации юридического лица; в) переход права собственности на здания, сооружения, если прежний собственник указанных объектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

 срок его превышает 1 год.