Право постоянного (бессрочного) пользования

Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица.

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круг государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В соответствии со ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность (по своему желанию) до            1 января 2008 г. в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий этих органов незаконными.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20). Более того, в п. 6 ст. 3 закона «О введении в действие ЗК РФ» подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ:

- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическая неуплата земельного налога;

- неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиции земельного участка.

Сервитут

Сервитут – право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременении), под которыми понимаются установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.

Согласно п.2.ст.23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, без изъятия земельных участков. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора воды и водопоя;

- прогона скота через земельный участок;

- других целей.

Публичный сервитут вызывается интересами не отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного населения, т.е. пользу от него получает неопределенное число лиц.

В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия у него, в том числе и путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков.

По общему правилу, публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную плату, если установление публичного сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются публичным сервитутом, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается соглашением сторон или по судебному решению.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую границу), а в отдельных случаях – и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков). Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Соглашение о сервитуте заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим его установления. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследующие владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может быть самостоятельным (например, договор об установлении права прохода через участок) или входить в иной договор (например, в договор об аренде административного здания включается условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер. Установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

Обладатель права ограниченного пользования чужим земельным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и требовать от собственника, землевладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, от создания препятствий к реализации сервитута).

Как частный, так и публичный сервитут может быть срочным (на определенный срок) и бессрочным. Как правило, сервитуты устанавливаются на неопределенный срок.

Основания прекращения сервитута:

- истечение срока, на который был установлен сервитут;

- соглашение сторон;

- отказ обладателя сервитута от ограниченного пользования чужим участком;

- основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком);

- совпадение права собственности на земельные участки, в отношении которого и в интересах которого был установлен сервитут;

- отпадение надобности, т.е. оснований, по которым был предоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута, возможности удовлетворять потребности, интересы обладателя сервитута, либо потребности, интерес вообще отпали);

- невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения сервитутом.

В двух последних случаях нормы ГК РФ прямо закрепляют право собственника земельного участка требовать (при наличии указанных оснований) прекращения сервитута в судебном порядке.

Одно из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аренда земельных участков

Аренда – наиболее распространенное право на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

Данные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).

На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим – на праве хозяйственного ведения или всем – на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.

По общему правилу, изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения этого договора (ст. 617 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды земельных участков относится предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения – может быть условный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

Во-вторых, ЗК РФ в качестве существенного условия называет размер арендной платы (ст. 65). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.

Арендная плата выражается в денежной или натуральной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

Предельным сроком договора аренды земельным участков определен в 49 лет.

Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения.

Договор аренды должен быть оформлен письменно. Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом. Несмотря на то, что аренда в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например в случаях, когда не подлежит государственной регистрации договор аренды, не требуется.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов).

ЗК РФ детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст. 40-42).

Арендатор земельного участка по истечении срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением двух случаев: а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ); б) когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; ревизии участка).

Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.

Несколько иные правила установлены для аренды (по договору на срок более 5 лет) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Арендатор по такому договору имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные выше) без согласия собственника участка, но также при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются и досрочное расторжение договора сроком свыше 5 лет по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора аренды. Таким образом, были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более 5 лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий другому лицу (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются: соглашение сторон; истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным – п. 2 ст. 621 ГК РФ); судебное решение о расторжении договора; требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.

Как уже отмечалось, процедура расторжения договора различна для срочной аренды и аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

- арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Нормы ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;

- использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировки, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);

- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

- реквизиция земельного участка.