Понятие и особенности правового регулирования договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения.

Легальное определение договора найма жилого помещения дано в ч. 1 ст. 671 ГК. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуются предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Глава 35 «Наем жилого помещения» предполагает два варианта договоров найма: договор социального найма (ст. 672 ГК) и договор найма жилого помещения.

В юридической литературе и практике он получил название договора «коммерческого найма» (Н.Е. Сосипатрова, В.Н. Литовкин, П.В. Крашенинников). Договор коммерческого найма представляет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности, на возмездной основе.

Следует отметить, что ст. 17 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. была введена норма об аренде жилого помещения. Аренда жилья для граждан, по мнению В.Н. Литовкина и других авторов, стала в настоящее время функционально ненужной. Другой институт, помимо коммерческого найма жилья, не может иметь свое особенное содержание, свои существенные условия, если он выражает возмездность найма. «С этой точки зрения, аренда жилья является синонимом коммерческого найма и как самостоятельный институт, введенный в 1992г., в противоположность социальному найму жилья, должен быть признан утратившим силу» (В.Н. Литовкин).

Вместе с тем, следует отметить, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Встает вопрос о правовой природе договора, по которому юридическое лицо может предоставлять это жилое помещение гражданам для проживания. В литературе часто называют в качестве такового договор коммерческого найма, что представляется неточным, так как в силу легального определения в качестве наймодателя по договору коммерческого найма выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Арендатор жилого помещения не является собственником и вряд ли его можно назвать управомоченным собственником лицом. Полагаем, что отношения между юридическим лицом (арендатором) и гражданами (пользователями жилых помещений) может опосредовать договор ссуды, субаренды, непоименованный гражданско-правовой договор либо даже трудовой договор. (О возможности применения в этом случае договора безвозмездного пользования имуществом (ст. 680 ГК) или субаренды (поднайма) (ст. 685 ГК) было сказано еще в 1996 г. в комментарии части второй Гражданского кодекса Я.Б. Ярошенко).

Правовая характеристика договора коммерческого найма сводится к следующему: это договор консенсуальный, срочный, возмездный, двусторонний, взаимный.

В юридической литературе высказана позиция, что договор коммерческого найма и социального найма - два самостоятельных типа договоров. Так, по мнению М.И. Брагинского, глава 35 ГК рассчитана на два самостоятельных типа договоров: «договора жилищного найма, или, что тоже самое, - коммерческого найма, и параллельного с ним договора социального найма». Сторонники другой точки зрения (П.И. Седугин, В.Н. Литовкин) считают договоры социального и коммерческого найма жилого помещения разновидностями договора найма. Более предпочтительной представляется первая позиция.

Договор коммерческого найма, регулируется главой 35 ГК «Наем жилого помещения» (ст. 671 - 688 (кроме ст. 672 ГК)). Субсидиарно к этим отношениям применяются нормы жилищного законодательства (см. ч. 1 ст. 673; ч. 3 ст. 682; ч. 3 ст. 687 ГК).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре­доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют­ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче­стве нуждающихся):

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци­ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз­никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи­лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за­ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе­редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социаль­ного найма и заключенный на его основании договор могут быть при­знаны недействительными в судебном порядке применительно к пра­вилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье.