Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения.

. Наймодатель гарантирует выполнение всех принятых им обязательств в строгом соответствии с условиями и положениями Договора, в том числе обязуется:

. Обеспечить персоналу либо представителям Нанимателя свободный доступ в Жилые помещения.

. Признавать за Нанимателем его законные права по владению и пользованию Жилыми помещениями, предусмотренные действующим законодательством РФ, Договором, либо иными соглашениями Сторон, вытекающими из Договора.

. Не вмешиваться, не ущемлять либо иным образом не ограничивать права Нанимателя, возникающие у него по Договору, за исключением случаев, когда действия (бездействие) Нанимателя грубо нарушают нормы действующего законодательства РФ либо наносят непоправимый и существенный ущерб правам или имуществу самого Наймодателя.

. Оказывать Нанимателю необходимое содействие по организационно-распорядительным вопросам, возникающим в процессе владения и пользования Жилыми помещениями.

. Не препятствовать Нанимателю в получении информации и справок, связанных с удостоверением правового титула собственности на Жилые помещения.

. Не разглашать третьим лицам и не распространять иным каким-либо образом условия настоящего Договора.

.В случае аварий в Жилых помещениях либо их части немедленно принимать все необходимые меры к их устранению либо возмещать Нанимателю убытки, понесенные им в результате таких аварий.

. Наймодатель имеет право:

Требовать от Нанимателя выполнения принятых им обязательств в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, Договором и иными соглашениями Сторон в рамках Договора.

. Осуществлять проверки целевого использования Жилых помещений Нанимателем.

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения.

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК). Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем.

Правовое положение лиц, постоянно проживающих с нанимателем, и временных жильцов.

Наниматель и проживающие с ним члены семьи могут разрешить временное проживание другим гражданам без взимания платы за пользование жилым помещением и без заключения какого-либо договора. Лиц, проживающих на таких условиях, называют временными жильцами. Законом (ст. 80 ЖК РФ; ст. 680 ГК РФ) предусмотрены следующие условия такого вселения: во-первых, взаимное согласие нанимателя и членов семьи (для договора коммерческого найма — лиц, постоянно проживающих с нанимателем), во-вторых, предварительное уведомление наймодателя.

 Кроме того, наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления. Изменение в законодательстве условий вселения с нормы жилой площади на учетную норму представляется вполне логичным. Именно нарушение учетной нормы может создавать препятствия для нормального проживания в жилом помещении, так как учетная норма является тем нормативом, из которого исходит законодатель при определении нуждаемости в улучшении жилищных условий.

 Безвозмездный характер пользования жилым помещением сближает временного жильца с ссудополучателем. В литературе отсутствует единая позиция по указанному вопросу. «договор между нанимателем и временным жильцом по своему правовому содержанию относится к договору ссуды, т.е. безвозмездного пользования имуществом» отношения между нанимателем и временными жильцами вообще не поддаются строгому юридическому нормированию По справедливому, на наш взгляд,, полностью уравнивать временных жильцов и ссудополучателей нельзя: они пользуются жилыми помещениями по различным основаниям. В первом случае это договор безвозмездного пользования имуществом, во втором — соглашение между гражданами о вселении в качестве временного жильца. Какое из оснований выбирается в каждом конкретном случае — решают наниматель и члены его семьи. Вполне допустима ситуация, когда у нанимателя граждане могут проживать и как ссудополучатели, и как временные жильцы. Задача правоприменительных органов состоит в том, чтобы дать правильную юридическую квалификацию спорным правоотношениям применительно к конкретной ситуации. Права ссудополучателя в большей мере гарантированы, чем права временного жильца. Такое положение прослеживается при анализе норм о прекращении прав пользования жилым помещением указанными лицами >. Для временных жильцов установлен возможный предельный срок их проживания — шесть месяцев подряд, если срок их проживания не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение по истечении семи дней с момента предъявления к ним такого требования. Кроме того, их права прекратятся с прекращением прав нанимателя жилого помещения. Права ссудополучателя не прекращаются досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Ссудодатель может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 699 ГК