Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств.

Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Договор залога заключается в письменном виде.

Характерная черта залога заключается в том, что заранее определено имущество, на которое кредитор имеет право обратить взыскание в случае неисполнения основного обязательства должником. Стороны: залогодатель - должник либо третье лицо, являющееся собственником вещи, или лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения; залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог (кредитор).

Сущность залога заключается в том, что кредитор в случае неисполнения должником основного обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Заложенное имущество может не передаваться залогодержателю, а оставаться у залогодателя (например, при залоге недвижимости).

Предмет залога - имущество либо имущественные права (права требования). Не могут быть предметом залога требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, требования об алиментах, возмещении вреда, причиненного здоровью, имущество, изъятое из оборота.

Виды основного залога:

1) с передачей имущества залогодержателю;

2) без передачи имущества залогодержателю.

Залоговые обязательства можно разделить на залог:

1) транспортных средств;

2) недвижимости;

3) ценных бумаг;

4)товаров в обороте;

5) имущественных прав;

6) денежных средств.

Залогодатель вправе проверять наличие, количество, состояние, условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодержателя; требовать досрочного прекращения залога, если создается угроза утраты заложенного имущества; в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его на равноценное имущество в случае утраты; пользоваться залогом, извлекать из него плоды и доходы; отчуждать предмет залога с согласия залогодержателя.

Залогодержатель вправе в случаях, предусмотренных договором, пользоваться имуществом; обращаться с виндикационным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодатель не отвечает; нарушения залогодателем правил о последующем залоге; если предмет залога выбыл из владения залогодателя в случае, не соответствующем условиям договора, при нарушении залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Право залога возникает с момента:

1) заключения договора;

2) передачи имущества залогодержателю;

3) приобретения права собственности должником на товары либо права хозяйственного ведения.

Залог прекращается в случае:

1) прекращения основного обязательства;

2) требования залогодержателя;

3) гибели предмета залога или прекращении заложенного права;

4} продажи заложенного имущества;

5) изъятия у залогодателя предмета залога, если собственником имущества является другое лицо;

6) перехода права собственности на заложенное имущество по возмездным и безвозмездным сделкам либо в порядке универсального правопреемства.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами за изъятиями, указанными в законе.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств предоставляет кредитору дополнительные средства на случай ненадлежащего исполнения должником главного обязательства. Такими средствами являются денежные суммы, вырученные от реализации заложенного имущества, на которые кредитор имеет преимущественное право.

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), а также возмещение расходов по взысканию. Это общее правило может быть изменено законом или договором.

Залог возникает в большинстве случаев в силу договора.

Залог применяется, главным образом, в качестве способа обеспечения исполнения денежных заемных обязательств. Широкое распространение получил залог при выдаче банком ссуд организациям, гражданам.

Заключая договор о залоге, стороны должны указать свое место жительства, опись, оценку и местонахождение закладываемого имущества, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Залог имущества в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового билета. Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель — лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель— лицо, получившее имущество в залог. На стороне залогодателя может выступать как должник по основному обязательству, так и третье лицо, которое в главном обязательстве не участвует. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь право оперативного управления им.

Предметом залога не может быть имущество, на которое нельзя обратить взыскание. Не могут быть предметом залога вещи, изъятые из гражданского оборота, а также имущество, указанное в законе.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон.

Залогодержатель, которому передано имущество, обязан надлежащим образом его содержать. Он несет ответственность за несохранность имущества лишь при наличии вины. Залогодержатель не может пользоваться заложенным имуществом, если иное не обозначено законом или договором. На залогодателе лежит обязанность передать заложенное имущество залогодержателю, а при оставлении его у себя, обеспечить сохранность.

В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество и за счет полученной суммы возместить долг.