Сегмент рынка недвижимости – офисные помещения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФуу

ББК 65.281я73(2Рос)

С 77

Печатается по решению редакционно-издательского

И научно-методического советов

ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет»

Рецензенты:

кандидат физико-математических наук, профессор, член-корр.

Российской экологической академии Г. И. Колесников,

кандидат экономических наук, профессор ГОУ ВПО «Российский

государственный торгово-экономический университет»

(Кемеровский институт (филиал)Р. Ф. Буркова

Старикова Л. Н.

С 77 Экономика недвижимости: учеб. пособие для практических занятий / Л. Н. Старикова; ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет». – Кемерово, 2007. –192 с.

ISBN 978-5-8353-0667-1.

Данное учебное пособие разработано по курсу «Экономика недвижимости» для студентов экономических специальностей в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта. В пособии раскрываются практические методики стоимостной оценки объектов недвижимости: земельных участков, жилой и нежилой недвижимости, рассмотрены методики расчета арендной платы за государственную и муниципальную недвижимость в Кемеровской области. Приведены задачи, практические ситуации, рассмотрены варианты решений, даны фрагменты отчетов по оценке земельных участков и нежилой недвижимости г. Кемерово.

Учебное пособие адресовано студентам, аспирантам, преподавателям вузов, практикующим оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам и широкому кругу лиц, интересующимся проблемами недвижимости.

                                                                                 УДК 330.1:347.214.2                                    

 ББК 65.281я73(2Рос)

        © Старикова Л. Н., 2007

© ГОУ ВПО «Кемеровский

ISBN 978-5-8353-0667-1                     государственный университет», 2007

ПРЕДИСЛОВИЕ

Практикум по недвижимости является дополнением к ранее изданным учебным пособиям по экономике недвижимости для студентов экономических специальностей. В основе данного учебного пособия – обобщение опыта преподавателей других вузов, а также собственные наработки автора в области рынка и оценки недвижимости. Все практические задания по изучению и анализу регионального рынка недвижимости, оценке отдельных объектов недвижимости, учебные примеры расчетов стоимости городской недвижимости Кемеровской области взяты из практики.

Основной задачей учебного пособия является предоставление необходимого набора сведений, позволяющих понять значение деятельности в области недвижимости, основные принципы и методы анализа рынка недвижимости и оценки, а также подготовка к самостоятельной деятельности в сфере недвижимости.

Прежде чем приступать к решению задач по оценке отдельных объектов недвижимости, необходимо изучить региональную законодательную базу, регламентирующую расчеты арендных ставок за земельные участки и нежилую недвижимость, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Предлагаемое учебное пособие будет полезным не только для студентов экономических специально­стей, но и для аспирантов, риэлторов и предпринимателей.

Раздел 1. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

· типизацию объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

· оперативную оценку средних по типу цен;

· исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

· исследование влияния местоположения на среднюю цену

· анализ состояния рынка;

· изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;

· прогнозирование цен.

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

· анализ характера развития и состояния экономики региона;

· анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

· оценку обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости;

· анализ ценовой ситуации;

· изучение и оценку уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

· оперативную оценку доступности и ликвидности объектов;

· прогнозирование доступности и ликвидности.

Маркетинговый анализ рынка включает такие задачи, как:

· описание продвигаемого объекта (услуги);

· описание границ локации (микрорайона);

· изучение предложения объектов-аналогов;

· изучение экономического прогноза для микрорайона;

· изучение субъектов рынка (конкурентов);

· изучение платежеспособного спроса;

· прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи – оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимостипредметом изучения являются такие свойства рынка, как:

· ценовая ситуация на рынке;

· конъюнктура спроса и предложения;

· активность рынка, объем операций на рынке;

· ликвидность объектов;

· доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

· состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

· состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

· ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

· конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, долю свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

· активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по районам и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

· ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи), объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории:

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т. д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

· темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

· накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;

· индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

· анализ и оценку текущего состояния показателей;

· исследование динамики показателей;

· совместное исследование динамики различных показателей;

· исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

прогнозирование тенденций изменения показателей.

Пример

Сегмент рынка недвижимости – офисные помещения