Студопедия КАТЕГОРИИ: АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Форма сделок с недвижимостью и последствия ее несоблюдения
Как мы выше выяснили сделки (договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменной форме. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменной форме договоров. Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора, где предметом выступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Таким образом, суть специального правила о форме договора состоит в том, что исключается применение общего положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к рассматриваемой нами категории договоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора. Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет его недействительность. К сделкам, в отношении которых требуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всех разновидностях (ст.584 ГК РФ); составление завещания (ст.1124 ГК РФ),сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 ФЗ об ООО), и некоторые другие сделки, соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, сделка по продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, сделка по продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, сделка по продажи земельной доли, сделка по продажи недвижимости, которой владеет лицо с ограниченной дееспособностью (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним»). Причем за нарушение требований закона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст.165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ). Что касается государственной регистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и (или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (договора). Как правило, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой она признается ничтожной), например, договор аренды недвижимого имущества, договор долевого участия в жилищном строительстве. Естественно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Это в частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке. Для физических лиц необходимо: а) наличие субъективного вещного или обязательственного права на предмет сделки; б) дееспособность; в) доверенность, если лицо не является собственником недвижимого имущества; либо: г) в необходимых случаях, наличие согласия органа опеки и попечительства; Для юридических лиц: а) согласие собственника, если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие; б) сделка не должна выходить за рамки специальной правоспособности; в) правомочность исполнительного органа (доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.); г) и другие условия в зависимости от конкретного объекта недвижимости и правового статуса стороны сделки. При соблюдении всех вышеперечисленных условий сделка будет признана действительной. Если хотя бы одно условие будет не выполнено, то сделка будет признана недействительной, - как не обладающая качествами юридического факта, способного породить те гражданско – правовые последствия, наступление которых желали субъекты. Необходимо также помнить, что существуют условия действительности договора (содержания). Это в частности, условия о предмете (чтобы его можно было обособить от других подобных вещей, т.е. придать характер индивидуальной определенности); о цене, если договор носит возмездный характер; о сроке и т.д. Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из существенных условий, необходимых для его заключения, то договор будет признан незаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, ради которых заключался договор (ст.432, 168 и другие статьи ГК РФ). Договор вступает в силу, по общему правилу, с момента заключения (концессуальный договор), если в законе или договоре не указано иное. Договор, требующий государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ). К частноправовым особенностям обеспечения сделок относятся также средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция, кондикция. В завершении хотелось бы отметить, что сделка – это важнейший движущий фундамент гражданских правоотношений, через нее живет и развивается имущественный оборот и рыночная экономика любого государства. Не только возможность нахождения недвижимости на том или ином праве у конкретного субъекта, но и возможность влияния на юридическую судьбу своего имущества, развивает активность и инициативность субъектов правоотношений, способствует их самоактуализации, служит мерой свободы и создает почву к созданию правового государства[40].
Задача 1. Ванечкин в течение длительного времени владел жилым домом: проживал в нем, часть помещений сдавал дачникам, уплачивая налог со строений и страховые взносы. При оформлении документов для подведения газа в дом, выяснилось, что собственником дома значится другой гражданин, у которого Ванечкин, после войны купил дом по сделке. В какой форме должна была быть оформлена эта сделка для законного перехода права собственности на дом к Ванечкину? Есть ли законные основания для возникновения права собственности у Ванечкина?
Тесты 1 . Выберите правильный ответ: (особенности) 1.1. Последствия несоблюдения письменной формы сделки с недвижимым имуществом: а) сделка будет оспоримой; б) сделка будет недействительной; в) сделка считается заключенной; г) сделка считается заключенной, если имущество передано. 1.2. Обязательная форма совершения сделок с недвижимостью: а) устная форма; б) письменная форма; в) нотариальная форма; г) не имеет значения. 1.3. Субъекты права собственности: а) частные лица; б) государство; в) местное самоуправление. г) все перечисленные 1.4. Односторонними сделками являются: а) дарение; б) наследование; в) приватизация; г) доверенность. 1.5. Общая собственность может быть: а) совместной; б) долевой; в) общественной; г) вариант а) и б) Вопросы для самоконтроля 1. Определите место и роль сделок с недвижимостью в системе гражданско-правовых сделок? 2. Дайте общую характеристику источникам правового регулирования? 3. Назовите особенности правового режима недвижимого имущества? 4. Какова классификация сделок с недвижимостью и их особенности? 5. Определите понятие «недвижимое имущество» и перечислите его признаки?
ГЛАВА 2
|
||
Последнее изменение этой страницы: 2018-04-12; просмотров: 329. stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда... |