Студопедия
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
|
Состояние и уровень отделки квартиры
Величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, осуществляющих отделку и ремонт помещений:
Таблица 7. Стоимость работ и материалов по ремонту квартир
Параметры
| Стоимость работ по ремонту квартир, руб./кв. м
| Источник информации
| Респондент 1
| 3 350
| «GREENHOUSE», http://greenhouse-msk.ru/index.php?page=remont-kvartir
| Респондент 2
| 3 100
| «Умелые руки», http://yruki.ru/services/ remont/price.html
| Респондент 3
| 2 900
| Remont-Kvartiri.RU, http://www.remont-kvartiri.ru/how-much.htm
| Итого округленно, средняя* стоимость работ, руб./кв. м
| 3 100
|
| Стоимость материалов, долл./кв. м
| 150
| http://www.stroygarantplus.ru/ page_pid_165.aspx
| Стоимость материалов, руб./кв. м
| 4 500
|
| Итоговая стоимость работ по ремонту, руб./кв. м
| 7 600
| | *К расчетам применяется средняя величина, так как практика показывает, что зачастую цены, относящиеся к нижней границе диапазона, указанные в объявлениях, являются маркетинговым приемом, направленным на привлечение клиентов, при этом более высокие цены, наоборот, могут показывать, что строительная организация уже наработала себе имидж.
Эта величина применяется в качестве понижающей поправки к стоимости всех аналогов, так как качество и состояние отделки в Объекте оценки существенно хуже, чем в аналогах.
Веса аналогов
Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 кв. м нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.
Данные коэффициенты рассчитывались по формуле:
где:
| -
| общая валовая коррекция i-ого аналога;
|
| n -
| количество объектов-аналогов.
|
Таблица 8. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки
Элементы сравнения
| Ед. измер.
| Объекты сравнения
| Объект оценки
| Аналог №1
| Аналог №2
| Аналог №3
| Аналог №4
| Адрес
| | г. Москва
| г. Москва
| г. Москва
| г. Москва
| г. Москва
| Источник информации
| | | http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=749267
| http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=726758
| http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=772676
| http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=490461
| Контактный телефон
| | | 777-84-27, риэлтор АН "МИЭЛЬ"
| 276-03-03, риэлтор АН "МИЭЛЬ"
| 8-926-236-06-73
| 8-915-266-95-95
| Цена
| руб.
|
| 5 700 000
| 5 400 000
| 5 850 000
| 6 100 000
| Площадь
| кв.м.
| 38,2
| 38,7
| 37,5
| 38,8
| 38,8
| Цена за единицу
| руб./кв.м.
|
| 147 287
| 144 000
| 150 773
| 157 216
| Внесение поправок:
| Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)
| | предполагаемая цена сделки
| публичная оферта
| публичная оферта
| публичная оферта
| публичная оферта
| Корректировка
| %
|
| -5%
| -5%
| -5%
| -5%
| Скорректированная цена
| руб./кв.м
|
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Дата предложения (дата публичной оферты)
| %
| -
| Декабрь 2012 г.
| Декабрь 2012 г.
| Декабрь 2012 г.
| Декабрь 2012 г.
| Корректировка
| руб./кв.м
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| Скорректированная цена
| | -
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Местоположение объекта
| | Белореченская улица д.34к__
| Белореченская улица д.34к2
| Белореченская улица д.38а
| Белореченская улица, д. 37к1
| Белореченская улица, д. 41к2
| Корректировка
| %
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| Скорректированная цена
| руб./кв.м
| -
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)
| %
| 38,2
| 38,7
| 37,5
| 38,8
| 38,8
| Корректировка
| руб./кв.м
| | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| | | 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Площадь кухни
| %
| 7,5
| 7,8
| 7
| 8
| 7,8
| Корректировка
| руб./кв.м
| | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| %
| | 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Этаж расположения
| руб./кв.м
| 13
| 9
| 3
| 12
| 11
| Корректировка
| | | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| %
| | 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Поправка на расположение окон
| руб./кв.м
| во двор
| во двор
| во двор
| во двор
| во двор
| Корректировка
| %
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| руб./кв.м
| -
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Поправка на смежные комнаты
| | -
|
|
|
|
| Корректировка
| %
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| руб./кв.м
| -
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Тип санузлов
| %
| совмещенный
| совмещенный
| совмещенный
| совмещенный
| совмещенный
| Корректировка
| руб./кв.м
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| | -
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Наличие балконов (лоджий)
| %
| балкон
| балкон
| балкон
| балкон
| балкон
| Корректировка
| руб./кв.м
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| %
| -
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Тип дома
| руб./кв.м
| панельный (П-44Т)
| панельный (П-44Т)
| панельный (П-44Т)
| панельный (П-44Т)
| панельный (П-44Т)
| Корректировка
| | | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
| Скорректированная цена
| %
| | 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
| Состояние и уровень отделки квартиры
| руб./кв.м
| требует ремонта
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| Корректировка
| Руб./кв.м
| | -7 600
| -7 600
| -7 600
| -7 600
| Скорректированная цена
| руб./кв.м
| | 132 322
| 129 200
| 135 635
| 141 756
| Валовая коррекция
|
|
| 10,43%
| 10,56%
| 10,31%
| 10,09%
| Весовой коэффициент
|
|
| 0,2498
| 0,2494
| 0,2501
| 0,2507
| Рыночная стоимость
| руб./кв.м.
| 134 737
|
|
|
|
| Всего
| руб.
| 5 146 958
|
|
|
|
| или округленно:
| руб.
| 5 100 000
| | | | |
|